Obrót nieruchomościami to nierzadko skomplikowany proceder, przysparzający trudności nie tylko uczestnikom transakcji rynkowych i inwestorom, ale także profesjonalistom, którzy na co dzień trudnią się obsługą tego rynku, balansując na skrzyżowaniu kilku dziedzin życia. Najczęstsze i najtrudniejsze problemy wiążą się zazwyczaj z prawem podatkowym - wciąż zmieniającymi się przepisami, niezwykle kazuistycznymi i o skomplikowanej terminologii. Jednakże bazą prawną funkcjonowania pośredników w obrocie nieruchomościami, a także zarządców czy doradców jest prawo cywilne. To w nim odnajdujemy wszelkie definicje, którymi profesjonaliści powinni się posługiwać oraz zasady prowadzenia transakcji lub zarządu, jakimi muszą się kierować.
Podstawowym pojęciem dla pośrednika, zarządcy czy doradcy jest "nieruchomość"- znana powszechnie wszystkim tak dobrze, że z czasem zaczynamy o jej treści zapominać. Tymczasem w praktyce nierzadko pojawiają się problemy właśnie z definicją, określeniem co tak naprawdę sprzedajemy, czym zarządzamy i jak to powinno wyglądać.
Jednym z najbardziej podstawowych zasad prawa cywilnego jest "superficies solo cedit", które nazywane jest praktycznie dogmatem tej gałęzi prawa. O ile w przypadku nieruchomości nowowybudowanych jest ona oczywistością, już w tych starszych pamiętających lata 60-80 te, nie zawsze. I choć zasada, że budynek "idzie" za gruntem sięga czasów starożytnego Rzymu, sposób zabudowy nieruchomości w Polsce nastręcza sporo trudności. Problem rozpoczęło wprowadzenie instytucji użytkowania wieczystego.
Zostało ono wprowadzone14 lipca 1961r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aktualnie reguluje je tytuł II księgi drugiej kodeksu cywilnego. Użytkowanie wieczyste jako instytucja prawa cywilnego powstała jako prawna forma korzystania z gruntów państwowych w celu zaspokojenia potrzeb społecznych, w szczególności w zakresie budownictwa. Pierwotnie użytkowanie wieczyste miało jednocześnie chronić interesy państwa przed zagrożeniem, jakiego dopatrywano się w reprywatyzacji państwowych zasobów gruntowych przeznaczonych na cele urbanizacyjne. Instytucja ta miała zastąpić wszelkie formy czasowego władania nieruchomościami stanowiącymi własność publiczną, tj. wieczystą dzierżawę, prawo zabudowy, a następnie własność czasową wprowadzoną przepisami prawa rzeczowego.
Charakter prawny użytkowania wieczystego w systematyce praw rzeczowych mieści się pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Do praw rzeczowych ograniczonych zbliża je fakt, iż jest prawem na rzeczy cudzej, tj. na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Z kolei do prawa własności upodabnia prawo użytkowania wieczystego zakres uprawnień użytkownika wieczystego oraz sposób kształtowania treści tego prawa.
Zasada superficies solo cedit została zatem w pewien sposób naruszona wprowadzaną instytucją, jednakże konwalidowana przez art. 235 Kodeksu cywilnego, który wiąże własność budynków z gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste. Powołany przepis nakazuje, by oddając grunt zabudowany w użytkowanie wieczyste jednocześnie sprzedać budynki na nim się znajdujące na rzecz użytkownika. Nie zawsze jednak można tak prostą interpretację zastosować w praktyce.
Większość osób zajmujących się nieruchomościami spotkało się z sytuacjami, które wymykają się tradycyjnym scenariuszom. Takim przykładem może być przypadek gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste kilku osobom, który co prawda został przez jednego z użytkowników zabudowany, a dodatkowo budynki nie zostały ujawnione w księdze wieczystej. Czy w takim przypadku własność budynku przechodzi na wszystkich użytkowników? Co sprzedajemy, dzielimy i czym zarządzamy oraz kto powinien być stroną umowy?
Interpretacji takiego stanu faktycznego podjął się Sąd Najwyższy już w roku 1966. Pomimo, że uchwała z dnia 08 lipca 1966 r. (III CZP 43/66) została przez Sąd podjęta niemalże 50 lat temu, nadal pozostaje aktualna.
Rozważania Sąd Najwyższy rozpoczyna od stwierdzenia, że skoro własność budynków jest ściśle związana prawem użytkowania wieczystego gruntu, to charakter prawny tego użytkowania w stosunku do budynków i urządzeń nabytych zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o ustanowienie tego prawa oraz w stosunku do budynków i innych urządzeń wzniesionych następnie na terenie państwowym przez wieczystego użytkownika prowadzi do wniosku, że jeżeli prawo użytkowania wieczystego przysługuje kilku współużytkownikom, a jeden z nich wzniesie na terenie objętym współużytkowaniem budynek za zgodą, czy nawet wbrew woli pozostałych współużytkowników, to prawo własności budynku nie przysługuje tylko temu współużytkownikowi, który własnym kosztem wzniósł ten budynek, lecz rozciąga się na wszystkich współużytkowników.
Od powyższej zasady należy jednak wprowadzić pewne wyjątki, gdyż nie każdy budynek związany z użytkowaniem wieczystym stanowi odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków stanowią nieruchomości, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Charakter budynku jako odrębnej nieruchomości będą więc miały - poza budynkami, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste - te budynki, które zostały wzniesione po powstaniu użytkowania wieczystego zgodnie z postanowieniami umowy. Inne budynki natomiast pozostają częściami składowymi nieruchomości i wraz z gruntem stanowią przedmiot wieczystego użytkowania. Za korzystanie z tych budynków i innych urządzeń użytkownik wieczysty obowiązany jest do uiszczenia opłaty rocznej niezależnie od opłaty przypadającej za użytkowanie wieczyste gruntu. Częścią składową gruntu, a nie odrębnymi nieruchomościami, będą również te budynki i urządzenia, które wzniósł wieczysty użytkownik niezgodnie z warunkiem umowy o przekazanie terenu państwowego.
Podsumowując, w sytuacji, gdy na terenie oddanym w wieczyste użytkowanie dwu lub więcej użytkownikom jeden z nich własnym kosztem wzniósł budynek, prawo współwłasności do tego budynku na rzecz wszystkich współużytkowników wieczystych uzależnione jest od tego, czy budynek ten stanowi odrębną nieruchomość, czy też pozostaje częścią składową gruntu. W tym ostatnim bowiem wypadku teren wraz z wzniesionym budynkiem stanowi przedmiot użytkowania przez wszystkich współużytkowników.
W związku z tym, pomimo istniejących podobieństw pomiędzy użytkowaniem wieczystym a własnością, należy wiedzieć jakie prawo jest przedmiotem obrotu czy zarządu, by sporządzić prawidłową i ważną umowę.
Z drugiej strony, czy w sytuacji, gdy budynek jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności, czy współużytkownik wieczysty- właściciel zabudowań może darować innej osobie udział we własności jedynie budynku. Odpowiedź powinna być twierdząca. W takim przypadku, np. w umowie sprzedaży grunt sprzedaje użytkownik wieczysty, natomiast budynek już obydwoje właścicieli.
Niezwykle skomplikowanym zadaniem w powyższych przypadkach staje się wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę z uwzględnieniem różnic w stanie prawnym nieruchomości. Sama wycena ma nierzadko fundamentalne znaczenie w postępowaniach sądowych znoszących współwłasność (współużytkowanie wieczyste) czy dział spadku, ale także w określaniu rynkowej wartości nieruchomości w celu przygotowania jej do zbycia. I o ile wykonywanie operatów szacunkowych przed sprzedażą domu jednorodzinnego jest stosunkowo rzadkie, to skomplikowane stany prawne przedstawione powyżej funkcjonują w takich nieruchomościach jak kompleksy turystyczne, a nawet hotele czy pensjonaty. Takie transakcje wymagają wyjątkowej ostrożności i wzmożonej staranności w przygotowaniu czynności okołotransakcyjnych.
Karolina Kisiel
Radca Prawny, Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
