zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemców w prawie polskim (cz.1)

 

Co do zasady, cudzoziemcy mający zamiar nabyć nieruchomość na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, są zobowiązani do uzyskania odpowiedniego zezwolenia w tym przedmiocie. Od zasady tej występuje szereg wyłączeń, zarówno przedmiotowych, jak i podmiotowych, określonych w przepisach cywilnych oraz prawa administracyjnego. Obostrzenia związane z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemców na terytorium Polski, mają w dużej mierze zapobiegać niekontrolowanemu wykupowi krajowych gruntów przez osoby nieposiadające obywatelstwa polskiego, czyli spełnienia przesłanki swoistej ochrony wartości narodowej.

 

 

Drugorzędną jak może się wydawać, jest kwestia szeroko pojętego bezpieczeństwa publicznego oraz obronności kraju, chociaż i te warunki muszą być zachowane do uzyskania zezwolenia ze strony odpowiednich organów administracji publicznej. W przedmiocie wydawania zezwoleń na nabycie nieruchomości na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, podmioty objęte zakresem Porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym z 2.05.1992 roku oraz Konfederacji Szwajcarskiej, w kontekście art. 8 ustawy Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24.03.1920 roku (Dz.U.2017.2278), za wyjątkiem wskazanych w tym akcie normatywnym wyłączeń, nie muszą uzyskać stosownego zezwolenia. Wyłączenia te były efektem m.in. zawartych w Traktacie akcesyjnym z dnia 16.04.2003 roku ustaleń, na mocy których Polska dnia 01.05.2004 roku wstąpiła w szeregi państw Unii Europejskiej. W przeważającej opinii, Polska jako kraj dynamicznie rozwijający się, była i jest atrakcyjnym terytorium do prowadzenia zagranicznych inwestycji. Ustawodawca prowadzący negocjacje w sprawie warunków wstąpienia naszego kraju w struktury Unii Europejskiej, zapewne miał tego świadomość, stąd potrzeba uregulowania m.in. kwestii nabycia nieruchomości na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, żeby swoista transformacja nie przebiegała zbyt gwałtownie, a co atrakcyjniejsze grunty nie znalazły się w posiadaniu obcego kapitału. To ważne z perspektywy m.in. zrównoważonego rozwoju, żeby umożliwić krajowym podmiotom zrównanie szans na inwestycje w polską ziemię. Przedmiotem niniejszego opracowania będzie przedstawienie tematyki nabycia przez cudzoziemców (głównie pochodzących z krajów Unii Europejskiej) nieruchomości na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, z uwzględnieniem kontekstu historycznego i zmian, jakie na przestrzeni lat w tej kwestii nastąpiły. 

 

Jak już wcześniej wspomniano, do nabycia nieruchomości przez cudzoziemców na terenie Polski, stosuje się głównie zapisy ustawy Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24.03.1920 roku, a w zakresie, w którym przedmiot uregulowań nie jest nią objęty, odpowiednie przepisy ogólne Kodeksu postępowania administracyjnego. Rozważania należy zacząć natomiast od pojęcia cudzoziemca. Mimo, że pojęcie to ma definicję w Ustawie z dnia 12.12.2013 roku o cudzoziemcach, gdzie cudzoziemcem zgodnie z art. 3 jest każdy kto nie posiada obywatelstwa polskiego, to jednak ustawa Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, operuje własną, rozszerzoną definicją cudzoziemca, stanowiącą lex specialis w stosunku do tej pierwszej. W myśl tej definicji, cudzoziemcem jest nie tylko osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego, ale także osoba prawna mająca siedzibę za granicami Rzeczpospolitej Polskiej, nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych oraz osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3. Jednocześnie należy zaznaczyć, że zakresem podmiotowym ustawy nie są objęte osoby posiadające podwójne obywatelstwo, jeżeli jednym z tych obywatelstw jest obywatelstwo polskie, nawet jeżeli nie mieszkają na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej . Ustalenie kwestii czy osoba składająca wniosek o pozwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce objęta jest zakresem podmiotowym ustawy należy do organu prowadzącego postępowanie. Jeżeli okaże się, że osoba taka posiada przykładowo podwójne obywatelstwo – w tym polskie – organ zobowiązany jest zgodnie z ogólnymi przepisami k.p.a. , do umorzenia takiego postępowania jako bezprzedmiotowego. Jest to o tyle istotne, że gdyby okazało się, że osoba taka nie podlega pod zakres podmiotowy ustawy, a mimo wszystko zezwolenie zostałoby wydane, obarczona byłaby ona wadą nieważności, zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Istotny problem dotyczy obywateli polskich, którzy po wojnie wyemigrowali za granicę i przyjęli obce obywatelstwo, a w myśl obowiązujących wtenczas przepisów, utraciły polskie obywatelstwo. Osoby takie są niejednokrotnie podmiotami dziedziczenia nieruchomości na terenie Polski, a zważywszy na obowiązujące przepisy prawa, winne są uzyskania odpowiedniego zezwolenia na nabycie takiej nieruchomości (przez nabycie nie rozumiemy bowiem tylko zakupu nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, ale też wszelkie inne formy prowadzące do nabycia uprawień właścicielskich, jak przykładowo dziedziczenie, darowizna, postanowienie sądowe, etc.). Ogólna zasada sprowadza się jednak do faktu, że cudzoziemcy mają te same prawa co obywatele polscy, chyba, że ustawa stanowi inaczej. 

 

Krzysztof Kabaj

prawnik,
pośrednik w obrocie nieruchomościami

 

 

Zobacz cz.2   [ kliknij tutaj ]

 

 

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
Tytuł Dyplomowanego Zarządcy Nieruchomości CPM CERTIFIED PROPERTY MANAGER
CEPI - Europejska Rada Nieruchomości (European Council Real Estate Professions)