zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Magiczne słowo: cena

Każda nieruchomość, z chwilą gdy w postaci oferty sprzedaży pojawi się na rynku, zaczyna oddziaływać na potencjalnych nabywców według indywidualnego scenariusza. Zarówno dla sprzedającego jaki i pośrednika, jednym z istotnych elementów procesu sprzedaży jest czas konieczny do pozyskanie zdecydowanego nabywcy. I chociaż można tu przyjąć pewne ogólnie obowiązujący schematy np.: małe mieszkania sprzedają się szybciej niż duże, a działki wolniej niż domy, nie da się precyzyjnie przewidzieć liczby tygodni czy miesięcy, które upłynął zanim strony podpiszą umowę ostateczną. Szukając najczęściej występujących przeszkód utrudniających sprzedaż można pokusić się o poniższe zestawienie.

 

 Po pierwsze – cena. Na swojego nabywcę najdłużej czekają lokale za drogie. A dokładnie takie, których ceny nie są dostosowane do realiów lokalnego rynku. W Sopocie ceny za metr kwadratowy biją krajowe rekordy, ale nie wszystko co oferują zarówno sprzedający, jak i, co gorsza, reprezentujący ich pośrednicy w obrocie nieruchomościami mieści się w kategorii ”luksusowy apartament, z widokiem na morze”. Nawet wspaniały widok, ale z ostatniej kondygnacji bloku zbudowanego w latach 70. nie przekłada się na istotne zainteresowanie kupujących jeśli cena ofertowa jest irracjonalna, to znaczy z poprzedniej epoki (czasów minionej koniunktury). Można odnieść wrażenie iż niektórzy właściciele są przekonani że mimo zmian cen i sytuacji rynkowej, wyjątkowa atrakcyjność i wartość rynkowa ich nieruchomości pozostała na tym, jak  8 lat temu, poziomie. Dlatego „zaleganie” dotyczy również tych ofert, których właściciele prezentują mało elastyczne, bądź życzeniowe podejście do rzeczywistych warunków rynkowych, a pośrednicy nie potrafią, bądź nie chcą, korygować błędnych założeń klientów, z obawy iż ci pójdą do innego biura, gdzie nikt w takie niuanse nie będzie się bawił.

 

Po drugie - subiektywna wartość położenia nieruchomości. Lokalizacja jest ważna, zawsze. Lecz nie odległości od centrum, ale układ komunikacji i lokalna infrastruktura życiowa mają istotny wpływ na decyzje nabywców. Dlatego liczy się skuteczny transport miejski, zakorkowane skrzyżowania po drodze do pracy czy położone w pobliżu domu przedszkole lub szkoła. Bez analizy stopnia dostosowania położenia nieruchomości do potrzeb i oczekiwań nabywcy trudno będzie zaakceptować cenę i podjąć właściwą decyzję. Trzeba również pamiętać, że nie ma lokalizacji idealnej. Jest to kryterium subiektywne, związane z oczekiwaniami, potrzebami, przyzwyczajeniami, a czasami sentymentami nabywcy. Dlatego niektóre mieszkania, mimo swojej dyskusyjnej lokalizacji szybko znajdują nabywcę, bowiem indywidualna oferta trafia w indywidualny gust. Inne propozycje mogą się kojarzyć z utartymi, często już nieprawdziwymi i negatywnymi stereotypami. W rezultacie „miejska legenda” potrafi skutecznie odstraszyć od ciekawych lokalizacji.

 

Generalnie - nie ma prostej reguły. Czasami mieszkanie , które wydaje się iż powinno znaleźć nabywcę „ od ręki” czeka na rynku miesiącami. Z kolei niektóre „trudne tematy”, nadzwyczaj szybko przechodzą do fazy realizacji. Im bardziej zabetonowana cena, ty dłużej trzeba czekać. Ważna jest również liczba ofert występujących w danej kategorii powierzchniowej czy lokalizacyjnej. Mieszkanie specyficzne w swej atrakcyjności, ale rzadko pojawiające się na rynku szybciej znajdzie kupca , niż jeden z 20 lokali podobnych lokali, sprzedawanych w tym samym czasie i na tym samym osiedlu.

 

W tej chwili wydaje się iż tempo realizacji sprzedaży nieco przyśpieszyło. Jednakże ciągle mamy do czynienia z rynkiem kupującego. Stosunkowa duża liczba ofert i świadomość iż można do nich wrócić po kilku tygodniach, a nawet miesiącach, nie przyśpieszają procesów decyzyjnych.

 

 

Grzegorz Dobrowolski
Wiceprezydent PFRN, członek zarządu CEPI
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
Kursy licencyjne (pośrednik, zarządca)
firmy stosujące Kartę Praw Klienta