Pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie są uprawnieni do świadczenia doradztwa prawnego, jednak nie stoi to na przeszkodzie by, korzystając z posiadanej wiedzy, poinformowali osobę zamierzającą zbyć nieruchomość, co do której nie uzyskała jeszcze orzeczenia potwierdzającego nabycie własności przez zasiedzenie, o konieczności złożenia w sądzie prawidłowo sporządzonego wniosku. 

Postępowanie o nabycie własności przez zasiedzenie toczy się w trybie nieprocesowym i inicjowane jest złożeniem wniosku, który musi odpowiadać wymogom takim samym, jak pozew. Wniosek musi zawierać dokładnie oznaczone żądanie oraz przytoczenie okoliczności faktycznych je uzasadniających. Żądanie w toku postępowania może być przez wnioskodawcę zmienione, w tym także w odniesieniu do osoby lub osób będących nabywcami prawa. Zmiana żądania jest jednak skuteczna tylko wtedy, gdy wnioskodawca nadal pozostanie osobą zainteresowaną w rozumieniu art. 609 § 1 kpc.

Wnioskodawca powinien wskazać we wniosku wszystkich zainteresowanych, czyli wszystkich, czyich praw dotyczy wynik postępowania. Może zaniechać wskazania zainteresowanych, ale wówczas powinien wskazać przyczyny, które to spowodowały; wezwanie zainteresowanych przez ogłoszenie może wchodzić w grę tylko wtedy, gdy wnioskodawca nie może wskazać osób zainteresowanych, gdyż są one nieznane, a ich ustalenie jest dla niego zadaniem niewykonalnym.

Każdy z zainteresowanych biorących udział w charakterze uczestników postępowania o stwierdzenie zasiedzenia jest uprawniony, bez względu na stanowisko zajmowane przez wnioskodawcę, do zgłaszania żądań i przytaczania twierdzeń, wskazujących na to, kto nabył prawo przez zasiedzenie (np. inna osoba niż wskazana we wniosku).

W sprawach, w których postępowanie nieprocesowe jest wszczynane na wniosek, sąd jest związany żądaniami uczestników postępowania. 

Nabycie prawa przez zasiedzenie następuje – podobnie jak nabycie spadku w drodze dziedziczenia – z mocy ustawy, lecz skutek zasiedzenia nie jest nieuchronny, dopuszczalne jest bowiem oddalenie wniosku, jeżeli okaże się, że w świetle prawa materialnego skutek w postaci zasiedzenia nie wystąpił. Nie uwzględnienie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia dotyczącego nieruchomości nie narusza interesu publicznego, ponieważ jest równoznaczne z ustaleniem, że prawa do nieruchomości przysługiwały i nadal przysługują dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego istniała rozbieżność co do dopuszczalności stwierdzenia przez sąd zasiedzenia własności nieruchomości na rzecz osoby, która o to nie wnosiła. Zarysowały się dwa przeciwstawne poglądy; wedle jednego sąd powinien stwierdzić zasiedzenie - stosownie do wyników postępowania dowodowego - na rzecz osoby, która w ten sposób nabyła prawo, choćby była to inna osoba niż wskazana przez uczestników postępowania, zgodnie z drugim - sąd jest związany wskazaniem przez uczestników postępowania osoby, na rzecz której ma nastąpić stwierdzenie zasiedzenia. 

Sytuacja ta doprowadziła do podjęcia w dniu 11 czerwca 2015 r. w składzie 7 sędziów Sądu Najwyższego uchwały (sygn. akt III CZP 112/14): „Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania.”

W uzasadnieniu uchwały Sąd podniósł: „przyjmuje się, że, jeżeli po ostatnim dniu terminu, z upływem którego nastąpiło z mocy prawa nabycie własności rzeczy przez jej ówczesnego posiadacza, zaszła zmiana w posiadaniu rzeczy wskutek śmierci posiadacza lub przeniesienia posiadania na inną osobę, w postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia wymienia się tego posiadacza, który stał się właścicielem rzeczy z chwilą upływu terminu zasiedzenia, a nie aktualnego posiadacza, choćby był jego następcą prawnym. Nie oznacza to jednak, że w takich sytuacjach należy stosować art. 677 § 1 k.p.c. bez jakichkolwiek modyfikacji. 

Jeżeli nabywcą prawa przez zasiedzenie był nieżyjący poprzednik prawny uczestnika lub uczestników postępowania, zachodzi pewne podobieństwo między stwierdzeniem zasiedzenia a stwierdzeniem nabycia spadku, nie jest jednak dostatecznie dystynktywną cechą postępowania to, czy beneficjentem zasiedzenia jest żyjący uczestnik postępowania, czy nieżyjący poprzednik prawny uczestnika bądź uczestników postępowania. Nie ma tym samym podstaw do wprowadzania odmiennych reguł orzekania w zależności od tego, czy osoba, na której rzecz nastąpiło zasiedzenie, pozostaje przy życiu, tym bardziej że interes prawny uczestników w żądaniu stwierdzenia zasiedzenia na rzecz poprzednika prawnego nie budzi wątpliwości. Poza tym upoważnienie sądu do stwierdzenia zasiedzenia na rzecz niewskazanej przez uczestników osoby nieżyjącej, mogłoby prowadzić do poważnych komplikacji, gdyby nie zostali jeszcze ustaleni jej spadkobiercy, którymi mogą być inne osoby niż uczestnicy postępowania. Z tych względów odpowiednie stosowanie art. 677 § 1 k.p.c., o którym mowa w art. 610 § 1 k.p.c., może sprowadzać się tylko do tego, że w postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia należy oznaczyć przedmiot nabycia i wymienić osobę, która nabyła prawo, bez względu na to, czy osoba ta żyje lub istnieje w chwili orzekania, a jeżeli jest więcej osób – wymienić je i oznaczyć wysokość ich udziałów, sąd nie może natomiast stwierdzić zasiedzenia na rzecz osoby niewskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania.”

Nadto Sąd Najwyższy podniósł, że w przypadku gdy zebrany toku postępowania materiał dowodowy wskazywał będzie na nabycie spornego prawa w drodze zasiedzenia przez inną osobę niż wskazana przez uczestników postępowania, konieczna jest zmiana (modyfikacja) żądania wniosku, a gdyby osoba ta nie uczestniczyła w postępowaniu - wezwanie jej lub jej następców prawnych do udziału w sprawie. Niedokonanie zmiany żądania doprowadzi do oddalenia wniosku i spowoduje konieczność wszczęcia przez zainteresowanego kolejnego postępowania o stwierdzenie zasiedzenia z prawidłowo sformułowanym żądaniem. Sąd ma obowiązek zwrócenia uwagi uczestników na ewentualną potrzebę modyfikacji żądania wniosku i umożliwienia im jej uczynienia. 

Zdaniem Sady Najwyższego źródłem tego obowiązku są w tym wypadku zasady ogólne wynikające z przepisów art. 2 i 45 ust. 1 Konstytucji. 

W dniu 19 października 2017 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę (III CZP 49/17): „Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył. W takiej sytuacji sąd powinien jednak zwrócić uwagę uczestników na ewentualną potrzebę zmiany wniosku.”

Uchwała ta jest oczywistą kontynuacją stanowiska zajętego przez Sąd Najwyższy w dniu 11 czerwca 2015 r.

Anna Jackowska
Prawnik, 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ grudzień 2017 ]