Wielokrotne przygotowywanie i organizacja transakcji sprzedaży nieruchomości w trakcie wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami powoduje, że pośrednicy wiedzą już prawie wszystko o charakterze umowy sprzedaży nieruchomości. O jej istocie, uwarunkowaniach, skutkach prawnych i praktycznych. Prawie wszystko, bo to złożone zagadnienie, a jego szczegółowe zgłębienie wymaga dobrej znajomości zarówno materialnego i proceduralnego prawa cywilnego, jak też praktyki notarialnej i orzecznictwa sądowego. 

Praktyka pośrednictwa nie zawsze wymaga rozwiązywania skomplikowanych problemów natury prawnej, ale zawsze warto dysponować w tym zakresie wiedzą i orientacją lepszą, niż powszechna.

A ta jest często błędna, oparta na skądinąd logicznych i wygodnych, ale nieprawdziwych założeniach. Przekonujemy się o tym na co dzień, usiłując prostować mylne wyobrażenia naszych klientów o prawnych skutkach transakcji, które zawierają. Ileż to razy przychodziło nam tłumaczyć mniej zorientowanym sprzedającym nieruchomość, że brak terminowej zapłaty przez nabywcę ceny spowoduje, że zawarta umowa sprzedaży stanie się nieważna. To tylko jeden z mitów, z którymi mierzymy się na co dzień, warto więc może przypomnieć sobie prawdę o tych najczęściej spotykanych.

1. Każda umowa sprzedaży nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę – mit.

Wprawdzie opisana sytuacja jest najczęściej spotykana w obrocie, jednak możliwe są transakcje odmienne.

W tym miejscu warto przypomnieć, jaki charakter prawny ma każda umowa sprzedaży. Zgodnie z treścią art. 155 KC, umowa sprzedaży zobowiązuje do przeniesienia własności i jednocześnie tę własność przenosi, chyba że co innego wynika z przepisów szczególnych lub inaczej postanowiły strony umowy. Tak więc standardowa umowa sprzedaży nieruchomości jednocześnie zobowiązuje do przeniesienia jej własności i własność tę przenosi, ma więc podwójny charakter – zobowiązująco-rozporządzający. Takiej „dwoistości” prawnej umowy sprzedaży nie zauważamy nawet, czytając treść aktów notarialnych. Dopiero szczególna sytuacja prawna lub wola stron może spowodować, że obligacyjny skutek umowy sprzedaży zostaje „oddzielony” od jej skutku rzeczowego i w efekcie zamiast jednego aktu notarialnego konieczne jest zawarcie dwóch: umowy sprzedaży nieruchomości o skutku zobowiązującym oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości o skutku już tylko rozporządzającym.

Najczęściej spotykaną (i nierzadką w obrocie) sytuacją rozdzielenia skutków prawnych umowy sprzedaży są transakcje sprzedaży nieruchomości obciążonych umownym lub ustawowym prawem pierwokupu.

Warto jednak pamiętać, że może to nastąpić w dowolnej sytuacji faktycznej, jeżeli tylko postanowią tak strony umowy. To strony umowy mogą się umówić w ten sposób, że najpierw zawrą umowę sprzedaży nieruchomości zobowiązującą jedynie do przeniesienia jej własności po upływie pewnego czasu lub spełnieniu określonego warunku, a po upływie tego czasu lub spełnieniu się warunku zawrą dodatkową umowę przeniesienia własności nieruchomości, której skutek będzie miał charakter czysto rzeczowy.

Przy czym należy pamiętać, że taka „tylko zobowiązująca” umowa sprzedaży nieruchomości to całkiem inna umowa, niż przedwstępna umowa sprzedaży. To dwie różne prawnie umowy, odmiennie uregulowane w przepisach, choć ich praktyczne skutki mogą wydawać się bardzo podobne.

W tym miejscu wspomnieć należy także o sytuacjach, gdy samo zawarcie umowy przeniesienia praw do nieruchomości nie skutkuje ich przeniesieniem na nabywcę. Mowa o szczególnych zasadach zbywania prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego oraz związanej z tym kwestii konstytutywności wpisu do księgi wieczystej. I tak, do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanego z nim prawa własności znajdujących się na tym gruncie budynków niezbędny jest wpis użytkownika wieczystego (i jednocześnie właściciela budynków) do księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Jeżeli z jakiegokolwiek powodu nie dojdzie do wpisania nowego użytkownika wieczystego w księdze wieczystej, nie nabędzie on prawa do dysponowania i rozporządzania tym prawem, mimo spełnienia wszystkich swoich zobowiązań, w tym terminowej zapłaty ceny.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta. I w tym wypadku o skuteczności nabycia prawa decyduje prawomocny wpis do księgi wieczystej. Jeżeli natomiast umowa sprzedaży dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie założono księgi wieczystej, prawo to przejdzie na nabywcę bezwarunkowo z chwilą zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży.

2. Własność nieruchomości przejdzie na nabywcę tylko wtedy, gdy ten terminowo zapłaci sprzedającemu cenę sprzedaży – mit.

Art. 157 KC wyłącza możliwość przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem. Przy czym zakaz ten dotyczy warunku w rozumieniu art. 89 KC, a więc zdarzenia przyszłego i niepewnego, a nie tzw. warunków prawnych, czyli przesłanek skuteczności czynności prawnej ustanowionych przez ustawy, a nie przez strony. Takim „dopuszczalnym” warunkiem będzie np. zamieszczona w umowie sprzedaży nieruchomości klauzula, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga uzyskania przez nabywcę-cudzoziemca wymaganego prawem zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Warunek, że własność nieruchomości przejdzie na nabywcę z chwilą dokonania przez niego zapłaty ceny sprzedaży nie jest warunkiem prawnym, a jego ziszczenie się jest uzależnione od woli przynajmniej jednej ze stron, a więc stosowanie warunku takiej treści w umowie przenoszącej własność nieruchomości jest prawnie zakazane.

Zgodnie z art. 157§1 KC, jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do prawnego przeniesienia własności nieruchomości niezbędne będzie zawarcie dodatkowej umowy, której treścią i skutkiem będzie jej bezwarunkowe i niezwłoczne przejście na nabywcę.

3. Brak zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości w każdej sytuacji upoważnia sprzedającego do wstrzymania się z jej wydaniem w posiadanie nabywcy – mit.

Sprzedający nie może powstrzymać się z wydaniem nieruchomości nabywcy do czasu zapłaty przez niego ceny sprzedaży, chyba że termin ustalony dla zapłaty ceny jest zbieżny z terminem ustalonym dla wydania nieruchomości. Nie jest jednak skuteczne takie zastrzeżenie umowne, zgodnie z którym sprzedający jest zobowiązany do wydania nieruchomości pod warunkiem, że nabywca zapłaci cenę sprzedaży. Oba zobowiązania – wydanie nieruchomości oraz zapłata ceny – są zobowiązaniami niezależnymi od siebie, obciążającymi różne strony umowy, a więc różnymi pod względem podmiotowym. Powiązane mogą być ze sobą jedynie wspólnym terminem – nie mogą być powiązane warunkiem.

Są to także zobowiązania o różnym charakterze prawnym - zapłata ceny jest zobowiązaniem o charakterze pieniężnym, natomiast wydanie nieruchomości ma charakter niepieniężny – dlatego nie mogą podlegać potrąceniu.

Zatem sprzedający nieruchomość jest zobowiązany wydać ją nabywcy w ustalonym w umowie terminie niezależnie od tego, czy otrzymał już od nabywcy całość ceny sprzedaży, czy też nie.

I odwrotnie: obowiązek zapłaty ceny jest niezależny od objęcia przez nabywcę nieruchomości. Nabywca jest zobowiązany zapłacić cenę sprzedaży w terminach oznaczonych w umowie sprzedaży i nie może uzależniać zapłaty od wydania nieruchomości przez zbywcę.

Wykonanie obu zobowiązań jest zazwyczaj zabezpieczone rygorem egzekucji zawartym w umowie sprzedaży nieruchomości. Trzeba pamiętać, że dla skuteczności zastrzeżenia rygoru egzekucji konieczne jest wskazanie w akcie notarialnym terminu wykonania zobowiązania.

4. Brak zapłaty ceny sprzedaży w terminie powoduje nieważność umowy sprzedaży – mit.

Ani brak zapłaty ceny sprzedaży, ani brak terminowego wydania nieruchomości nie powoduje nieważności (lub nieskuteczności) umowy sprzedaży nieruchomości. Nie spowoduje nieważności umowy sprzedaży także niewykonanie jakiegokolwiek innego zobowiązania którejkolwiek ze stron tej umowy. Co za tym idzie, jeśli umowa sprzedaży przenosiła własność nieruchomości, własność ta została przeniesiona definitywnie i bez woli obu stron lub prawomocnego rozstrzygnięcia sądowego w tym zakresie, nie dojdzie do powrotnego jej przeniesienia na zbywcę.

Nieważność umowy sprzedaży nieruchomości może być spowodowana jedynie jej zawarciem z naruszeniem lub w celu obejścia prawa. Sankcja nieważności umowy może także wynikać ze szczególnych przepisów ustaw. Nieważną będzie zatem np. umowa sprzedaży nieruchomości zawarta z pominięciem prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego lub umowa sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi zawarta bez wymaganego zezwolenia na nabycie. Za nieważną może być uznana pozorna umowa sprzedaży, zawarta dla ukrycia faktycznej darowizny lub w celu „ukrycia” majątku dłużnika przed wierzycielami. Nieważność umowy nie może być spowodowana wolą stron.

W praktyce nieważność umowy sprzedaży nieruchomości bywa zazwyczaj stwierdzona orzeczeniem sądu i nie jest zjawiskiem częstym.

5.Brak zapłaty przez nabywcę ceny sprzedaży powoduje automatyczne zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na sprzedającego – mit.

Niewiele dzieje się w cywilnoprawnym obrocie nieruchomościami automatycznie. Większość zdarzeń prawnych jest efektem działania stron i zgodnych oświadczeń woli w tym zakresie. Z pewnością nie dochodzi automatycznie do przeniesienia własności nieruchomości – i to zarówno pierwotnego, jak też zwrotnego. Niezbędne jest do tego albo zawarcie określonej umowy przez strony, albo prawomocne orzeczenie sądu w tym zakresie, albo decyzja administracyjna w określonych sytuacjach.

Wprawdzie istnieje teoretyczna możliwość odstąpienia od umowy sprzedaży, jednak dotyczy ona wyłącznie przypadków, gdy umowa nie została do końca wykonana. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, brak zapłaty ceny sprzedaży w terminie można uznać za przesłankę przesądzającą o tym, że umowa nie została jeszcze do końca wykonana, a sprzedającemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy sprzedaży. Jednak zagadnienie to można rozpatrywać właściwie tylko na płaszczyźnie teoretycznej. W praktyce skuteczne wykonanie uprawnienia do odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości może okazać się trudne, a rozstrzygnięcia w tym zakresie trzeba będzie szukać w sądzie.

Tak czy inaczej, nawet skuteczne odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie spowoduje automatycznego przejścia własności z powrotem na sprzedającego. Skutkiem odstąpienia będzie powstanie po stronie nabywcy zobowiązania do dokonania zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na sprzedającego. Niezbędnym do tego będzie zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Należy także pamiętać, że uprawnienie do odstąpienia strony od umowy sprzedaży nieruchomości nie będzie mogło być skutecznie wykonane, jeżeli doszło do wtórnego rozporządzenia nieruchomością, a więc jeżeli właściciel nieruchomości stała się w międzyczasie osoba trzecia.

Ciąg dalszy obalania mitów o sprzedaży nieruchomości nastąpi….

Dorota Połosa,
Prawnik,
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości