Rynkiem nieruchomości rządzą banki. Efekt? Wysyp małych i stosunkowo niedrogich mieszkań oraz mikroapartamentów przeznaczonych pod wynajem dla studentów. Dziś zajmiemy się inwestycjami, które są ciekawą innowacją na rynku nieruchomości, a także sprytną odpowiedzią inwestorów na podkręcanie progów kredytowych przez finansujące rynek pierwotny banki.
Oferta skrojona pod realia
W ubiegłym roku banki udzieliły 174 tysiące kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 36,8 mld zł. Tym samym przeciętny kredyt hipoteczny wyniósł 211,5 tys. zł. To wynik poniżej zdolności polskiego rynku, który jest wyceniany na 38-40 mld zł, przy całkowitej liczbie umów rzędu 180-190 tysięcy.
Wysoka poprzeczka ustawiona kredytobiorcom odbiła się rykoszetem na bankach, a świetnie zorientowani i błyskawicznie reagujący na wszelkie zmiany na rynku nieruchomości deweloperzy doskonale to wykorzystują. Jeśli przeciętny kredyt udzielany przez banki wynosi ok. 210 tys. zł przy średnim wkładzie własnym na poziomie ok. 20%, to – jak słusznie zakładają - należy przygotować ofertę mieszkań w cenie ok. 250-270 tys. zł. Zwróćmy przy tym uwagę, że sprzedawca warzyw na straganie ryzykuje środkami rzędu 5-10 tys. zł i tyle może stracić w przypadku nietrafienia z sałatą w gusta nabywców. Skromna inwestycja deweloperska to kilka milionów złotych, przeciętna – kilkanaście. Nietrafienie z ofertą rynkową skutkuje katastrofalną stratą lub upadłością.
Mając do czynienia z sytuacją, w której potencjalny nabywca motywowany zdolnością kredytową jest gotów kupić mieszkanie w budynku wielorodzinnym lub segment szeregowca za cenę 250 tys. zł oczywistym jest, że deweloperzy będą kalkulować inwestycje, biorąc pod uwagę wyżej opisane realia rynkowe. Mamy więc wysyp kawalerek, małych mieszkań dwupokojowych w zabudowie śródmiejskiej i szeregowców-klitek położonych 30 km od centrów aglomeracyjnych, wśród pól i lasów. Naturalnie należy pamiętać, że ceny w aglomeracji warszawskiej (2,8 mln mieszkańców i 3,1% bezrobotnych) są trzykrotnie wyższe niż np. w aglomeracji Nowej Soli w woj. lubuskim (60 tys. mieszkańców i 23% bezrobotnych).
12m2 do wynajęcia
Przykładem dopasowania się deweloperów do sytuacji rynkowej mogą być dwie inwestycje: mikroapartamenty hotelowe we Wrocławiu przy ul. Pasteura (inwestycja zrealizowana w 2014 roku) i podobne mikroapartamenty w Poznaniu przy ul. Serafitek (inwestycja rozpoczęta, z planowaną realizacją w 2016 roku). Są to budynki zlokalizowane w pobliżu uczelni. W każdym znajduje się ok. 100 apartamentów od 12 do 25m2 przy czym zdecydowana większość do 18 m2. To idealne mieszkanie pod wynajem dla studentów.
Przeciętna cena brutto takiego mieszkania to ok. 150 tys. zł. Ponieważ są to apartamenty hotelowe, a nie mieszkalne podatek VAT wynosi 23%, ale uwaga: podatek jest zwracany w przypadku wynajęcia apartamentu. Tym samym cena ulega obniżeniu i wynosi ok. 122 tys. zł. A to brzmi już bardzo atrakcyjnie. Apartamenty są tak zaprojektowane, że zmieniają w łatwy sposób funkcję noclegową na dzienną i są bardzo przyjazne dla użytkowników. Taki apartament właściciel wynajmuje za ok. 1 tys. zł miesięcznie od października do czerwca. W okresie letnim zaś apartamenty są wynajmowane w systemie zorganizowanym w ramach hostelu prowadzonego przez zarządcę obiektu. Roczny przychód z najmu to nawet 15 tys. zł. Znakomita stopa zwrotu! Rezultat? Inwestycja wrocławska sprzedała się - jak za najlepszych czasów – już w początkowym okresie realizacji. Inwestycja poznańska choć w fazie projektowej, już wzbudza ogromne zainteresowanie. Inwestor szacuje, że sprzeda wszystkie apartamenty zanim budynek osiągnie stan surowy otwarty.
Jednym słowem rynkiem mieszkaniowym bezapelacyjnie rządzą banki i wszyscy uczestnicy tego rynku także bezapelacyjnie muszą się temu podporządkować. Ta teza może być początkiem ponurych wniosków politycznych, ale – z drugiej strony - dzięki tej sytuacji oferta rynkowa staje się coraz bardziej różnorodna i dostosowana do potrzeb odbiorcy.
Danuta Talarczyk-Scheller
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
