Księgi wieczyste nie są tylko publicznym rejestrem praw odnoszących się do nieruchomości. Ich funkcja nie ogranicza się do rejestracji i ewidencji określonych czynności prawnych, lecz jest szersza i musi być rozpatrywana z punktu widzenia interesu publicznego, czyli bezpieczeństwa obrotu prawnego i zapewnienia bezpieczeństwa kredytu hipotecznego. Z założenia sąd wieczystoksięgowy zobowiązany jest do dbania o prawidłowość i rzetelność dokonywanych wpisów.

Z rejestracyjnego charakteru postępowania wieczystoksięgowego wynika, że powinno być ono sprawne i szybkie, nie służyć przy tym badaniu zgodności ujawnionego w księdze wieczystej stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność ta powinna być wyjaśniana w odrębnym procesie wytoczonym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, natomiast zadaniem sądu wieczysto księgowego jest niedopuszczenie do jej powstania. 

Szereg przepisów Kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje na konieczność reagowania przez sąd wieczystoksięgowy na dostrzeżone nieprawidłowości wpisów w księdze wieczystej lub niedopuszczenie do ich zaistnienia (np. weryfikacja danych wyszczególnionych w bazach PESEL i REGON, w katastrach nieruchomości, obowiązek wpisania z urzędu ostrzeżenia o dostrzeżonej z urzędu niezgodności treści wpisów). Z tego powodu niedopuszczalne jest cofniecie wniosku o wpis, jeżeli z treści wniosku i dołączonych do niego dokumentów wynika, że nastąpiła zmiana prawa własności. 

Art. 626(8) § 2 kpc nie reguluje całościowo kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksiegowym; określa na podstawie jakich środków dowodowych sąd wieczystoksiegowy zobowiązany jest do rozpoznania wniosku o wpis. Brak stosownej podstawy do wpisu sanowi tylko jedną z możliwych przyczyn oddalenia wniosku, drugą jest przeszkoda do wpisu; nie została ona zdefiniowana wyraźnie, ale nie można jej utożsamiać z brakiem podstaw do wpisu, gdyż są to dwie samodzielne i alternatywne przyczyny oddalenia wniosku. Brak podstawy do wpisu należy utożsamiać z niewykazaniem przez wnioskodawcę (na podstawie wniosku, dołączonych do niego dokumentów i treści księgi wieczystej) zaistnienia okoliczności, od których ustawa o księgach wieczystych i hipotece uzależnia dokonanie wpisu. Wystąpienie przeszkody to zaistnienie takiego zdarzenia, które nie zezwala z punktu widzenia prawa na jego dokonanie, mimo, że wnioskodawca formalnie wykazał podstawę do wpisu. 

Fakty znane sądowi z urzędu nie mogą same przez się stanowić podstawy do wpisu (byłoby to sprzeczne z art. 626(8) § 2 kpc), ale mogą i powinny być podstawą do oddalenia wniosku, jeśli wskutek uwzględnienia tych faktów dochodzi do ustalenia, że istnieje przeszkoda do dokonania wpisu. 

W orzecznictwie Sądu Najwyższego traktuje się 626(8) § 2 kpc jako przepis dopuszczający w postępowaniu o wpis posługiwanie się dokumentami dołączonymi do wniosku, nie jest natomiast dozwolone prowadzenie postępowania dowodowego z wykorzystaniem zeznań świadków lub innych środków dowodowych przewidzianych przez Kodeks postępowania cywilnego.

Należy wspomnieć, że oddalenie wniosku nie zamyka zainteresowanemu uprawnienia do ponownego wystąpienia z wnioskiem po uprzednim usunięciu przeszkody do jego dokonania.

Mając na uwadze powyższe argumenty, Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego podjętej w dniu 25 lutego 2016 r., sygn. akt III CZP/15, wyraził pogląd, że sąd może odmówić dokonania wpisu, jeżeli przeszkoda do jego dokonania ujawni się na podstawie czy to dokumentów załączonych do wniosku, czy też treści księgi wieczystej (626(8) § 2 kpc), lecz w następstwie wiadomości powziętych przez sąd z urzędu. 

Anna Jackowska
Prawnik, Wiceprezydent PFRN
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości