Zdarza się, że kupiona nieruchomość ma wadę: fizyczną bądź prawną. Czy - w myśl przepisów obowiązujących od 25 grudnia 2014 r. - nabywca ma prawo reklamacji? Czego i od kogo może się domagać? Na te pytania dobrze jest znać odpowiedź jeszcze przed przystąpieniem do transakcji.
Pojęcie nieruchomości zdefiniowane jest w Kodeksie Cywilnym (art. 46 §1). Przepis ten pozwala na rozróżnienie trzech rodzajów nieruchomości: gruntowych, budynkowych i lokalowych.
Nieruchomość gruntowa to część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności, a więc wydzielona nie tylko fizycznie poprzez wyznaczenie granic zewnętrznych, ale i prawnie, jako samodzielny przedmiot własności, należący do określonego podmiotu. Nieruchomość taka może być zabudowana lub niezabudowana.
Nieruchomość budynkowa to budynki trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy stosownych przepisów stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (dotyczy to przede wszystkim budynków zlokalizowanych na gruntach należących do Skarbu Państwa lub gminy, oddanych w użytkowanie wieczyste).
Nieruchomości lokalowe zaś to części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności, a więc samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu np. użytkowym.
Bez względu na to kim jest sprzedający, kupującemu - w przypadku ujawnienia się wady fizycznej lub prawnej - przysługuje prawo złożenia reklamacji z tytułu rękojmi.
Wada fizyczna polega na niezgodności sprzedanej rzeczy z umową. O niezgodności możemy mówić jeżeli:
- nie ma właściwości, którą tego rodzaju rzecz powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewniał kupującego;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Katalog ten nie ma charakteru zamkniętego, na co wskazuje użycie przez ustawodawcę zwrotu: „w szczególności”.
Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, najczęściej – w chwili wydania rzeczy kupującemu lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili, a ujawnić mogą się później.
Wada fizyczna nieruchomości gruntowej może polegać np. na niezgodności rzeczywistej powierzchni w porównaniu z ujawnioną w akcie notarialnym umowy kupna. W przypadku nieruchomości budynkowej wadą fizyczną może być użycie gorszej jakości materiałów izolacyjnych niż zapewniał sprzedawca czy wadliwe ich ułożenie.
Należy pamiętać - odnosi się to zwłaszcza do budynków - że sama formalna zgodność rzeczy z normą techniczną nie wyłącza jeszcze skuteczności zarzutu istnienia wady fizycznej rzeczy. Atesty jakości, certyfikaty i inne sformalizowane oznaczenia cech jakości towaru trzeba traktować wyłącznie jako zapewnienie, że produkt ma określone właściwości, a nie jako dowód braku wadliwości rzeczy. Wykrycie wady następuje bowiem wówczas, gdy kupujący przekona się, że rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie z przeznaczeniem lub że ma wady obniżające jej wartość czy użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony. Kupujący nie ma obowiązku badania rzeczy, a ujemne dla niego skutki prawne wywołują jedynie świadomość, że rzecz zaoferowana do sprzedaży ma wadę i świadome w takiej sytuacji nabycie rzeczy wadliwej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., sygn. akt III CK 115/02, LEX nr 479354).
Z wadą prawną mamy do czynienia wówczas, kiedy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa będącego przedmiotem transakcji.
Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w odniesieniu do nieruchomości wynosi obecnie 5 lat (poprzednio jedynie 3 lata). Co bardzo ważne, dłuższy termin ma zastosowanie także do nieruchomości lokalowych. Na gruncie wcześniejszych obowiązujących uregulowań Kodeksu Cywilnego kwestia ta była dyskusyjna. W doktrynie przeważał pogląd, że wydłużony termin (3 lata zamiast jednego roku) obowiązywał jedynie wówczas, gdy wada lokalu mogła być uznana za wadę budynku lub gdy taką wadą została spowodowana.
Roszczenie kupującego o usuniecie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W przypadku, gdy kupującym nieruchomość jest konsument bieg terminu przedawnienia nie może się zakończyć przed upływem pięcioletniego terminu.
Co ważne, w obecnie obowiązujących przepisach nie określono terminu, w jakim od momentu zauważenia wady, kupujący powinien, bez negatywnych dla siebie skutków, zgłosić roszczenie. Jedynym w tym względzie ograniczeniem jest okres przedawnienia.
Po upływie okresu rękojmi, sprzedawca może odpowiadać jedynie na zasadach ogólnych z tytułu nienależytego wykonania umowy.
W Kodeksie Cywilnym przepisy odnośnie rękojmi zostały określone w art. 556 - 576. Przepisy są dość szczegółowe i w tym artykule nie ma miejsca na ich omówienie. Dość jednak wspomnieć, że w sytuacji gdy rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może:
- złożyć sprzedawcy oświadczenie o obniżeniu ceny, określając jej wysokość albo o odstąpieniu od umowy (art. 560 KC). Oświadczenie ma charakter prawnokształtujący i w praktyce - w większości przypadków - o jego zasadności rozstrzygać będzie sąd powszechny;
- złożyć sprzedawcy reklamację i żądać wymiany na rzecz wolną od wad albo usunięcia wady (art. 561 kc).
Okoliczności konkretnej sprawy zdecydują które z uprawnień będzie dla kupującego korzystniejsze, nadające się do rzeczywistego wykonania.
Przepisy Kodeksu Cywilnego w brzmieniu nadanym przez ustawę z 30 maja 2014 r. o prawach konsumentów mają zastosowanie do umów zawartych po 25 grudnia 2014 r.
Anna Jackowska
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
