W latach 1998-2013, więc w okresie kiedy wymagania dla osób chcących świadczyć usługę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami były uregulowane przepisami UoGN, dochodziło do omijania ustawy na dwa sposoby:
- Zgodnie z UoGN, uzyskanie licencji było równoznaczne z otrzymaniem prawa wykonywania zawodu pośrednika. Wykorzystując niefortunny zapis o czynnościach pomocniczych, których zdefiniowanie było trudne, a co za tym idzie egzekwowanie nie należało do łatwych, osoby nie posiadające wymaganej prawem licencji, zatrudniały się na różnych zasadach jako tzw. “agenci”; mieli pracować pod bezpośrednim nadzorem pośrednika w obrocie nieruchomościami, wykonując jedynie czynności pomocnicze. Często ten „bezpośredni nadzór” był fikcyjny. W praktyce, pod tą przykrywką, osoby bez uprawnień wykonywały czynności pośrednictwa w pełnym zakresie, tłumacząc się wykonywaniem jedynie czynności pomocniczych (zgodnie z UoGN) oraz wykonywaniem ich pod bezpośrednim nadzorem osoby posiadającej licencję.
- Drugim sposobem było tzw. „udostępnianie licencji”. Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej dopuszczała rejestrację firm np. pośrednictwa w obrocie nieruchomościami czy zarządzania, lecz na przedsiębiorcy, jeśli przepisy innych ustaw tego wymagały, ciążył obowiązek zatrudnienia osoby z odpowiednimi uprawnieniami do wykonywania tych czynności (licencje pośrednika w obrocie nieruchomościami były takimi „uprawnieniami”). W praktyce jednak zatrudnienie osoby „z uprawnieniami”, czyli posiadającej licencję, było często fikcyjne (jedynie „na papierze”). Osoba taka, dodatkowo, teoretycznie, sprawowała bezpośredni nadzór nad osobami wykonującymi czynności pomocnicze. Zatrudniani pośrednicy - udostępniający swoją licencję w takim procederze - niejednokrotnie byli mieszkańcami miast oddalonych o kilkaset kilometrów; okoliczność ta potwierdzała tworzoną fikcję.
Powyższe złe praktyki, ówcześnie, w jakimś procencie udało się wyeliminować dzięki orzecznictwu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Kary za opisane powyżej działania nie były orzekane sporadycznie, co pozwala na zasadność twierdzenia, że były to działania często spotykane w praktyce.
W przypadku zarządzania nieruchomościami najczęściej spotykanym sposobem omijania obowiązku posiadania licencji i, co najdziwniejsze, zgodnym z prawem, było udzielanie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa osobie trzeciej do zarządzania w jego imieniu nieruchomością.
Po deregulacji, w aktualnym stanie prawnym, nie ma żadnych wymagań ustawowych jeśli chodzi o osoby świadczące usługę pośrednictwa. Na przedsiębiorcy ciąży jedynie obowiązek posiadania zarejestrowanej firmy, posiadania ważnej umowy ubezpieczenia OC i zawierania umów w formie pisemnej. Wydawałoby się, że w tej sytuacji jakiekolwiek „kombinacje” są już bezprzedmiotowe. Niestety, nic bardziej mylnego!
Ostatnio pojawiło się na rynku pojęcie (zajęcie) tzw. sourcer – mowa o osobie wyszukującej i przekazującej, głównie inwestorom, adresy lub kontakty do właścicieli nieruchomości w celu ich zakupu. Sourcer jest oczywiście wynagradzany za taką czynność, mniej lub bardziej oficjalnie.
Analizując przepisy UoGN, a w szczególności definicję czynności pośrednictwa („Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów”) twierdzić można zasadnie, że to co robią tzw. „sourcerzy” jest niczym innym jak czynnościami pośrednictwa, ponieważ wykonywane przez nich czynności zmierzają do zawarcia przez inne osoby umów, np. zakupu nieruchomości.
Wnioskować zatem można, że działalność taka (sourcerów), jest w rzeczywistości kolejną formą omijania przepisów UoGN, często bez konieczności rejestrowania działalności gospodarczej i zawsze bez spełnienia ustawowego wymogu zawarcia umowy ubezpieczenia OC.
Na koniec należy przypomnieć, że wykonywanie czynności pośrednictwa bez ważnego OC jest zagrożone karą pieniężną w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, a ich wykonywanie bez zarejestrowanej działalności, podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.
Leszek A. Hardek
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
ENF, doradca, pośrednik i zarządca nieruchomości
[ wrzesień 2019 ]