Osobną kategorią są zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w specjalnej strefie ekonomicznej, które są wydawane w przeciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę (art. 3a n.n.c.).
Strefy te są tworzone na podstawie przepisów Ustawy z dnia 20.10.1994 roku o specjalnych strefach ekonomicznych (Dz.U. 2015 r. poz. 282 ze zm.) i stanowią one wyodrębnione, niezamieszkałe obszary, tworzone przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia, w celu przyspieszenia rozwoju gospodarczego w konkretnej części kraju, w których to strefach prowadzący działalność gospodarczą korzystają ze zwolnień podatkowych. W przypadku postępowań prowadzonych w stosunku do nieruchomości nie położonych w specjalnej strefie ekonomicznej, n.n.c. nie określa terminów na załatwienie sprawy, w związku z czym należy posiłkować się terminami określonymi w art. 35 § 3 k.p.a. – miesiąc na załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego oraz dwa miesiące w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych. Użycie przez ustawodawcę określenia „powinno nastąpić” wskazuje na to, że są to terminy instrukcyjne, w związku z czym ich niezachowanie ze strony organów nie powoduje wadliwości czy nieważności wydawanej decyzji. Organ zobowiązany jest jednak do powiadomienia stron postępowania o powodach zwłoki oraz wskazać nowy termin załatwienia sprawy wraz z pouczeniem o prawie do wniesienia ponaglenia (art. 36 § 1 k.p.a.).
Stronami postępowania są cudzoziemiec oraz zbywca nieruchomości (art. 28 k.p.a.). W związku z tym umorzenie postępowania o wydanie decyzji może nastąpić na wniosek cudzoziemca (art. 105 § 2 k.p.a.) lub właściciela nieruchomości, jeżeli oświadczy on, że nie zamierza jej zbyć na rzecz wnioskodawcy (art. 3b n.n.c.). Każda ze stron postępowania, niezadowolona z wydanej decyzji, może zwrócić się o ponowne rozpatrzenie sprawy (art. 127 § 3 k.p.a.) oraz może zaskarżać taką decyzję do sądu administracyjnego (art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30.08.2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2019.2325 t.j. z dnia 2019.11.28)).
Cudzoziemiec, który z różnych przyczyn nie może lub nie chce na dany moment starać się o wydanie zezwolenia, może zawnioskować o wydanie promesy, będącej przyrzeczeniem wydania zezwolenia o określonej treści (art. 3d ust. 1 n.n.c.). Najczęściej przyczynami starań o uzyskanie promesy są: zamiar nabycia nieruchomości w drodze licytacji, gdy nieruchomość nie ma jeszcze uregulowanego stanu prawnego lub gdy toczy się postępowanie o wydzielenie części nieruchomości . Uzyskanie promesy nie jest wystarczające do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca na terenie Rzeczpospolitej Polskiej – musi on wystąpić o wydanie zezwolenia. Promesa, podobnie jak zezwolenie jest uznaniową decyzją administracyjną, do której stosuje się odpowiednio przepisy o wydaniu zezwolenia, łącznie z koniecznością uzyskania milczącej zgody Ministra Obrony Narodowej lub w przypadku nieruchomości rolnych – ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, a także przedłożenia kompletu dokumentacji. Jest to spowodowane faktem, że organ wydający decyzję, w promesie przyjmuje na siebie obowiązek wydania decyzji o określonej treści, w związku z czym muszą być spełnione wszystkie warunki jak dla wydania zezwolenia. W n.n.c. zastrzeżono jednak w art. 3d pkt 4, że w przypadku istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy zmiany stanu faktycznego, organ może wydać decyzję odmowną. Przez istotną zmianę stanu faktycznego należy rozumieć przyczyny leżące po stronie samej nieruchomości, np. zmiana powierzchni czy przeznaczenia lub leżące po stronie wnioskodawcy, np. zmiana celu nabycia nieruchomości. Oświadczenie zbywcy nieruchomości o braku zamiaru sprzedaży na rzecz cudzoziemca złożone po wydaniu promesy, również z oczywistych względów uniemożliwia organowi wydanie zezwolenia. Jak wskazano powyżej, przyrzeczenie wydania zezwolenia nie ma więc charakteru absolutnego. Przyczyną odmowy wydania zezwolenia nie może być zmiana stanu prawnego, chyba że wydanie zezwolenia stanie się bezprzedmiotowe, np. wskutek zmiany przepisów, gdzie konieczność uzyskania zezwolenia nie będzie już wymagana. Postępowanie takie jest bezprzedmiotowe, w związku z czym organ jest zobowiązany je umorzyć. Promesa jest ważna przez rok od dnia jej wydania. Uzyskanie zezwolenia i promesy jest płatne – w przypadku zezwolenia, aktualny koszt wynosi 1.570 zł, natomiast w przypadku promesy 98 zł.
Wydanie zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości na terenie Rzeczpospolitej Polskiej jest możliwe w sytuacji, jeżeli ta czynność prawna nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Ocena faktu, czy nabycie przez cudzoziemca nieruchomości może zagrozić bezpieczeństwu lub obronności państwa, leży wyłącznie w kompetencji Ministra Obrony Narodowej, który podobnie jak minister właściwy do spraw wewnętrznych, działa w ramach uznania administracyjnego. W związku z tym weryfikacji podlegają szczególnie nieruchomości leżące w strefie nadgranicznej (gminy przyległe bezpośrednio do granicy państwa, a jeżeli ich obszar nie przekracza 15 km od granicy, także gminy bezpośrednio przyległe do tych gmin) oraz nieruchomości znajdujące się w obszarze terenów i jednostek wojskowych. Weryfikacji przez MON będzie podlegał też cel nabycia nieruchomości. Minister MSWiA będzie dodatkowo analizował, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie zagrozi porządkowi publicznemu, w szczególności w oparciu o Ustawę z dnia 1.03.2018 roku o przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (Dz. U. 2018 poz. 723). Dodatkowo cudzoziemiec musi wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więź z Rzeczpospolitą Polską, a mogą to być w szczególności: zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim, polska narodowość lub pochodzenie, zezwolenie na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, wykonywanie na terenie Polski działalności gospodarczej lub rolniczej, a także członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, jeżeli jest kontrolowana przez cudzoziemców. Zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE może zostać wydane cudzoziemcowi, który przebywa na terenie Polski legalnie i nieprzerwanie przez okres co najmniej 5 lat, posiada regularne i stabilne źródło dochodów pozwalające na utrzymanie siebie i członków rodziny pozostających na jego utrzymaniu, a także posiadającego ubezpieczenie zdrowotne.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, przewiduje szereg wyjątków w nabyciu nieruchomości, na które zezwolenie nie jest wymagane. Są to zarówno zwolnienia podmiotowe, jak też przedmiotowe. W pierwszej kolejności należy odróżnić zwolnienia wskazane w art. 8 ust. 1 n.n.c., ponieważ dotyczą one wszystkich cudzoziemców. Osobną kategorią są zwolnienia określone w art. 8 ust. 2-2b n.n.c., gdyż dotyczą one tylko obywateli lub przedsiębiorców państw będących stronami umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym i Konfederacji Szwajcarskiej. Pierwszym i najpopularniejszym zwolnieniem przedmiotowym, wynikającym z ust. 1 pkt 1 n.n.c., czyli dotyczącego wszystkich cudzoziemców, jest nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, na które to nabycie nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia. Przez samodzielny lokal mieszkalny należy rozumieć lokal w myśl definicji zawartej w Ustawie z dnia 24.06.1994 roku o własności lokali (Dz.U.2020.532 t.j. z dnia 2020.03.26), a mianowicie wydzielonej trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie jest wymagana też zgoda na nabycie lokalu niemieszkalnego o celu garażowym lub udział w takim lokalu, jeżeli nabycie to jest związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lokalu mieszkalnego. Jednocześnie ustawodawca nie precyzuje, żeby nabycie miejsca postojowego czy garażu musiało nastąpić w ramach tej samej nieruchomości, w której znajduje się lokal mieszkalny lub żeby czynność ta musiała zbiegnąć się w czasie z nabyciem mieszkania. Oznacza to, że cudzoziemiec może nabyć lokal niemieszkalny na cele garażowe w dowolnym momencie i dowolnym miejscu, jeżeli nabycie to następuje w celu zaspokojenia potrzeb życiowych i posiada już lokal mieszkalny. Wyjątkiem są objęte nieruchomości położone w strefie nadgranicznej, na nabycie których (za wyjątkiem obywateli i przedsiębiorców państw – stron umowy o EOG i Konfederacji Szwajcarskiej) wymagane jest zezwolenie zgodnie z procedurą administracyjną prowadzoną przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Należy zaznaczyć, że z nabyciem wyodrębnionego samodzielnego lokalu mieszkalnego związane jest również nabycie udziału w gruncie, na którym budynek jest posadowiony), na które zezwolenie nie jest wymagane. Sytuacja wygląda jednak inaczej, jeżeli wraz z nabyciem lokalu mieszkalnego i udziału w gruncie, na którym budynek jest posadowiony, przedmiotem transakcji ma być nabycie udziału w nieruchomości wspólnej niezwiązanej ściśle z nabywanym lokalem (np. udział w drodze dojazdowej). W takiej sytuacji zezwolenie dla cudzoziemca będzie wymagane. Podobnie zezwolenie będzie wymagane, jeżeli lokal nie stanowi odrębnego przedmiotu własności w myśl przepisów o własności lokali. Nie będzie wymagane również zezwolenie na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ponieważ stanowi ono ograniczone prawo rzeczowe, a n.n.c. odnosi się tylko lokali stanowiących odrębny przedmiot własności (zgodnie z odpowiedzią podsekretarza stanu w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji - z upoważnienia prezesa Rady Ministrów - na interpelację nr 8897 w sprawie wykupu nieruchomości przez cudzoziemców oraz skali tego zjawiska). Nie jest wymagane zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce przez co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub pozwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Następnie nie jest wymagane zezwolenie dla małżonka obywatela polskiego, jeżeli zamieszkuje na terenie Polski co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, o ile nieruchomość będzie nabyta w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżonków. Artykuł 8 ust. 1 pkt 4 n.n.c. kolejne zwolnienie od uzyskania zezwolenia przyznaje cudzoziemcowi uprawnionemu do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, jeżeli zbywca jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat. Krąg spadkobierców określają odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego, a są to: zstępni spadkodawcy, małżonek, rodzice, rodzeństwo, zstępni rodzeństwa, dziadkowie, zstępni dziadków oraz dzieci małżonka spadkodawcy. Zwolnieniu od uzyskania zezwolenia podlega nabycie nieruchomości na cele statutowe przez cudzoziemca będącego osobą prawną lub spółką handlową z siedzibą na terytorium Polski, jeżeli spełniają dodatkowe warunki: są niezbudowane, położone na terenie miast (także rolne i leśne), a ich powierzchnia nie przekracza 0,4 ha. Celem statutowym może być w tym wypadku budowa siedziby spółki, budowa linii produkcyjnej lub obiektów usługowych, a także innych obiektów służących wykonywaniu działań statutowych. Cudzoziemiec będący osobą prawną lub spółką prawa handlowego z siedzibą na terenie Polski, jako podmiot podlegający pod strony umowy o EOG, będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 8 ust. 2 n.n.c. Ostatnim typem zwolnienia wynikającym z art. 8 ust. 1 n.n.c. jest nabywanie nieruchomości, akcji lub udziałów przez banki. Nabycie nieruchomości może nastąpić przez cudzoziemca będącego bankiem, jeżeli jest on wierzycielem hipotecznym, a nabycie nieruchomości następuje wskutek przejścia na własność banku w wyniku bezskutecznego postępowania egzekucyjnego. Do wszystkich zwolnień wynikających z art. 8 ust. 1 n.n.c. wymienionych powyżej stosuje się ograniczenia, jeżeli nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub jest gruntem o przeznaczeniu rolnym, którego powierzchnia przekracza 1 ha – w tych przypadkach uzyskanie zezwolenia będzie wymagane.
prawnik,
pośrednik w obrocie nieruchomościami
Zobacz poprzednie części [ cz.1 kliknij tutaj ] [ cz.2 kliknij tutaj ] Zobacz kolejną cz.4 [ kliknij tutaj ]
