W ostatnim czasie mogliśmy obserwować wiele zmian praw m.in. dotyczącego nieruchomości. Jaki istotne zmiany nastąpiły w ostatnich miesiącach?

Zmiany w przepisach budowlanych.

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wprowadziła szereg zmian w zasadach procesu inwestycyjnego. Zmiany zaczną obowiązywać po upływie 6 miesięcy od opublikowania treści nowelizacji. Większość z nich ma charakter porządkujący i doprecyzowujący dotychczasowe przepisy, pojawiają się jednakże także nowe rozwiązania.

Oto ważniejsze zmiany:

1. Uporządkowanie i poszerzenie katalogu inwestycji i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.

Bez pozwolenia na budowę, a jedynie po wcześniejszym dokonaniu zgłoszenia, wybudować będzie można m.in.:

• wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny,
• wolno stojący parterowy budynek gospodarczy, garaż i wiatę – o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej - o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• tymczasowy obiekt budowlany, niepołączony trwale z gruntem i przewidziany do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu,
• przydomowy ganek, oranżerię (ogród zimowy) – o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• przydomowy taras naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2,
• ogrodzenie o wysokości powyżej 2,20 m,
• obiekt budowlany piętrzący wodę i upustowy o wysokości piętrzenia poniżej 1 m - poza obszarami chronionymi,
• pomost o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m,
• sieć energetyczną obejmującą napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, sieć wodociągową, kanalizacyjną, cieplną, a także gazową o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa,
• przyłącze elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne,
• wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• oczyszczalnię ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę,
• zbiornik bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
• instalację zbiornikową na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonym do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
• kanalizację kablową,
  
  a także przeprowadzić niektóre roboty budowlane, w tym m.in.:
• przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany,
• docieplenie budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m,
• remont budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę,
• remont budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.

Bez pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia możliwa będzie budowa m.in.:

• wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki,
• wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki,
• altan działkowych i obiektów gospodarczych w ramach rodzinnych ogrodów działkowych
• stanowisk postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000,
• przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2,
• obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych,
• pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych,
• obiektów małej architektury, z wyjątkiem obiektów małej architektury w miejscach publicznych,
• ogrodzeń o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m,
• przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m położonych w całości na gruntach rolnych,
• a także wykonanie niektórych robót budowlanych, w tym m.in.:
• przebudowa budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych,
• docieplenie budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m,
• remont obiektów i urządzeń budowlanych, 
• utwardzanie powierzchni gruntu na działkach budowlanych. 

2. Uproszczenie niektórych elementy procesu uzyskiwania zezwoleń budowlanych.

Po zmianach projekt budowlany zostanie skrócony do trzech głównych części i będzie się składał z:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• projektu technicznego,
  przy czym do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę lub do zgłoszenia prac budowlanych dołączyć wystarczy projekt zagospodarowania oraz projekt architektoniczno-budowlany i to w trzech egzemplarzach, w miejsce dotychczas obowiązujących czterech.

Projekt techniczny może być wymagany dopiero na etapie zgłaszania zakończenia budowy lub uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie.

3. Rozszerzenie możliwości legalizacji samowoli budowlanych – uproszczone postępowanie legalizacyjne.

Pojawia się możliwość legalizacji budynków wzniesionych bez pozwolenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, pod warunkiem przedłożenia stosownych dokumentów, przy czym nie jest wymagana zgodność budowy z planem miejscowym lub warunkami zabudowy.

W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek przedłożenia w terminie nie krótszym niż 60 dni dokumentów legalizacyjnych:

• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawcza obiektu budowlanego,
• ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Organ nadzoru wydaje decyzję o legalizacji, w przypadku gdy: 

• dokumenty legalizacyjne są kompletne lub uzupełnione w wyznaczonym terminie i
• z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Nie można będzie wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego w stosunku do tych obiektów budowlanych, w stosunku do których wydano decyzję o nakazie rozbiórki przed wejściem w życie nowych przepisów.

4. Ograniczenie możliwości stwierdzania nieważności pozwolenia na budowę.

Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.

W takiej sytuacji, zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego, organ nadzoru ograniczy się do stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których nie stwierdził nieważności decyzji.

Ciąg dalszy w części drugiej... [ zobacz tutaj ].

Dorota Połosa-Żakiewicz,
Prawnik,
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ marzec 2020 ]