zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Mieszkanie jako długoterminowa inwestycja - co zrobić żeby zarobić.

Motto: Do odważnych światy należy!

Inwestycje w nieruchomości są inwestycjami stosunkowo pewnymi. Jednak najprostsza definicja inwestycji to wyrzeczenie się obecnych, pewnych korzyści na rzecz niepewnych profitów w przyszłości. To objaśnienie jest wyjątkowo celne w odniesieniu do zaangażowania kapitałowego na rynku mieszkaniowym. Dzisiaj mamy lokatę w pewnym banku z niewielkim co prawda, ale pewnym oprocentowaniem. Jutro, po zakupie mieszkania będziemy mieć kłopot na głowie i niepewność, czy najemca go nie zdewastuje  i czy wpływy z czynszu będą na spodziewanym poziomie.

 

Na pytanie czy warto inwestować w nieruchomości odpowiadam historyjkę rodzinną. Odziedziczyłam po dziadku dwie pamiątki: książeczkę oszczędnościową PKO z 1939 r. z jego życiowymi oszczędnościami oraz kamienicę pobudowaną przez dziadka tuż po pierwszej wojnie światowej. Książeczka ma wartość sentymentalną, natomiast kamienica przynosi przyzwoity dochód i ma równie przyzwoitą wartość.

 

W okresie stabilizacji cenowej (a jest to okres który przeżywamy obecnie) wartość mieszkań nieznacznie spada. Inflacja odgryza parę procent rocznie z wartości utrzymującej się na tym samym poziomie. W przekroju wieloletnim (ponad 10 lat) ta tendencja się wyrównuje, bo mimo różnych okresowych wahań, wzrost wartości nieruchomości nieznacznie przewyższa inflację. Jednak zakup mieszkania wg pomysłu "taniej kupię - drożej sprzedam" z reguły  nie przynosi spodziewanego rezultatu. Bywają oczywiście krótkotrwałe okresy gwałtownego wzrostu cen mieszkań, ale zdarzają się raz na kilkadziesiąt lat i są przeplatane równie spektakularnymi spadkami cen. Tak więc lejtmotywem inwestycji w rynek mieszkaniowy będzie bieżący zarobek z wynajmu zakupionego mieszkania. Truizmem jest także dążenie do jak najkorzystniejszego stosunku ceny lokalu do czynszu najmu - "tanio kupić - drogo wynająć". Od razu powiedzmy, że okazje na rynku nieruchomości, które większość laików uważa za oczywiste, zdarzają się rzadziej niż szóstka w totolotka. Pozostaje chłodna, ale koniecznie śmiała kalkulacja. Nietrafionym pomysłem jest poszukiwanie taniego lokalu, bo z reguły taki lokal będzie się tanio wynajmował, a co gorsza z dużymi przerwami. Tym samym stosunek ceny lokalu do czynszu najmu będzie fatalny. Doskonałym pomysłem jest zakup mieszkania w bardzo dobrej lokalizacji np. w pobliżu renomowanej uczelni, które będzie wynajmowane bez zbędnych przerw przez studentów, a latem będzie wynajmowane przez turystów licznie odwiedzających miasto. Takie mieszkanie, mimo wysokiej ceny, ma z reguły świetną relację czynszu najmu.  Większość inwestorów z westchnieniem dezaprobaty pomija takie oferty.  Jednakże nie my. Do odważnych przecież świat należy!  Przystępujemy więc do działania. Na wstępie dokonujemy kalkulacji polegającej na dwóch podstawowych ustaleniach: 

  • ile wynosić będzie miesięczna rata kredytu kapitałowo-odsetkowego, który być może  zaciągniemy na zakup mieszkania,
  • ile wynosić będzie spodziewany miesięczny czynsz najmu z lokalu, który zamierzamy kupić. 

 

Jeśli z kalkulacji wyjdzie nam, że po zapłaceniu raty kredytu coś zostanie, to z pełną determinacją działamy dalej i nie bacząc na przeciwności losu zmierzamy do sukcesu.

 

Szukamy mianowicie banku, który podejmie się sfinansowania zakupu mieszkania. W Polsce działa kilkanaście dużych międzynarodowych banków i kilkadziesiąt mniejszych - banki spółdzielcze, SKOK-i itp.  Jest więc w czym wybierać. Najlepszym rozwiązaniem jest podjęcie współpracy z renomowanym pośrednikiem kredytowym, który współpracuje z bankami na bieżąco i w małym palcu ma wiedzę, której my nigdy nie posiądziemy. Doradca  podpowie nam jakie dokumenty przygotować i jak je wypełnić w celu uzyskania optymalnych warunków kredytowych – mogą być to np. plan dochodów, biznesplan przedsięwzięcia, sposoby zabezpieczenia kredytu, itp.

 

Przy odpowiedniej dozie determinacji i dzięki drobnemu łutowi szczęścia możemy zostać właścicielem mieszkania, na zakup którego nie wydamy ani złotówki! Bank w całości sfinansuje transakcję zakupu, z kolei raty kredytu będą pokryte wpływami z czynszu, no i może parę groszy jeszcze co miesiąc zostanie z nadwyżki czynszu. Jeśli operacja się powiedzie, to po upływie mniej więcej roku możemy ją powtórzyć. Bank chętnie przystąpi do kolejnego projektu, jeśli projekt będzie przebiegać zgodnie z założeniami, a spłaty rat będą realizowane terminowo. Oczywiście zawsze istnieje ryzyko, że mieszkanie będzie stało puste, a ratę kredytową co miesiąc trzeba będzie w banku uiścić. Jednak, kto nie ryzykuje ten na pewno nie zarobi. Zawsze można co tydzień wypełnić kupon totolotka i liczyć na wygraną. 

 

 

Danuta Talarczyk-Scheller
Ekspert Polskiej Federacji Rynku NIeruchomości


 

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
Jak uzyskać tytuł specjalisty?
dodaj swoją wizytówkę firmową