W ostatnich miesiącach jesteśmy świadkami sporego szumu medialnego wokół tzw. świadectw energetycznych. Powodem jest najnowsza nowelizacja ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, która wejdzie w życie 28 kwietnia 2023 r. (ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy - Prawo budowlane - Dz.U. 2022 poz. 2206). Niestety, ale większość artykułów na ten temat dostępnych w Internecie, powtarza nieprawdziwe informacje, wprowadza w błąd, co do faktycznego zakresu zmian prawnych i wytwarza fałszywe przeświadczenie, że od 28 kwietnia nastąpi istotna zmiana obowiązków uczestników rynku nieruchomości w zakresie świadectw energetycznych. To krótkie opracowanie ma celu odkłamanie wspomnianego szumu medialnego, a z drugiej strony przedstawienie kompendium wiedzy na temat nowelizacji ustawy z 7 października 2022 r..

Świadectwa charakterystyki energetycznej zostały wprowadzone do polskiego porządku prawnego już w 2009 r. nowelizacją ustawy Prawo budowlane, która to nowelizacja weszła w życie 10 października 2009 r.. Już wtedy wprowadzono obowiązek przekazywania oryginału świadectwa energetycznego przy każdej umowy sprzedaży budynku lub jego części albo kopii świadectwa przy umowach najmu. Wadliwie sporządzone świadectwo stanowiło wadę fizyczną nabytej nieruchomości. Jednocześnie pojawił się obowiązek dołączania świadectwa do dokumentacji powykonawczej na etapie zgłaszania budynku do użytkowania (odpowiednio na etapie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Brak było jasnej sankcji za nieprzekazanie świadectwa, co skutkowało tym, że strony transakcji na rynku nieruchomości rezygnowały z przekazywania tego dokumentu.

29 sierpnia 2014 r. została uchwalona nowa, odrębna ustawa dotycząca świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Stanowiła ona implementację prawa europejskiego (Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków) i weszła w życie 9 marca 2015 r.. Nowa ustawa znacząco przebudowała regulację w tym zakresie. Poszerzone zostało grono osób uprawnionych do wystawiania świadectw, wprowadzono obowiązek podawania w ogłoszeniach sprzedaży (najmu) danych ze świadectw energetycznych, wprowadzono jasną regułę, że nie można się zrzec prawa do otrzymania świadectwa od sprzedającego (wynajmującego), a kupujący (najemca) otrzymał uprawnienie do żądania przedstawienia świadectwa, ewentualnie do wyrobienia świadectwa na koszt sprzedającego (wynajmującego). Jednocześnie ustawa zniosła obowiązki na rynku pierwotnym dotyczące wyrabiania świadectw na etapie zakończenia budowy. 

Nowelizacja, która wejdzie w życie 28 kwietnia 2023 r., nie jest żadną rewolucją w tym zakresie. Utrzymany jest zakaz zrzekania się prawa do świadectwa. W mocy pozostaje obowiązek podawania w ogłoszeniach sprzedaży (wynajmu) nieruchomości danych ze świadectwa. Został on jednak rozbudowany poprzez wyliczenia parametrów, które należy powołać w ogłoszeniu. Przedstawienie świadectwa jest nadal obowiązkowe przy każdej sprzedaży lub umowie najmu. Wprowadzono jednak nowy obowiązek dla notariuszy, którzy od 28 kwietnia 2023 r. będą musieli odnotowywać w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa lub fakt jego braku, z jednoczesnym pouczeniem o karze grzywny za niedopełnienie tego obowiązku. Przywrócono obowiązek wyrabiania świadectwa na etapie zgłaszania budynku do użytkowania (obowiązek ten nie dotyczy budynków o powierzchni zabudowy do 70 m.kw, budowanych w trybie uproszczonego zgłoszenia). Tak naprawdę najistotniejszą zmianą jest określenie na nowo sankcji za nieprzekazanie świadectwa przy umowie sprzedaży lub najmu. Niewypełnienie tego obowiązku od 28 kwietnia stanowić będzie wykroczenie zagrożone karą grzywny od 20 do 5000 złotych. Reasumując – od 28 kwietnia 2023 r. stan prawny w zakresie świadectw energetycznych będzie wyglądał następująco:

• świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy umowach sprzedaży i najmu wszystkich budynków, części budynków, lokali i praw spółdzielczych
• obowiązek dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, jak i o innym przeznaczeniu (komercyjnych, przemysłowych, usługowych itd.)
• jedyne wyłączenia z obowiązku przedstawiania świadectwa przewiduje art. 3 ust. 4 ustawy (m.in. podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami lub używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej)
• istniejące budynki i lokale, jeśli nie podlegają sprzedaży lub najmowi, nie muszą posiadać świadectwa (z zastrzeżeniem obowiązków na etapie oddawania budynku do użytkowania – art. 57 ustawy Prawo budowlane
• świadectwo ważne jest 10 lat, chyba, że zmianie ulegnie stan techniczny nieruchomości i parametry przyjęte do jego wystawienia. Wtedy świadectwo traci ważność z mocy prawa.
• świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, na podstawie dokumentacji technicznej budynku. Właściciel lub zarządca budynku musi w terminie 14 dni bezpłatnie przekazać świadectwo budynku lub dokumentację techniczną budynku właścicielowi lokalu, aby umożliwić mu wyrobienie świadectwa lokalowego.
• nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa
• notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Notariusz nie może jednak odmówić dokonania czynności notarialnej w przypadku braku (nieprzedstawienia) świadectwa
• w przypadku, gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca, albo podmiot działający na ich zlecenie (np. pośrednik) podają w ogłoszeniu lub reklamie wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
• świadectwo może podlegać weryfikacji następczej w trybie art. 36 ustawy
• orzekanie w sprawie grzywien i naruszenia ustawy następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. - Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia. W związku z tym, że odpowiedzialności karnej, co do zasady, mogą podlegać tylko osoby fizyczne, wprowadzono regulację na mocy której karze za naruszenie ustawy także ten, kto działa w imieniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej.
• powstaje Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków
• grzywna za nieprzedstawienia świadectwa może wynieść od 20 do 5000 zł, musi jednak zostać wniesione oskarżenie. Co do zasady głównym oskarżycielem w sprawach wykroczeń jest Policja. Wykroczenie przedawnia się po upływie 1 roku.
• zniesione zostaje uprawnienie kupującego (najemcy) do wystąpienia z żądaniem w terminie 2 tygodni od zawarcia umowy sprzedaży (najmu) przedstawienia świadectwa (termin 2-miesięczny), a następnie uprawnie do wyrobienia świadectwa na koszt sprzedającego (wynajmującego) w terminie 12 (odpowiednio 6) miesięcy.

Na koniec warto zauważyć, że trwają konsultacje w sprawie nowego rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Przyjęcie nowego rozporządzenia spowoduje m.in. określenie nowego wzoru świadectwa i wprowadzenie klas energetycznych od najwyższej klasy A+ do najniższej klasy G. 

Zagadnienie charakterystyki energetycznej budynków uczestnicy rynku nieruchomości muszą rozpatrywać w szerszym kontekście nowej polityki energetycznej Unii Europejskiej, ograniczania korzystania z paliw kopalnych, czego efektem jest przyjęcie m.in. tzw. dyrektywy budynkowej, programu „Fit for 55” oraz wdrażanie polityk i procedur ESG (Environment, Social, Governance) nie tylko na poziomie UE, ale przede wszystkim w przedsiębiorstwach i podmiotach publicznych.

Rafał Szczeponek – prawnik, pośrednik (licencja 5913 od 2006 r.),
szkoleniowiec, sporządza i opiniuje umowy pośrednictwa oraz inne umowy w obrocie nieruchomościami,
wdraża procedury związane z ochroną danych osobowych i przeciwdziałaniem praniu pieniędzy.
Publikuje w branżowych wydawnictwach. 

W aktówkach dla pośredników został zamieszczony komunikat z opisem obowiązków. W celu jego pobrania należy poprzez własny profil wejść do aktówki pośrednika (na dole profilu) i pobrać podardnik w wersji *.pdf