Gdy spada zdolność Polaków do zakupu mieszkań, wynajem znacznie zyskuje na popularności. Miesiące lipiec, sierpień, wrzesień to największy ruch na rynku wynajmu mieszkań, a jego głównymi uczestnikami są studenci. W Rzeszowie, gdzie kształci się ponad 50 000 studentów, ich odsetek w stosunku do pozostałych najemców stanowi około 80%. Wystarczy pospacerować po nowych osiedlach mieszkaniowych, aby zaobserwować jak dużo mieszkań jest wynajmowanych. Jest to często wygodne zamieszkiwanie w dobrych warunkach do nauki i życia. To przestawienie się na najem jest podyktowane również wzrostem migracji społeczeństwa wywołanej czynnikami ekonomicznymi i dużymi zmianami na rynku pracy. Wymagania najemców wzrastają z roku na rok. Podaż nieruchomości do najmu jest duża i przekracza popyt. Mija czas najlepszych okazji do wynajmu. Większość najmów mieszkań przebiega sprawnie, zgodnie z umową. Często są to wieloletnie umowy, po czasie oparte o przyjaźń pomiędzy stronami, kończące się niejednokrotnie kupnem mieszkania przez najemców. Sprzyja temu często dobra wola i przyzwyczajenia. Problemy zaczynają się z chwilą nie realizowania postanowień umowy i wykorzystywania luk w prawie przez obydwie strony.
Do dzisiaj, pomimo wielu nieudolnych prób unormowania tego rynku, pozostaje on w sferze praktycznej rynkiem dzikim, na którym zbyt łatwo stosuje się nieuczciwe praktyki, bez konsekwencji prawnych. Słabe prawo to też pokusa do jego omijania. Poza oszustami wszyscy na tym tracą, a najbardziej państwo, które nie kontroluje wynajmu, nie potrafi czerpać z niego korzyści i dopuszcza do różnych wynaturzeń. Wzrasta liczba spraw sądowych z tytułu wynajmu, a uczciwi właściciele i najemcy biją na alarm. Okazuje się, że w gąszczu nielogicznych przepisów prawa krępujących wynajem tworzy się praktyka wynajmu bez umowy, na czarno, a wielu właścicieli po tzw. przejściach, woli sprzedać mieszkanie lub trzymać puste. Wydawałoby się, że ta najprostsza forma obrotu nie powinna stwarzać tyle problemów, a jednak jest odwrotnie. Dokonanie wynajmu/najmu mieszkania to często początek kłopotów na wiele lat i ogromny stres. Zakres spraw i praktycznych rozwiązań jest bardzo szeroki. Dlatego ograniczę się do kilku istotnych problemów. Jest wiele osób pokrzywdzonych zarówno po stronie wynajmujących jak i najemców. To w tzw. ciemna strona wynajmu.
Spróbujmy przyjrzeć się umowie najmu i od strony wynajmującego.
Po pierwsze – trzeba sobie uzmysłowić, że umowa najmu stanowi tytuł prawny do zameldowania się w mieszkaniu najemcy i osób z nim zamieszkujących, także bez zgody wynajmującego na okres trwania umowy. To już sprawia, że najemca może legalnie przebywać w lokalu do czasu wymeldowania. Zameldować można się łatwo, ale wymeldować najemcę bez jego zgody przed terminem o wiele trudniej.
Po drugie – najemcę chroni ustawa o ochronie praw lokatorów i jeżeli będzie się dobrze bronił nie usuniemy go z mieszkania także przez długi okres po zakończeniu trwania tej umowy. Policja jest w tych tematach słaba i bezsilna, przyjmuje postawę niezdecydowaną do czasu wydania rozstrzygnięć sądowych.
Po trzecie – wszelkie zaległości czynszowe oraz koszty za zużycie energii elektrycznej, gazu itp. będą nas obciążały i nikt z dysponentów nie będzie wnikał z jakiego powodu są zaległości. Za chwilę będzie uruchomiona windykacja i arsenał kar. Jeżeli przepiszemy umowy z dostarczycielami mediów na najemców, to musimy z kolei zadbać o ich rozwiązanie przez najemców po okresie trwania umowy. Wydaje się, że to nic prostszego, ale problem pojawia się jak nieuczciwi najemcy znikają lub zaczynają szantażować właścicieli. Nie rozwijając tego tematu należy się dziwić, jak skostniałe i nieżyciowe są zasady zawierania i rozwiązywania tych umów. Każdy dysponent zastawia się przepisami, a cierpi klient. Oczywiście każda taka sprawa uczy nas jak postępować na przyszłość, ale w większości brakuje nam wiedzy i nie korzystamy z doradztwa. Zarządzanie nieruchomościami to trudny zawód.
Po czwarte – bez kaucji nie ma wynajmu. Ta kwota to nasze jedyne zabezpieczenie na wypadek dewastacji lokalu lub zaległości finansowych.
Po piąte – zgłaszajmy wynajem do urzędu skarbowego i płaćmy podatek pomimo, że mamy wątpliwości co do opuszczenia mieszkania przez najemcę w przypadku legalnego wynajmu. Nie próbujmy sami naprawiać prawa poprzez jego łamanie. Niepłacenie podatku od wynajmu to kolejna praktyka. Kij ma dwa końce i często najemcy potrafią szantażować wynajmujących , że w przypadku nie odstąpienia przez właścicieli/wynajmujących od żądań „życzliwie doniosą gdzie trzeba” o tym że wynajem jest nielegalny. Takich absurdów mamy wiele, a instytucja bezpiecznego wynajmu to do końca fikcja. Wprowadzenie najmu okazjonalnego w praktyce nie funkcjonuje i jest chyba tworem niedouczonego narcyza. Większość umów najmu jest zawierana bez pośredników w zaciszu domowym bez świadków. Edukacja stron umowy najmu kończy się często na zaufaniu i dobrych intencjach.
Po szóste – miejmy ograniczone zaufanie, bo za naiwność trzeba płacić. Nie można na rok zostawić nieruchomość bez nadzoru. Telefon nie załatwi wszystkiego. Wynajmujący nie doceniają pomysłowości oszustów. Oni potrafią często tak się zabezpieczyć na przyszłe zdarzenia, że ani sąd ani w jego imieniu komornik nie są w stanie wyegzekwować zaległości, a nas czekają dodatkowe koszty z tytułu prowadzonej egzekucji. W niektórych środowiskach profesjonaliści zajmujący się obsługą rynku przekazują sobie informacje o nieuczciwych najemcach, ale to tylko kropla w morzu potrzeb i dodatkowo ryzyko naruszenia przepisów o ochronie danych osobowych. Nikt na dobrą sprawę tego nie kontroluje, a powstają coraz to nowe nieuczciwe praktyki. W ostatnim czasie lawinowo wzrasta liczba spraw z tytułu niepłacenia czynszu najmu. Państwo umywa ręce, a koszty wzrastają. Za chwilę nowe wybory, temat jest palący, a sprawa staje się polityczna. Z jednej strony są właściciele, a z drugiej lokatorzy. Których jest więcej ? Czyje argumenty przeważą?
Spróbujmy spojrzeć w praktyce na umowę najmu od strony najemców.
Po pierwsze – często najemcy podpisują umowy dla siebie ewidentnie niekorzystne lub zgadzają się wszelkie zapisy w umowie. Nie znają swoich praw.
Po drugie – nagminnie właściciele ograniczają im sferę posiadania poprzez pozostawienie sobie kompletu kluczy i wchodzenie do mieszkania bez uzgodnienia z najemcami.
Po trzecie – poprzez ogólne zapisy mnożą najemcom dodatkowe koszty z tytułu najmu, nie uzgodnione przy zawieraniu umowy. Najczęściej to obciążanie najemców kosztami obowiązkowego czynszu na rzecz Administracji lub jego składnikami takimi jak: zużycie wody, podgrzewanie wody, centralne ogrzewanie, czyli tymi najbardziej dotkliwymi, w sytuacji kiedy ten czynsz najczęściej wchodzi w ogólną kwotę wynajmu lokalu. Praktyki są różne w tym względzie, ale jeżeli na etapie podpisywania umowy najmu nie uzgodni się szczegółów, to można spodziewać się dodatkowych opłat. W większości najemcy uważają, że płacą odstępne, rachunki za gaz i prąd i nic ich więcej nie obchodzi. W praktyce jest inaczej.
Po czwarte – kaucja to pieniądze najemcy do zwrotu co do zasady w pełnej wysokości zaraz po okresie zakończenia umowy, a zatrzymanie ich przez wynajmujących z błahych powodów jest niedopuszczalne. Trzeba dokładnie zadbać w umowie, aby te środki do nas wróciły i wiedzieć czemu służy kaucja.
Po piąte – nie dajmy się wrobić w koszty remontów urządzeń technicznych i przeglądów, a wszelkie usterki od razu zgłaszajmy wynajmującym. Po czasie trudno nam będzie udowodnić winę wynajmujących. Zagwarantujmy sobie przypadki odstąpienia od umowy z winy wynajmującego.
Po szóste – sprawdzajmy stan prawny nieruchomości przed podpisaniem umowy najmu. Często mieszkania są podnajmowane bez zgody współmałżonka lub przez osoby do tego nieuprawnione. Ma to znaczenie co do ważności umowy najmu i skutków prawnych najmu. Mieszkanie może nam wynająć osoba nie będąca właścicielem, ale odpowiednio do tego umocowana.
Reasumując należy stwierdzić, że na strony umowy najmu czekają różne pułapki. Nadmierna ochrona lokatorów sprawia, że właściciele czują się zagrożeni i nieufni w stosunku do najemców. Wprowadzają do umów najmu dodatkowe zabezpieczenia, najczęściej nie gwarantujące im pełnej ochrony własności. Najemcy z kolei są częściej gorzej przygotowani do umowy, a liczy się dla nich cena i święty spokój. Jednak coraz częściej nie brakuje wśród nich osób wykorzystujących swoją uprzywilejowaną pozycję.
Zbigniew Prawelski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
[ sierpień 2018 ]
