Nie od dziś wiadomo, że im więcej osób bierze udział w jakimś przedsięwzięciu, tym mniejsze jest prawdopodobieństwo, że dojdą do konsensusu. Gorzej, im więcej ludzi, tym więcej problemów i to z gatunku tych najbardziej absurdalnych. W stosunkach sąsiedzkich widać to tak wyraźnie, że problem ten znalazł swoje odzwierciedlenie już wiele lat temu w polskiej kinematografii, w produkcji „Sami swoi”. Kino, klasyfikowane jako sztandar polskiej komedii, w realnym życiu niekiedy nie odbiega od filmowego scenariusza. Z pozoru jednak błahe i komiczne sytuacje, stanowią zarzewie wieloletnich konfliktów a czasem prowadzą nawet do tragedii.

Czego najczęściej dotyczą spory sąsiedzkie we wspólnotach mieszkaniowych? Najostrzejsze są spory, które możemy określić jako „terytorialne”, dotyczące korzystania z części wspólnych nieruchomości, najczęściej są to ogródki przydomowe oraz pomieszczenia piwniczne. Równie często niezgoda panuje w zakresie utrzymywania porządku i przestrzegania ciszy nocnej. Kłótnie nierzadko kończą się interwencją Policji lub wręcz samopomocą. 

Problem życia we wspólnocie może dotyczyć jednostki, która zakłóca spokojne funkcjonowanie sąsiadów. W takim przypadku pozostali właściciele lokali mogą skorzystać z kilku instytucji prawnych w celu wymuszenia na niepokornym sąsiedzie dostosowania się do panujących w budynku zasad. Poza oczywistą możliwością interwencji służb mundurowych, co jest rozwiązaniem jedynie ad hoc, istnieje możliwość zawezwania takiej osoby do zaprzestania naruszeń lub usunięcia ich skutków. Wadą tego rozwiązania jest to, że z każdym kolejnym naruszeniem trzeba udać się do sądu. 

W przypadku, gdy jeden z członków wspólnoty paraliżuje podejmowanie decyzji, np. odmawia podpisania wniosku o przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, pozostali właściciele mają do dyspozycji postępowanie sądowe o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Takie postępowania wymagają najczęściej, by inicjatorzy byli w większości, wtenczas postępowanie jest szybkie i nieskomplikowane. 

A co w przypadku, gdy większość krzywdzi mniejszość? Nie jest to wykluczone, że możemy znaleźć się w sytuacji, gdy większość (udziałowa) wspólnoty będzie podejmowała decyzje, które są dla nas wyjątkowo niekorzystne, a czasem krzywdzące. Wobec faktu, że każda decyzja wspólnoty poza drobnymi nie wychodzącymi poza zwykły zarząd czynnościami , musi mieć formę uchwały, inicjator konkretnej decyzji musi przekonać właścicieli reprezentujących większość w udziałach w danej nieruchomości. Jeżeli tego dokona, pokrzywdzona mniejszość, a nawet pojedynczy właściciel również nie pozostaje bez ochrony prawnej. Może bowiem zaskarżyć krzywdzącą w jego ocenie uchwałę wspólnoty do sądu. Może to zrobić, gdy uchwała jest sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli albo w inny sposób narusza interesy właściciela.

Z pozoru proste przesłanki, komplikują się w odniesieniu do konkretnego przypadku, który wymaga interpretacji. Cóż bowiem oznacza sformułowanie „prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną”? By zrozumieć to określenie należy wyjść od celu funkcjonowania wspólnoty, którym jest najogólniej rzecz biorąc wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie. Niezgodne zatem z prawidłowym zarządzaniem będzie z pewnością powstrzymywanie się od koniecznych prac (np. wymiany zniszczonej instalacji, zabezpieczenie miejsc niebezpiecznych, przeprowadzenie remontu odpadającej elewacji lub naprawy wewnątrz budynku) a także powstrzymywanie się od ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości. Sąd w przypadku podniesienia w pozwie takiego zarzutu weryfikuje zasadność żądania, oceniając celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku stwierdzenia, że zasady mające na celu utrzymanie w stanie odpowiednim nieruchomości wspólnej zostały naruszone- uchyla uchwałę. 

Sprzeczność z przepisami prawa również nie jest oczywistym kryterium, gdyż oprócz oczywistych niezgodności z treścią konkretnych przepisów prawa materialnego, sprzeczność z prawem może dotyczyć całej procedury podejmowania konkretnej uchwały. I tak, właściciel lokalu może bowiem kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały, a tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać powództwo o uchylenie uchwały zwłaszcza wtedy, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na jej treść. Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść. Takim uchybieniem, które może skutkować uchyleniem uchwały, jest np. to, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty. Z taką sytuacją będziemy mieli do czynienia w przypadku, gdy zbierający głosy nie pokazuje treści całej uchwały poszczególnym lokatorom albo gdy uchwała podejmowana jest w pośpiechu, podpisywana na progu, itd. Takie okoliczności sugerują, że mało prawdopodobnym było, by członek wspólnoty zapoznał się z treścią uchwały czy skutkami jej podjęcia. 

Argumentem najmniej precyzyjnym jest naruszenie indywidualnego interesu członka wspólnoty. W tym kryterium mieści się szereg zachowań niemożliwych do skatalogowania. Jedyne nieprzekraczalne ramy wyznacza orzecznictwo, zgodnie z którym to interes ekonomiczny ogółu właścicieli lokali, a nie realizacja abstrakcyjnych praw członka wspólnoty określa w każdym indywidualnym przypadku charakter sprawy. Chodzi tu zatem obiektywne, a nie subiektywne oraz skonkretyzowane postrzeganie naruszenia interesu właściciela lokalu.

Na złożenie pozwu do sądu każdy członek wspólnoty ma 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu wspólnoty lub od dnia doręczenia w przypadku uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. 

Koszt rozpoczęcia sporu to 200,00 zł opłaty sądowej. Ze względu na stosunkowo niewielkie koszty postępowania warto zatem zawsze rozważyć próbę podważenie decyzji wspólnoty, pomimo tego, że została podjęta większością głosów. Istniejące rozwiązania prawne pozwalają bowiem na skuteczne pokonanie argumentu siły.

Karolina Kisiel
Radca Prawny, Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
[ 04/2017 ]