Pomimo, że ceny mieszkań używanych są niższe od nowych nawet o 20-25%, klienci ich nie kupują i wolą nowe. Tylko co czwarte mieszkanie w roku 2015 sprzedawane na rynku nieruchomości to mieszkanie ze starych zasobów. Dlaczego tak się dzieje, skoro często mieszkania te są wygodne i zamieszkiwane przez miliony naszych rodaków. Ponad 80% mieszkań na rynku wtórnym może stanowić przedmiot obrotu i ma w większości dobrą lokalizację. Popyt konsumpcyjny jest nadal duży i wielu rodaków marzy o własnym mieszkaniu.

Z drugiej strony Polska w skali Europy jest aktualnie największym plac budowy mieszkań i to się nie zmieni w roku 2016 mając na uwadze dane o rekordowej ilości rozpoczętych budów. Na rynku pierwotnym w roku 2015 panował boom. Według danych Eurostatu /Europejski Urząd Statystyczny/ większość mieszkań w państwach „nowej” Unii Europejskiej zostało wybudowanych w latach 2001-2014. Z roku na rok rośnie ilość sprzedaży nowych mieszkań i o ile w roku 2010 było to niecałe 33% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości to w roku 2015 ten procent przekroczył 44. Średnia w Unii to około 20%. Transakcje nowych mieszkań na rynku nieruchomości w państwach „starej Unii dochodzą maksymalnie do 10%. Tam rynek mieszkaniowy jest nasycony i w znacznym stopniu równoważony przez wynajem mieszkań wspierany przez państwo.

U nas dochodzimy do granicy oznaczającej, że połowę wszystkich transakcji na rynku nieruchomości stanowić będą nowe mieszkania. Jest się z czego cieszyć ale też warto się zastanowić, czy nie czeka nas w następnych latach nadpodaż mieszkań i wzrost pustostanów. Kupujemy coraz więcej mieszkań. Hiszpania, Grecja, Portugalia gdzie budowano na potęgę mają teraz ponad 60% wskaźnik pustostanów i walczą z recesją.

Zastanawiające jest jednak pogłębiające się zjawisko regresu na rynku wtórnym. Pomimo wzrastającej różnicy cen miedzy mieszkaniami nowymi a używanymi rynek ten od kilku lat przeżywa kryzys. Znaczne różnice między cenami transakcyjnymi a ofertowymi okazują się niewystarczającą zachętą. Nieciekawa oferta mieszkań używanych, o wiele mniejszy wybór, wysokie koszty utrzymania i przepaść technologiczna sprawiają, że preferuje się mieszkania nowe, droższe. 

Ale czy tylko to decyduje o tym, że rynek ten przezywa kryzys. Nie bez znaczenia jest również stan budynków mieszkalnych oraz dotychczasowe wspieranie przez państwo tylko rynku pierwotnego. Można odnieść wrażenie i szukać podobieństw do rynku motoryzacyjnego gdzie nowy samochód jest zdecydowanie najdroższy w momencie zakupu i najpopularniejszy. Cena używanego jest znacznie niższa i racjonalnie nieuzasadniona. Czyżby to taka moda i snobizm. 

Wiele rodzin boryka się obecnie ze sprzedażą mieszkań używanych, szczególnie dużych mieszkań które są w stanie sprzedać poniżej wartości rynkowej. Wzrasta ilość licytacji komorniczych, które dodatkowo obniżają ich ceny. Nadzieję dla sprzedawców stwarza rozwijający się jednocześnie rynek wynajmów. 

Niewielki okresowy wzrost sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego dotyczy tylko niektórych rejonów kraju i mieszkań metrażowo małych. Rynek wtórny wyraźnie przegrywa rywalizację z rynkiem pierwotnym. Cierpią na tym szczególnie dotychczasowi właściciele mieszkań i pośrednicy w obrocie nieruchomościami obsługujący w większości ten rynek. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi dlaczego tak się dzieje. 

Nie ulega wątpliwości, że wzrasta zamożność społeczeństwa i ilość transakcji z udziałem obcokrajowców. Tylko w samym Rzeszowie jak oceniają deweloperzy co czwarte mieszkanie nowe kupują obcokrajowcy. Wzrasta ilość transakcji za gotówkę bez udziału kredytu. Wiele transakcji finansowanych jest przez naszych rodaków ze środków zarobionych za granicą. Na rynku pierwotnym transakcji dokonują w większości ludzie młodzi, odwrotnie jest na rynku wtórnym.

Jednak w mojej ocenie jest jeszcze jeden czynnik, to rozwarstwienie społeczeństwa. Pogłębia się i wzrasta również ilość ludzi których nie stać na zakup nieruchomości nawet tych najmniejszych i najtańszych. To właśnie obserwujemy na rynku wtórnym, gdzie pozbawieni perspektyw i pomocy państwa nie są w stanie ani przygotować swoich nieruchomości do sprzedaży a z drugiej strony nie posiadają zdolności finansowej do zakupu nawet małego mieszkania do remontu. Nie stać ich na korzystanie z doradztwa co przejawia się często niedostosowaniem ofert do realiów rynku nieruchomości. W tym rozwarstwieniu społeczeństwa można doszukiwać się stagnacji na rynku wtórnym. W większości ludzi tych nie stać na poprawę swojej sytuacji a ich głos jest niesłyszalny.

Zbigniew Prawelski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości