Prawomocnym wyrokiem z dnia 1 lipca 2019 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, sygn. akt I C 508/17, zasądził od Zamawiającej na rzecz Przedsiębiorcy świadczącego usługi w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami kwotę pieniędzy (wraz z odsetkami za opóźnienie) stanowiącą równowartość wynagrodzenia prowizyjnego oraz kwotę będącą równowartością poniesionych kosztów postępowania. Nie byłoby to aż tak znaczące wydarzenie, aby powiadomić o nim innych, poza bezpośrednio zainteresowanymi, gdyby nie pewne fragmenty uzasadnienia orzeczenia.

Sąd ustalił, że dniu 8 lutego 2017 r. Przedsiębiorca zawarł z poszukującą domu Zamawiającą umowę pośrednictwa w formie pisemnej. Za wykonanie usługi pośrednictwa i powstanie po stronie Zamawiającej obowiązku zapłaty prowizyjnego wynagrodzenia strony uznały: zawarcie przez Zamawiającą umowy nabycia nieruchomości wskazanej przez Przedsiębiorcę albo odstąpienie przez nią od zawarcia umowy nabycia nieruchomości po wcześniejszym zawarciu umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości wskazanej przez Przedsiębiorcę lub podpisaniu z właścicielem nieruchomości wskazanej przez Przedsiębiorcę protokołu uzgodnień odnośnie do warunków transakcji lub złożenia przez Zamawiającą pisemnej oferty kupna wskazanej przez Przedsiębiorcę nieruchomości i zaakceptowania jej przez zbywcę. Zamawiająca była również zobowiązana do uiszczenia wynagrodzenie w przypadku kiedy wypowie umowę pośrednictwa i następnie w ciągu 6 miesięcy od tej daty nabędzie nieruchomość wskazaną jej przez Przedsiębiorcę. W umowie strony zdefiniowały „nabycie nieruchomości” jako każdą czynność prawną, wskutek której Zamawiająca stawała się właścicielką nieruchomości (umowy sprzedaży, zamiany, dożywocia), „cenę” - jako cenę nieruchomości, w przypadku zamiany – wartość droższej z zamienianych nieruchomości. 

Przedsiębiorca przedstawił Zamawiającej ofertę nabycia domu, który dwukrotnie obejrzała. W dniu 12 lutego 2017 r. sporządzony został protokoł uzgodnień  stron do umowy przyrzeczonej, podpisany przez zbywcę, zamawiającego i przedstawiciela Przedsiębiorcy. W dokumencie zawarto oświadczenie Zamawiającej, że stan techniczny lokalu jest jej znany i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. 

W jakiś czas później z inicjatywy Zamawiającej doszło do spotkania miedzy nią i zbywcą, bez udziału Przedsiębiorcy lub jego przedstawiciela. Strony ustaliły, że zamiast umowy sprzedaży zawrą umowę zamiany domu na mieszkanie Zamawiającej za dopłatą uzgodnionej kwoty. 

W dniu 8 marca 2017 r. Zamawiająca za pośrednictwem poczty elektronicznej poinformowała Przedsiębiorcę o wypowiedzeniu umowy pośrednictwa, twierdząc, że nie wykonał obowiązków z niej wynikających i nie reprezentował w trakcie negocjacji interesów zamawiającego w sposób należyty. 

W dniu 16 marca 2017 r. zbywca i zamawiający, zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami, zawarli umowę zamiany domu na mieszkanie za dopłatą, która w całości miała zostać uiszczona do dnia 20 marca 2017 r. 

Zamawiająca, mimo wezwania do zapłaty wystosowanego przez Przedsiębiorcę i prowadzonej korespondencji mailowej, nie wywiązała się z obowiązku uregulowania wynagrodzenia prowizyjnego, wskutek czego Przedsiębiorca skierował sprawę na drogę postępowania sądowego.

W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, że Przedsiębiorca, wbrew twierdzeniom Zamawiającej, wywiązał się z obowiązków nałożonych przez umowę pośrednictwa z dnia 8 lutego 2017 r. Nie podzielił poglądu Zamawiającej, że skoro nie kupiła domu, to Przedsiębiorcy nie należy się wynagrodzenie. Sąd odwołał się do zapisu w umowie pośrednictwa definiującego nabycie nieruchomości jako zawarcie umowy sprzedaży, umowy zamianą lub umowy dożywocia. Nie uznał za uzasadnione powoływanie się przez Zamawiającą na abuzywność zapisu nakładającego obowiązek uiszczenia zapłaty w przypadku nabycia wskazanej jej przez pośrednika nieruchomości w ciągu 6 miesięcy od wypowiedzenia umowy pośrednictwa. W przekonaniu Sądu „Przywołane postanowienie nie spełnia przesłanek niedozwolonego postanowienia umownego, wręcz przeciwnie ma na celu zapobieganie nielojalnemu zachowaniu ze strony zamawiającego. Nie może być tu mowy o naruszeniu zasad współżycia społecznego, przeciwnie to zachowanie pozwanej, która odstąpiła od umowy aby w ten sposób uniknąć zapłaty wynagrodzenia na tydzień przed zawarciem umowy zamiany należy uznać za naganne moralnie.”

Uzasadnienie powyższego wyroku nie może być zaliczone do szczególnie obszernych. Jego analiza pozwala jednak na wyciągniecie ważnych wniosków, które powinny znaleźć odzwierciedlenie w praktyce pośredników w obrocie nieruchomościami.

Zgodnie z art. 180 ust. 3 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. W tej sytuacji jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę (art. 77 § 2 kc). 

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa wymagań co do zachowania formy wypowiedzenia. Wobec niemożności zapoznania się z przedmiotową umową pośrednictwa nie mogę ustalić, czy strony poczyniły i jakie ustalenia odnośnie do formy wypowiedzenia. Mając na względzie stosowne przepisy, wypowiedzenie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinno mieć zachowaną formę pisemną. Do jej zachowania wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli (art. 78 § 1 kc), natomiast dla zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym i jest ono równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej (art. 781 kc). Wypowiedzenie umowy przesłane za pośrednictwem poczty elektronicznej bez opatrzenia go kwalifikowanym podpisem elektronicznym nie może zostać uznane za dochowanie formy pisemnej. 

W omawianym uzasadnieniu wyroku brak jest rozważań co do skuteczności wypowiedzenia umowy pośrednictwa przez Zamawiającą (Sąd ograniczył się do sformułowania: „Wiadomością przesłaną za pośrednictwem poczty elektronicznej (…) pozwana poinformowała powoda o wypowiedzeniu umowy pośrednictwa (..)”.

Dla uniknięcia nieporozumień sugeruję umieszczanie w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zapisu, iż wypowiedzenie lub odstąpienie musi mieć zachowaną formę pisemną lub elektroniczną opatrzoną kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Pozwalam sobie nadto zwrócić uwagę na potrzebę precyzowania w umowie co strony rozumieją przez nabycie nieruchomości. Pozwoli to na zachowania przez pośrednika prawa do domagania się zapłaty wynagrodzenia nie tylko w przypadku kupna przez zamawiającego nieruchomości, ale także w sytuacji uzyskania przez niego w inny sposób własności, np. przez zamianę, jak w przedstawianej sprawie.

Jak już wyżej wspomniałam, uzasadnienie wyroku nie jest obszerne. Pewne kwestie zostały niedopowiedziane. Z tego względu domyślać się trzeba (choćby ze względu na odniesienie się do podniesionej przez Zamawiającą abuzywności jednego z postanowień umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami), iż uznał Zamawiającą za konsumenta w rozumieniu art. 22(1) kc.

W myśl art. 385(1) § 1 kc, za niedozwolone postanowienie wzorca umowy stosowanego przez przedsiębiorcę w umowach zawieranych z konsumentami może być uznana tylko taka klauzula, która jednocześnie spełnia trzy warunki:

• jest sprzeczna z dobrymi obyczajami;
• rażąco narusza interes konsumenta;
• nie została indywidualnie uzgodniona z konsumentem.

Brak któregoś ze wskazanych wyżej elementów powoduje, że postanowienie takie nie będzie uznane za abuzywne. 

Sąd uznał, dokonując indywidualnej kontroli, że kwestionowany przez Zamawiającą zapis odnośnie do obowiązku zapłaty wynagrodzenia w sytuacji gdy w ciągu 6 miesięcy od wypowiedzenia umowy nabędzie wskazaną przez Przedsiębiorcę nieruchomość nie może zostać uznany za niedozwoloną klauzulę (abuzywną), gdyż postępowanie Zamawiającej, nie zaś Przedsiębiorcy tworzącego postanowienie, było sprzeczne z dobrymi obyczajami. 

Dobre obyczaje to – przypominam - równoważnik zasad współżycia społecznego. Rozumiemy przez nie takie reguły postępowania, które będą zgodne z etyką, moralnością, z powszechnie aprobowanymi zwyczajami społecznymi, a także działania uczciwe, rzetelne, nacechowane szacunkiem dla drugiego człowieka, dla jego godności, prywatności (dalsze rozważania odnośnie klauzul abuzywnych w „Niedozwolone postanowienia umowne w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w świetle orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów” do kupienia w PFRN).

Omawiany wyrok Sądu przypomniał ponownie, że wpisane do rejestru Prezesa UOKiK klauzule abuzywne nie w każdych warunkach będą uznane za naruszenie przez przedsiębiorcę treści art. 385(1) kc.

Anna Jackowska,
Prawnik 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ lipiec 2020 ]