Powstały 01.01.1994 roku Europejski Obszar Gospodarczy objął przepisami Unii Europejskiej dotyczącymi rynku wewnętrznego kraje będące członkami Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu. EOG działa w oparciu o cztery główne zasady: swobodny przepływ osób, kapitału, towarów oraz usług. Nie jest obecnie wymagane zezwolenie dla obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej, obywateli państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu nie będących członkami UE (Islandia, Norwegia, Lichtenstein) oraz obywateli Konfederacji Szwajcarskiej (nie będącej członkiem EOG), a także członków ich rodzin.
Oznacza to, że osoby te zgodnie z generalną zasadą, mogą nabyć nieruchomości na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej na równi z obywatelami polskimi, bez zezwolenia. Historycznie swoboda ta była ograniczona, a to w związku z zapisami Traktatu Akcesyjnego, na mocy którego Polska wstąpiła w szeregi państw Unii Europejskiej, gdzie nieruchomości rolne i leśne mogły być nabywane przez powyższych po upływie 12 lat od przystąpienia Polski do UE, a nabycia drugiego domu po upływie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do UE (art. 8 ust. 2 n.n.c.). Definicję drugiego domu określna art. 1 ust. 5 n.n.c. – jest to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub rekreacyjno-wypoczynkową, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to samodzielnego lokalu mieszkalnego, na nabycie którego żadne zezwolenie nie jest wymagane.
Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych, nie może przekroczyć 0,5 ha (art. 1a ust. 5 n.n.c.) na sumę wszystkich transakcji. Oznacza to, że jeżeli cudzoziemiec posiada już na terenie Polski przykładowo nieruchomość o powierzchni 0,3 ha, to nabycie kolejnej nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,2 ha. Do powierzchni nieruchomości nabytych na zaspokojenie potrzeb życiowych nie wlicza się nieruchomości lokalowych mieszkalnych. Zgodnie z wyrokiem WSA, powierzchnia 0,5 ha przypada na jednego cudzoziemca, w związku z czym w przypadku nabycia przez małżeństwo lub kilku cudzoziemców, każdy z nich może nabyć nieruchomość na swój udział do powierzchni 50 ar . Przez potrzeby życiowe należy rozumieć nabycie w celach mieszkalnych, wypoczynkowych lub rekreacyjnych, nie związanych z wykonywaną działalnością. Mając na uwadze powyższe, w zasadzie ograniczeniami objęte jest tylko nabycie nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, wypoczynkową lub rekreacyjną. W przypadku nabycia związanego z wykonywaną działalnością gospodarczą lub rolną, nabycie to musi być uzasadnione rzeczywistymi potrzebami związanymi z wykonywaniem tej działalności. Należy zaznaczyć, że działalność ta musi być już prowadzona, a nie dopiero planowana, w związku z tym wymagany jest jej wpis do odpowiedniego rejestru. Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11.04.2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 2052 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 60 i 624).
Na koniec przeanalizować należy skutki czynności prawnych dokonanych przez cudzoziemca, bez wymaganego prawem zezwolenia na nabycie nieruchomości na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Przepisy art. 6 n.n.c. wprowadzają bezwzględną nieważność takiej czynności, jeżeli nabycie zostało dokonane z naruszeniem przepisów ustawy. Oznacza to, że czynność taka była nieważna w momencie jej dokonywania, tj. w chwili zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności. Czynność taka nie może zostać konwalidowana. O nieważności czynności orzeka sąd, jednak ma ona charakter tylko deklaratoryjny, potwierdzający brak wywołania skutków prawnych w momencie dokonania wadliwej czynności (skuteczny ex tunc), która jest nieważna od samego początku i z mocy prawa (ex lege) . Z wnioskiem do właściwego sądu o stwierdzenie nieważności nabycia może wystąpić strona, wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta, marszałek województwa lub wojewoda albo minister właściwy do spraw wewnętrznych. Na mocy art. 7 Kodeksu postępowania cywilnego, z wnioskiem takim może wystąpić również prokurator.
prawnik,
pośrednik w obrocie nieruchomościami
Zobacz poprzednie części [ cz.1 kliknij tutaj ] [ cz.2 kliknij tutaj ] [ cz.3 kliknij tutaj ]
