Wakacje dobiegły końca lecz chciałbym jeszcze poruszyć temat bardzo z nimi związany. Od kilku lat popularnym sposobem zarabiania dzięki posiadaniu nieruchomości, stało się wynajmowanie lokali mieszkalnych na krótki czas. W miejscowościach lubianych przez turystów ten sposób działania jest powszechny. Wiele osób zakupiło i nadal planuje nabycie mieszkania, właśnie z tym przeznaczeniem. Powstało dużo firm, które świadczą usługi dla właścicieli tych lokali. Mają w swojej puli po kilkadziesiąt mieszkań w jednym mieście, same też inwestują i kupują takie lokale. 

Można się tylko cieszyć, że interes się kręci, że przyjeżdżają ludzie tak z kraju jak i z zagranicy, którzy wynajmują takie lokum na kilka czy kilkanaście dni.  Od co najmniej trzech lat w Trójmieście obserwuję nie tylko coraz więcej turystów z Polski, lecz także bardzo dużo ze Skandynawii, Niemiec, Hiszpanii, Rosji czy Białorusi. Zarabiają nie tylko właściciel mieszkań i firm ich obsługujących lecz także restauracje, bary, sklepy czy sprzedawcy wędrujący po plaży. I to jest jasna strona sprawy. 

Niestety jest też i druga, mniej przyjemna. Obserwuję ja z pozycji osoby kierującej firmą zarządzającą nieruchomościami, która pracuje dla wspólnot mieszkaniowych. Budynki, w których są lokale wykorzystywane na krótkoterminowe wynajmowanie, to w zdecydowanej większości właśnie wspólnoty. Część właścicieli mieszka w nich na stałe. Ich oczekiwania co do sposobu funkcjonowania budynku są bardzo różne od tego jak widzą to wynajmujący czy turyści. Niestety sposób postępowania tych ostatnich nierzadko pozostawia wiele do życzenia. Także firmy obsługujące najmowanie krótkoterminowe mają swój udział w niefortunnych zdarzeniach.

Budynek mieszkalny to nie hotel czy hostel. Przebywając w nim trzeba pamiętać o tym, że mieszkają tam osoby, dla których jest to ich centrum życiowe, ich dom. Część turystów przyjeżdżających na kilka czy kilkanaście dni uważa, że liczy się tylko ich dobra zabawa a reszta musi to znosić bez szemrania. Właściciele – wynajmujący nie mieszkają w tym samym budynku, często są z innych regionów kraju. Nie są w stanie na bieżąco kontrolować tego co się u nich dzieje. Z kolei firmy zarządzające wynajmowaniem krótkoterminowym nie zawsze informują najemców jakie są ich obowiązki. Brak jest też instruowania jak postępować: gdzie wolno parkować a gdzie nie, gdzie wyrzucać śmieci, itd. Prosty przykład: w nowych budynkach mieszkalnych znajdują się zazwyczaj garaże podziemne. Miejsc postojowych często jest mniej niż lokali mieszkalnych. Jeżeli właściciel takiego lokalu ma miejsce postojowe, to najemca tylko na nim może parkować. Trzeba mu to wyraźnie wskazać i zadbać aby nie stawiał samochodu byle gdzie, blokując innych uprawnionych. 

Zdarzenia takie rodzą wiele niepotrzebnych emocji, konfliktów i przede wszystkim powoduje dyskomfort dla stałych mieszkańców. Zdarzają się i takie przypadki, że firma zarządzająca, jej pracownicy, sprzątają mieszkanie przed przybyciem nowych gości, zmieniają pościel i wszystkie brudy oraz śmieci zostawiają na czas niekrótki na klatce schodowej. Natomiast najemcy nie wiedząc jak trafić do śmietnika porzucają śmieci byle gdzie. 

Dla wspólnot jak i firm administrujących nimi powstaje wiele takich i innych problemów, związanych z najmowaniem krótkoterminowym. Jest też dużo wątpliwości jak interpretować, jak postępować w pewnych sytuacjach. Bardzo ważnym zagadnieniem jest chociażby to jaki status mają lokal  tak wynajmowane. Czy są to nadal mieszkania czy może lokale użytkowe. Wynajmowane najintensywniej są latem lecz i w innych porach roku nie jest zmieniane ich wykorzystywanie. Właściciel de facto prowadzą w oparciu o te lokale działalność gospodarczą. Jeżeli tak jest, to powinni zgłosić zmianę przeznaczenia lokalu i płacić inny podatek od nieruchomości. Wspólnota, po takiej zmianie przeznaczenia, miałaby prawo do ustalenia dla takich lokali wyższej opłaty za zarządzanie nieruchomością wspólną. Jest to uzasadnione gdyż sposób korzystania z lokalu, w tym przypadku, generuje dla wspólnoty wyższe koszty. 

Następna sprawa to kogo „karać” za złe zachowanie najemców. To zagadnienie jest bardzo szerokie i wielopłaszczyznowe tak co do ewentualnej odpowiedzialności cywilnej bądź karnej. Dlatego też poruszę tylko podstawowe zagadnienia. 

Dla wspólnoty stroną w tych przypadkach jest przede wszystkim właściciel mieszkania. To do niego może zgłosić roszczenia. Wynika to z samego faktu bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jednak te złe zachowania i ich skutki to najczęściej wina najemców lub firmy zarządzającej wynajmowaniem krótkoterminowym. Uważam, że właściciel lokalu nie może zasłaniać się takimi okolicznościami. Nie może powiedzieć, to nie ja, to oni, mnie tam nie było. Przecież tak naprawdę to on zawiera umowę, udostępnia komuś swój lokal, przekazuje na pewien czas swoje uprawnienia. Dlatego powinien zwrócić uwagę na konieczność przestrzegania i poszanowania miru domowego i podstawowych zasad dobrego wychowania. Firma zarządzająca powinna opracować dla swoich klientów – najemców odpowiedni regulamin i zadbać o jego egzekwowanie. Powinna pouczyć ich jakich zasad muszą przestrzegać. To jest do zrobienia. Trzeba tylko chcieć i czasami ponieść tego koszty. 

W naszym kraju jak i zagranicą są budynki, właściciele, firmy zarządzające, które funkcjonują dobrze. Nie trzeba do tego specjalnego państwowego prawa, kolejnych państwowych instytucji. Wystarczy szanować to co już istnieje. 

Połączenie różnych funkcji w budynku zawsze powoduje problemy. Inne są oczekiwania osób, które mieszkają, inne właścicieli lokali handlowych czy biurowych. Nie sposób jednak uniknąć takich sytuacji. Najlepszym rozwiązaniem jest dobra wola wszystkich zainteresowanych i wzajemne szanowanie swoich praw.            

Szymon Sędek
Adwokat, Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości