Za brak obowiązkowego ubezpieczenia OC kara finansowa zamiast nieważności umowy w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia nakładana w drodze decyzji przez Inspekcję Handlową. Zamawiający może również wezwać zarządcę lub pośrednika do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od daty wezwania. Jeśli zaś ten dokumentu nie przedstawi ma prawo wypowiedzieć umowę o zarządzania nieruchomością lub umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym. To najważniejsza zmiana w nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, którą przyjął KRM.
Zaproponowano wprowadzenie definicji „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządzania nieruchomościami”, które zostały uchylone ustawą z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829). W konsekwencji w praktyce wykonywania działalności zawodowej pojawiły się wątpliwości interpretacyjne zgłaszane zarówno ze strony pośredników i zarządów, jak również klientów tych podmiotów. Zaistniała zatem potrzeba skatalogowania wykonywanych czynności, co pozwoli zapewnić przejrzystą i stabilną sytuację podmiotom zawierającym umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami.
Równocześnie pomocne będzie zdefiniowanie pojęć „pośrednik w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządca nieruchomości”. Pojawiają się bowiem wątpliwości, kto powinien wykonywać czynności zawodowe, a przede wszystkim zawrzeć umowę pośrednictwa lub umowę o zarządzanie nieruchomością i w związku z tym podlegać obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej, czy np. zarządca jako osoba fizyczna czy firma (osoba prawna) zatrudniająca zarządców. W ocenie projektodawcy pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny. Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, dlatego zaproponowano, aby czynności z zakresu pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami mogli wykonywać przedsiębiorcy. W takim przypadku nie ma przeszkód, aby faktyczne czynności wykonywały osoby fizyczne na podstawie umowy łączącej ich z przedsiębiorcą.
Ponadto zdefiniowanie pośrednika i zarządcy jako przedsiębiorcy znacząco ograniczy ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby.
Wprowadza się również sankcję finansową za wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami bez wymaganej przepisami formy. Informacja o tym pojawiła się w opublikowanym niedawno raporcie z konsultacji społecznych projektu zmieniającego ustawę o gospodarce nieruchomościami na stronach RCL.
Analogiczną sankcję przewidziano także dla rzeczoznawców majątkowych wykonujących zawód w niedopuszczalnej przez przepisy formie. W obowiązującym stanie prawnym brak jest bowiem sankcji z tego tytułu wobec rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie projektodawcy taki instrument prawny zdyscyplinuje podmioty działające na rynku nieruchomości i jednocześnie zminimalizuje sytuacje, w których czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomością wykonywać będą podmioty nieuprawnione. Wymiar kary będzie przy tym skutecznie odstraszał przed łamaniem przepisów.
art. 180 ust. 3 i art. 185 ust. 2 – zaproponowano wprowadzenie możliwości zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub umowy o zarządzanie nieruchomością w formie nie tylko pisemnej, ale również i w formie elektronicznej.
art. 181 ust. 3a i 3b oraz art. 186 ust. 3a i 3b – zobowiązano pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcę nieruchomości do dołączania do umowy pośrednictwa oraz umowy o zarządzanie nieruchomością kopii dokumentu ubezpieczenia, aby strona umowy posiadała informację niezbędną w przypadku ubiegania się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności odpowiednio pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami. Wprowadzono także sankcję za niezrealizowanie tego obowiązku, polegającą na prawie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.
art. 181a – powrócono do wcześniejszej regulacji, obowiązującej od dnia 22 września 2004 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., która dotyczyła dostępu do rejestrów obejmujących nieruchomości i prawa do nieruchomości, przy czym dostęp ten jest uzależniony od zawartej umowy pośrednictwa. Prawidłowe i rzetelne wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga dostępu do rejestrów lub dokumentów. Pośrednik powinien przedstawić klientowi pełną informację na temat oferowanej nieruchomości i nie może w tym zakresie usprawiedliwiać się brakiem dostępu do danych z różnych rejestrów. Podkreślenia wymaga, że dostęp do większości rejestrów zawartych w tym przepisie (poza ewidencją ludności i rejestrem osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przysługuje każdemu, ze względu na publiczny charakter tych rejestrów. Zestawienie ww. rejestrów jest zasadne ze względu na wskazanie, jakie niezbędne rejestry i dokumenty powinien zweryfikować pośrednik w obrocie nieruchomościami w trakcie wykonywania czynności pośrednictwa. W przypadku ewidencji ludności istotne są informacje na temat osób zameldowanych. Brak tych informacji lub posiadanie niezweryfikowanych informacji może utrudnić sfinalizowanie transakcji dotyczącej nieruchomości, a tym samym wpłynąć na jakość świadczonych usług z zakresu pośrednictwa. Podobnie jest w przypadku danych obejmujących spółdzielcze prawo do lokalu. Ponieważ ww. prawo jest zbywalne i w związku z tym może być przedmiotem obrotu, pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien mieć możliwość uzyskania szczegółowych informacji na ten temat, aby je następnie przekazać klientowi.
Termin wejścia ustawy w żcie planowany jest na 1.09.2017 r.
Zaobacz pełny projekt nowelizacji [ zobacz tutaj ] .
