zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców w prawie polskim (cz.2)

 

W kwestii samego zezwolenia, nie istnieją gotowe wzory wniosków do złożenia w przedmiotowej sprawie. Wniosek musi jednak zostać sporządzony zgodnie z informacjami, zawartymi w n.n.c. , Ustawie z dnia 16.11.2006 roku o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2020 r. poz. 424, z późn. zm.) oraz rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20.06.2012 roku w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 729).

 

Składający wniosek musi przede wszystkim zawrzeć takie informacje jak: oznaczenie podmiotu składającego wniosek (imię i nazwisko, obywatelstwo, adres – w przypadku osoby fizycznej; nazwa, adres rejestrowy, przedmiot działalności, dane członków zarządu, informacje o wspólnikach, udziałowcach oraz akcjonariuszach, wraz z ilością głosów na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu – w przypadku osób prawnych i podmiotów nie posiadających osobowości prawnej), oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem przyszłego nabycia (ulica, miejscowość, gmina, województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz przeznaczenie zabudowy – w przypadku nieruchomości gruntowej; numer lokalu i numer porządkowy budynku, ulicę, miejscowość, gminę, województwo, powierzchnię użytkową, udział w nabywanej nieruchomości, udział w nieruchomości wspólnej i powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz w przypadku braku odrębności lokalu numer księgi wieczystej nieruchomości wspólnej – w przypadku lokali mieszkalnych i niemieszkalnych); oznaczenie podmiotu zbywającego nieruchomość (imię, nazwisko, adres zamieszkania – w przypadku osoby fizycznej; nazwę i adres rejestrowy – w przypadku osoby prawnej lub nieposiadającej osobowości prawnej). Dodatkowo wniosek musi zawierać informację o planowanej formie nabycia (umowa sprzedaży, darowizna, zamiana, etc.), cel nabycia nieruchomości (cele mieszkaniowe lub w przypadku nabycia na cele  inne niż mieszkaniowe – planowany sposób wykorzystania nieruchomości oraz planowany zakres prowadzonych na nieruchomości inwestycji), pochodzenie środków finansowych przeznaczonych na nabycie nieruchomości (kredyt, środki własne i źródło ich pochodzenia) oraz informacja czy nabycie nastąpi do majątku własnego czy majątku wspólnego, np. z małżonkiem wnioskodawcy. Dodatkowo zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 roku, w przypadku, kiedy cudzoziemiec ma zamiar nabyć więcej niż 15 nieruchomości gruntowych, należy złożyć ich wykaz w formie osobnego załącznika z kopią do Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA. Jeżeli natomiast nabycie nieruchomości ma nastąpić w celu zaspokojeniu potrzeb życiowych składającego wniosek, konieczne jest wskazanie informacji czy wnioskodawca posiada już na terenie Rzeczpospolitej Polskiej nieruchomości o tym charakterze. Do wniosku obligatoryjnie należy też załączyć następujące dokumenty: dokument tożsamości (paszport, karta pybytu – w przypadku osób fizycznych) lub dokumenty rejestrowe dla osób prawnych, dokumenty potwierdzające więzi wnioskodawcy z Polską (karta pobytu, akt małżeństwa z obywatelem polskim, Karta Polaka, dokument potwierdzający zezwolenie na zmianę obywatelstwa lub inne), dokumenty nie starsze niż 6 miesięcy dotyczące nieruchomości (odpis z księgi wieczystej wydany przez Sąd wieczysto-księgowy (albo Centralną Informację Ksiąg Wieczystych) lub wydruk z Ewidencji Ksiąg Wieczystych prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości za uprzednią zgodą Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych na przedłożenie samodzielnego wydruku – w przypadku lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, a w przypadku innych nieruchomości (gruntowych zabudowanych i niezabudowanych) wypis i wyrys z rejestru gruntów, wykaz zmian gruntowych jeżeli był sporządzany, wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub zaświadczenie o braku objęcia nieruchomości takim planem, decyzję o warunkach zabudowy lub prawomocne pozwolenie na budowę jeżeli były wydane, zaświadczenie o braku objęcia nieruchomości obszarem rewitalizacji, zaświadczenie, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu). Do wniosku wymagane jest też oświadczenie zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca. Wymagane jest załączenie dokumentów finansowych potwierdzających pochodzenie środków finansowych na zakup nieruchomości (np. umowa kredytu hipotecznego lub oświadczenie o udzieleniu takiego kredytu wnioskodawcy). W przypadku cudzoziemców mających zamiar nabyć nieruchomość na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą wymagane są zaświadczenia z urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych potwierdzające brak zaległości w opłacaniu należności oraz zaświadczenie z banku wnioskodawcy o aktualnej sytuacji na rachunku bankowym. Wszystkie dokumenty należy złożyć w oryginale lub w kopiach poświadczonych za zgodność z oryginałem, a w przypadku, jeżeli dokumenty sporządzone są w języku innym niż polski, należy obligatoryjnie przedłożyć tłumaczenia sporządzone przez tłumacza przysięgłego. 

 

 

Za wyjątkiem wyłączeń przewidzianych w n.n.c., nabycie nieruchomości przez cudzoziemca na terenie Rzeczpospolitej Polskiej wymaga zezwolenia wydanego przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Zezwolenie to jest uznaniową decyzją administracyjną – jednostronnym aktem organu administracji, władczym, zewnętrznym, wydanym na podstawie powszechnie obowiązujących przepisów prawa, rozstrzygającym konkretną sprawę co do konkretnej osoby, wydanym w postępowaniu o prawnie unormowanej procedurze . Oznacza to, że uzyskane zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, wydawane po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, kreuje dla cudzoziemca jedynie prawo podmiotowe jako sferę możności postępowania w określony sposób, przyznane i zabezpieczone przez normę prawną oraz wynikające ze stosunku prawnego . Zgodnie z art. 2 ust. 1 n.n.c., minister może żądać od cudzoziemca przedstawienia dodatkowych dokumentów lub dowodów potrzebnych do wydania pozytywnej decyzji o możliwości nabycia nieruchomości. Istotą zezwolenia jest, aby taka czynność prawna dokonana przez cudzoziemca, nie spowodowała zagrożenia obronności narodowej, bezpieczeństwa państwa lub też porządku publicznego oraz że będzie ona zgodna z interesem państwa polskiego. Wymienione klauzule generalne to wskazówki jakimi powinien kierować się organ przy wydawaniu decyzji, jednak nie jest on nimi w żaden sposób skrępowany, gdyż oparta jest ona na uznaniu administracyjnym dającym pełną swobodę organowi . Minister – w razie zaistnienia takiej potrzeby - może dokonywać czynności sprawdzających także z wykorzystaniem innych organów administracji rządowej (art. 2 ust. 1 pkt 2 n.n.c.) oraz występować do innych niż wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 2 n.n.c. organów, organizacji zawodowych i instytucji państwowych z wnioskiem o wyrażenie opinii oraz przekazanie dokumentów lub dodatkowych informacji, w szczególności zawartych w ewidencji gruntów i budynków (art. 2a n.n.c.). Końcowo minister właściwy do spraw wewnętrznych może ustalić dla cudzoziemca specjalne warunki, jakie musi on spełnić, w celu możliwości nabycia nieruchomości (uznaniowość decyzji). Decyzja ministra właściwego do spraw wewnętrznych nie jest jedynym obligatoryjnym elementem uzyskania zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości na terenie RP. Zgodnie z art. 1 ust. 1 n.n.c. do wydania decyzji pozytywnej wymagany jest również brak sprzeciwu ze strony Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych także ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. W odróżnieniu od wcześniejszej wersji n.n.c., nowelizacja z 20.02.2004 roku uprościła procedurę, ponieważ dotychczas wymagana była zgoda ministrów wskazanych powyżej. Aktualnie ustawa wymaga jedynie, żeby w odpowiednim terminie nie został wniesiony z ich strony sprzeciw. Ustawowy termin na jego wniesienie - liczony od dnia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych - wynosi 14 dni, który to termin w drodze wyjątku – na wniosek Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – może być wydłużony do 2 miesięcy (art. 1 ust. 1a n.n.c.). Tylko w przypadku wyrażenia ze strony powyższych ministrów sprzeciwu, wymagane jest wydanie przez nich decyzji w formie postanowienia. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia z tzw. milczącą zgodą organu uprawnionego do wydania sprzeciwu w danej sprawie. Ostatecznie, w sytuacji, jeżeli zgody na wydanie pozwolenia na nabycie nieruchomości nie wydaje już sam minister właściwy do spraw wewnętrznych, nie jest wymagane jego dalsze wystąpienie do pozostałych ministrów (art. 1 ust. 1b n.n.c.). Jednocześnie, jeżeli Minister Obrony Narodowej lub minister właściwy do spraw rozwoju wsi wniesie sprzeciw, minister właściwy do spraw wewnętrznych jest zobligowany do wydania decyzji odmownej (brak uznaniowości w tym wypadku). Finalne rozstrzygnięcie zawsze będzie powodowało wydanie przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych decyzji administracyjnej, kończącej sprawę, kierowanej do konkretnego adresata – przyznającej lub odmawiającej przyznania konkretnego uprawnienia. Przyznanie uprawnienia w postaci decyzji pozytywnej dotyczy konkretnie oznaczonych w zezwoleniu nieruchomości i przysługuje konkretnemu adresatowi, w związku z czym nie może być przeniesione na osoby trzecie . Zezwolenie – poza elementami wymienionymi w n.n.c. – powinno spełniać wymogi decyzji administracyjnej określonej w art. 107 § 1 k.p.a. W szczególności musi więc zawierać oznaczenie nabywcy i zbywcy nieruchomości, przedmiot nabycia oraz specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość nabycia przez cudzoziemca nieruchomości (art. 3 ust. 1 pkt 3 n.n.c.). W tym miejscu należy podkreślić, że w przypadku postawienia w decyzji wymogu spełnienia takich specjalnych warunków, uprawnienie cudzoziemca do nabycia nieruchomości na terenie RP jest zawieszone, do momentu ich spełnienia, potwierdzonego przedstawieniem stosownych dokumentów (art. 5 n.n.c.). Zezwolenie powinno zawierać oznaczenie organu administracji publicznej wydającego zezwolenie, datę wydania decyzji, powołanie podstawy prawnej, treść rozstrzygnięcia, uzasadnienie, pouczenie o przysługującym odwołaniu lub jego braku oraz podpis osoby wydającej decyzję wraz ze stanowiskiem służbowym. NSA stoi na stanowisku, że niezbędne elementy do zakwalifikowania ich jako decyzji to: oznaczenie organu, wskazanie adresata, rozstrzygnięcie o istocie sprawy oraz podpis osoby wydającej decyzję - elementy te są minimum jakim musi spełniać decyzja administracyjna . Brak któregokolwiek z tych elementów nie pozwala ukonstytuować dokumentu jako decyzji administracyjnej. W przypadku spełnienia tego formalnego minimum złożonego z tych 4 elementów, nie zawierającej natomiast innych elementów wskazanych w k.p.a., jako komplementarnych dla prawidłowo wydanej decyzji, można mówić o decyzji wadliwej, ale wywołującej skutki prawne. W ramach ciekawostki należy zaznaczyć, że decyzja administracyjna zawierająca wszystkie wymagane elementy poza podpisem osoby ją wydającej, nie jest decyzją w rozumieniu k.p.a., a jedynie jej projektem, w związku z czym nie wywołuje wskazanych w niej skutków prawnych. W przypadku decyzji odmownej, minister właściwy do spraw wewnętrznych może odstąpić od uzasadnienia faktycznego (ale już nie prawnego), jeżeli ma to służyć celom obronności lub bezpieczeństwa państwa (art. 3c n.n.c.). Decyzja administracyjna zezwalająca na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca ważna jest przez 2 lata od dnia jej wydania. Jeżeli w tym czasie cudzoziemiec nie nabędzie wskazanej w decyzji nieruchomości wskutek podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, decyzja traci moc i postępowanie należy rozpocząć na nowo (art. 3 ust. 2 n.n.c.). Jednocześnie bieg terminu nie może być zawieszony ani przedłużony, a wniosek o przedłużenie terminu rozpatruje się jako nowy wniosek. 

 

 

Krzysztof Kabaj

prawnik,
pośrednik w obrocie nieruchomościami

 

 

 

Zobazc cz.1  [ kliknij tutaj ]                                                                       Zobacz cz.3   [ kliknij tutaj ]

 

 

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
CCIM commercial real estate professionals
Kursy licencyjne (pośrednik, zarządca)