zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Umowa przedwstępna, czy umowa przyrzeczenia – która lepiej zabezpiecza interesy stron?

Różnego rodzaju umowy, w tym kupna-sprzedaży,  zawieramy prawie każdego dnia. Wydaje się nam, że wiemy jak to zrobić, aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy. Kiedy jednak mamy zawrzeć, czasami jeden raz w życiu, umowę, której przedmiotem jest nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie ufamy naszej wiedzy, nabytej przede wszystkim w drodze doświadczenia. Obawiamy się, że stracimy pieniądze. W grę wchodzą przecież  znaczne kwoty.

 

Znaczna część z nas wie, że w takich przypadkach konieczne jest zawarcie umowy przed notariuszem. Rzadko się jednak zdarza, aby strony umowy na tyle sobie wzajem ufały, uzgodniły szczegóły, dysponowały niezbędnymi środkami na sfinalizowanie transakcji, a także posiadały niezbędne dokumenty, by mogły niezwłocznie stawić się w wybranej kancelarii notarialnej. Powstaje wówczas pytanie, w jakiej formie utrwalić ustalone szczegóły transakcji, w tym cenę. Słowa są ulotne, pamięć może zawieść i w jaki wówczas sposób dokładnie odtworzyć treść uzgodnień?  W takim przypadku konieczne staje się zawarcie umowy, w której wzajemne zobowiązania i ustalenia zostaną zapisane, wyznaczony termin zawarcia transakcji u notariusza. Umowa taka może przybrać dwie formy: umowy zwanej przedwstępną, czasami cywilnoprawną,  bądź umowy przyrzeczenia. 

 

Pierwszą z nich mogą sporządzić strony samodzielnie lub korzystając z pomocy np. prawnika. Zaoszczędzą w ten sposób pieniądze, których nie wydadzą na zapłacenie notariuszowi za sporządzenie aktu. Oszczędność jest jednak pozorna, a kwota, którą by wydały w kancelarii notarialnej  to tylko niewielka część ceny transakcji. Dzieje się tak z tego powodu, że  wartość prawna umowy przedwstępnej nie jest wielka. Może się okazać, że stanowi swego rodzaju pokwitowanie wpłacenia przez nabywcę kwoty zadatku. Co prawda, strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy (art. 72 kc), jednak na  podstawie umowy przedwstępnej żadna ze stron nie może skutecznie domagać się ostatecznego sfinalizowania zamierzonej transakcji, dojście jej do skutku zależy od dobrej woli stron.  

 

Inne skutki prawne wywiera zawarcie przez strony umowy przyrzeczenia, która musi mieć pod rygorem nieważności zachowaną formę aktu notarialnego (art. 158 kc). Także w takiej umowie utrwalane są wzajemne zobowiązania stron, ustalenia co do szczegółów transakcji, w tym termin jej przeprowadzenia, a więc  określane są  istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.  Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został jednak w takim akcie notarialnym  oznaczony (czasami tak się zdarza), to strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (uprawnione są obie: sprzedający i kupujący)  może termin wyznaczyć  i wezwać drugą stronę do stawienia się u notariusza w celu wypełnienia zobowiązania (zawarcia umowy przyrzeczonej).  Gdyby każda z uprawnionych stron wyznaczyła inny termin, wiążący będzie ten, który został określony we wcześniejszym oświadczeniu. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przyrzeczenia nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej (zwanej niekiedy umową ostateczną, główną), nie można żądać jej zawarcia  (art. 389 kc).  Gdyby  strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchylała się od jej zawarcia (np. oświadczyła, że zrywa umowę, mimo poinformowania o terminie nie stawiła się w kancelarii notarialnej), druga strona może żądać (podobnie, jak w przypadku umowy przedwstępnej) naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oprócz tego uprawnienia przysługuje jej także inne, o wiele ważniejsze: może dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 kc). Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia określonego w umowie przyrzeczenia oświadczenia woli (w interesującym nas przypadku o przeniesieniu własności na nabywcę lub o przyjęciu własności od sprzedawcy), zastępuje to oświadczenie (art. 64 kc), a więc nie ma potrzeby sporządzania aktu notarialnego. Gdyby sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia (np. odszkodowawcze) z umowy przyrzeczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

 

Nie ma wiec wątpliwości, że umowa przyrzeczenia w lepszy sposób zabezpiecza interesy stron – sprzedającego i kupującego. Ten drugi, w celu wywiązania się w pełni ze zobowiązania zapłacenia ceny, może, gdyby zbywca odmawiał przyjęcia pieniędzy, wystąpić do sądu  o udzielenie zezwolenia na złożenie odpowiedniej kwoty do depozytu sądowego,  z którego sprzedający będzie mógł ją odebrać w dogodnym dla siebie terminie. 

 

Nie wpływa także w znaczący sposób na zwiększenie kosztów związanych z przeniesieniem własności, gdyż wielu notariuszy, pod warunkiem, że będą  sporządzali także akt notarialny umowę przyrzeczoną, pobiera jedną opłatę notarialną (w wysokości zależnej od wartości przedmiotu transakcji), dzieląc ją na dwie części – należną za sporządzenie aktów umowy przyrzeczenia i umowy przyrzeczonej.

 

 

 

Anna Jackowska
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Wiceprezydent PFRN 

 

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
Obowiązkowe OC dla pośredników i zarządców
firmy stosujące Kartę Praw Klienta