Sąsiedzkie zachowania świetnie ilustruje znany wiersz Aleksandra Fredry – który na pewno pamiętamy jeszcze z czasów szkolnych – o dwóch takich którzy „w jednym stali domu, Paweł na górze, a Gaweł na dole, Paweł spokojny nie wadził nikomu, Gaweł najdziksze wymyślał swawole”. Swawole Gawła – według zasady „wolność Tomku w swoim domku” - źle się dla niego skończyły. Autor wiersza podsumował to sąsiedztwo tak: „z tej powiastki morał w tym sposobie – jak ty komuś, tak on tobie.” 

W tym miejscu warto przypomnieć inny model relacji sąsiedzkich o którym śpiewały kiedyś ALIBABKI - „Jak dobrze mieć sąsiada, on wiosną się uśmiechnie, jesienią zagada…”. Dobry, życzliwy sąsiad - jak potrzeba - list odbierze, domu przypilnuje, trawę skosi w ogródku podczas naszego urlopu, a i przysłowiowej soli pożyczy gdy trzeba.

Wprawdzie obecne tempo życia i społeczne obserwacje wskazują, że ludzie nie garną się do sąsiedzkich pogawędek i miłych, sąsiedzkich kontaktów – szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich. Nieraz nawet przez długie lata nie wiedzą kto mieszka w sąsiednim domu czy mieszkaniu, mimo że byłoby sympatyczniej i korzystniej dla wszystkich budować dobre, sąsiedzkie relacje, wymienić parę grzecznościowych zdań, choćby na zawsze aktualny temat o pogodzie. Wysiłek niewielki, a może zapobiegać konfliktom lub je łagodzić.

Ale stan obojętności sąsiedzkiej nie jest jeszcze najgorszy. Gorzej, gdy kłopotliwy sąsiad nie stosuje się do zasad wynikających z obowiązujących przepisów prawnych i swoim zachowaniem utrudnia lub nawet uniemożliwia korzystanie z naszego atrybutu prawa własności do mieszkania, domu czy ogrodu sądząc, że może realizować swoje prawo własności bez ograniczeń.

Podstawowe zasady prawa sąsiedzkiego

Terminem tym określa się wyrażone w przepisach art. 144 -151 Kodeksu cywilnego obowiązujące prawne zasady zgodnego i dobrego sąsiedztwa oraz reguły postępowania z tym związane ograniczające pełną i absolutną „wolność w swoim domku”.

„Właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swojego prawa powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, która wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i oraz stosunków miejscowych” (art.144 KC).

Użyte określenie „ nieruchomość sąsiednia” odnosi się do gruntu, budynku, mieszkania oraz przestrzeni nad powierzchnią nieruchomości. Przepis ten chroni nas w granicach naszej posesji także przed immisją /m. in. zapachy, dym, hałas i inne/.

Określenia kodeksowe zawierają sformułowania nieostre, mało precyzyjne, takie jak „ponad przeciętną miarę” czy „społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości”, „stosunki miejscowe”. W różnych okolicznościach i miejscach te same zachowania mogą mieć różną miarę. Ocena przeciętnej miary czy też stosunków miejscowych w konkretnych okolicznościach powinna być dokonywana na podstawie obiektywnych warunków a nie subiektywnych odczuć. 

Np. każdy wolałby mieć za sąsiedzkim płotem piękną zieleń i kwiaty niż kurnik czy hodowlę nutrii lub innych zwierząt i znosić rozchodzący się fetor. Inaczej jednak należy oceniać ten rodzaj uciążliwości w warunkach miejskich, a inaczej w sąsiedztwie na wsi. Orzecznictwo sądowe w wyrokach rozstrzygających spory sąsiedzkie także dokonuje wykładni tych przepisów.

Na jakim tle powstają sąsiedzkie konflikty? Jak je rozwiązywać?

Pamiętajmy, że konflikty na tle sąsiedzkim nacechowane są dużym ładunkiem negatywnych emocji więc lepiej im zapobiegać, niż przez długi czas zatruwać sobie i sąsiadowi życie.

Najczęściej przyczyną kłótni czy sporów są: m.in. uciążliwy hałas, notoryczne zakłócanie spokoju i ciszy nocnej, permanentne majsterkowanie w bloku mieszkalnym, głośne i częste imprezy, emisja zapachów, ujadające psy, niechciane czy uciążliwe obiekty wybudowane za blisko sąsiedniej działki (garażu, altany), miejsce usytuowania tarasu wypoczynkowego, budowa wędzarni tuż przy granicy działki, parkowanie samochodu pod oknami sąsiada, przebieg granicy działek, miejsca nasadzenia roślin i drzew powodujących zacienienia sąsiedniej działki lub, a także wiele, wiele innych zdarzeń. 

Niektóre z nich znajdują swój finał w kolegium do spraw wykroczeń, inne są przedmiotem kosztownych i długich rozpraw sądowych, a jeszcze inne po przeprowadzonych mediacjach kończą się polubownie. Z tej ostatniej drogi warto korzystać bo jest szybka i najmniej kosztowna i prowadzi sąsiadów do zgody.

Przedstawiam poruszone tematy skrótowo, bo moim zamierzeniem jest wskazać tylko podstawowe przepisy i zainspirować do dbałości o dobre sąsiedztwo, które także jest miernikiem jakości dobrego życia.

Zainteresowanych odsyłam do cyklu artykułów na temat prawa sąsiedzkiego autorstwa Agnieszki Smolarczyk publikowanych w Rzeczpospolitej na stronach internetowych 

W porze letniej spór w ogrodzie 

Otóż odgrodzić się można od sąsiada nie tylko płotem, siatką czy murem, ale także roślinami- krzewami lub drzewami. Sadząc je trzeba pamiętać, że one rosną. 

Właśnie jedna ze spraw sądowych dotyczyła rosnących wzdłuż granicy działek tui, które zasadził właściciel sąsiadującej posesji nieruchomości i które urosły do wysokości 3,5 metra zacieniając przez to ogródek sąsiedni. Nie można było korzystać ze słońca a także odbijało się to na wzroście roślin. Na prośbę przycięcia drzew sąsiedzi nie reagowali, w związku z czym została wniesiony pozew do sądu. Sąd wydając wyrok uznał, że tak wysokie drzewa zakłócają korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą z jej społeczno-gospodarczego przeznaczenia i nakazał przycięcie tui do wysokości 2,5 m i utrzymanie ich wzrostu maksymalnie w takiej wysokości. Sąd określając taką wysokość oparł się na przepisach prawa budowlanego wg którego wysokość ogrodzenia powyżej 2,20 m wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, a zatem taką wysokość /2,20m/ przyjęto za dopuszczalną w stosunkach sąsiedzkich. Ponieważ tuje tworzyły ogrodzenie - to sąd przyjął, ze zasady te powinny i w tej sprawie mieć zastosowanie. Występujący w sprawie biegły przyjął, ze tuje dobrze znoszą formowanie i przycinanie maksymalnie do 30 %, to w tym wypadku powinny być cięte do wysokości 2,5,m. /Wyrok SĄDU Okręgowego w Lublinie – syg. Akt.II Ca396/12/.

Warto pamiętać, sadząc przy granicy działki żywopłot, że krzewy i drzewa rosną i mogą sąsiadowi w przyszłości przeszkadzać. A wtedy konflikt jest nie do uniknięcia.

I na pewno zawsze warto dbać o dobre relacje z sąsiadami oraz stosować w praktyce złotą regułę etyczną: „nie czyń drugiemu, co tobie niemiłe!”, bo pozwoli to unikać sąsiedzkich konfliktów.

Janina Bułaj
Ekspert Polskiej federacji Rynku Nieruchomości