Dnia 21 kwietnia 2021 roku prezydent Rzeczpospolitej Polski Andrzej Duda podpisał ustawę przedłużającą zakaz sprzedaży ziemi rolnej na kolejne 5 lat. Tym samym 30 kwietnia tego roku weszła w życie ustawa przedłużająca o kolejne 5 lat obowiązywanie zakazu sprzedaży ziemi Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Zatem zakaz będzie obowiązywał co najmniej do 30 kwietnia 2026 r. Wcześniej dnia 17 marca 2021 r. Sejm RP znowelizował przepisy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw a Ustawa ta została podpisana przez Prezydenta RP 21 kwietnia 2021 r. Stanowi o tym Dz.U. z dnia 23 kwietnia 2021r. Poz. 760. 

Ustawa z dnia 17 marca 2021r.o zmianie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw który stanowi: 

Art.1.W ustawie z dnia 14 kwietnia 2016r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2018r. poz. 869) wprowadza się następujące zmiany:

art. 1 otrzymuje brzmienie:„Art.1.W okresie 10 lat od dnia wejścia wżycie ustawy wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.”;

Ale spokojnie ! Dotyczy to ziemi rolnej z państwowych zasobów, i nie dotyczy nieruchomości nie przekraczających 2 hektarów. Świadczy to jednak o polityce rządu która uznaje sprzedaż państwowej ziemi jako niewłaściwą formę obrotu, zastępując to dzierżawą. Pozwala to jednak kontrolować Państwu Polskiemu obrót ziemią rolną ale również pozwala na utrzymywanie dzierżawców na „łasce pańskiej”. Okazuje się że przedłużenie dzierżaw to swoista gra pomiędzy Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa  a dzierżawcą. Przedłużając umowę dzierżawy bądź nie, nagradza się lub karze rolników za ich poglądy bądź przynależności społeczno – polityczne.  A przecież rolnicy produkują określone płody rolne, zatrudniają pracowników, a poprzez taką formę prawną nie mogą być pewni co do przyszłości swoich gospodarstw. 

Czy to był cel ustawy zawoalowany szumnymi obietnicami „niesprzedawania ziemi cudzoziemcom” ? Zapewne nie. Ale tak to już jest w polityce. Okazuje się że sprzedaż ziemi rolnej dla cudzoziemców w ramach obrotu prywatnego jest wyższy niż w okresie gdy takiego zakazu nie było. 

A co ten zakaz niesie dla zwykłego Kowalskiego ? 

Niestety bardzo dużo złego. Kontrola obrotu ziemią rolną zaczyna przypominać czasy PRL. W tym miejscu należy przypomnieć, że według definicji ustawy „o kształtowaniu ustroju rolnego” nieruchomością rolną jest działka powyżej 2999m2 czyli tak zwane 30 arów (3000m2) ! Zatem każde nabycie takiej już niewielkiej działki wiąże się z ryzykiem i niesie za sobą konkretne obowiązki. Otóż Kowalski kupując zaledwie 30 arów (powierzchnię 3000 m2) automatycznie zobowiązuje się na nabytej działce prowadzić gospodarstwo rolne i do tego musi to robić osobiście (zakazane jest zatem oddawanie w dzierżawę takiej działki) i nie może jej sprzedać przez okres 5 lat. W pierwszym momencie takie pouczenie wywołuje uśmiech na nabywcach ale z czasem docierają do nas i do nich informacje że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa kontroluje co dzieje się z nabytą działką. Pracownicy KOWR przyjeżdżają na działkę, sprawdzają czy działka jest utrzymywana w należytej kulturze rolnej, czy nie jest przypadkiem zabudowana i czy właściciel osobiście ją uprawia. Rozsyłają zapytania do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) kto na daną działkę składa wnioski o dopłaty rolnicze. W przypadku gdy wniosek o dopłaty składa osoba trzecia sugeruje to zdaniem KOWR „oddanie nieruchomości”, a jest to niezgodne z Ustawą. Pracownicy KOWR nakłaniają właścicieli tych nieruchomości do podpisywania oświadczeń że zobowiązują się oni do prowadzenie na swoich nieruchomościach gospodarstwa rolnego i nie oddadzą takiej działki we władanie innych osób. Dlaczego chcą takich deklaracji ? Nie wiadomo. Ustawa „o kształtowaniu ustroju rolnego” (UKUR) przecież samoistnie nakłada takie obowiązki na nabywcę nieruchomości rolnej. Świadczy to o strategii i polityce Państwa aby kontrolować wszystko i wszystkich. 

Wokół obrotu prywatnego zacieśnia się pętla … KOWR ingeruje w kolejne sfery obrotu i wprowadza mechanizmy pozwalające mu narzucać kto będzie finalnym nabywcą. W ostatnim roku wprowadzono obowiązek publikowania oferty sprzedaży każdej nieruchomości o powierzchni powyżej 1 hektara na portalu e-rolnik gdzie pod „okiem wielkiego brata” czyli KOWRu odbywa się transakcja. Służby to ponoć ułatwieniu rolnikom nabycie takiej nieruchomości ale w rzeczywistości „obnaża transakcje” i ujawnia jej szczegóły. Publikując ofertę musimy podać na e-rolniku numer księgi wieczystej, numer działki i jej powierzchnie oraz cenę. Zatem każdy może dowiedzieć się kto zbywa nieruchomość (poprzez wgląd do księgi wieczystej które są jawne) i do tego za jaką kwotę (obowiązek publikowania ceny na e-rolniku). Ale poprzez portal e-rolnik niemal każdy spełniający podstawowe kryteria, może złożyć elektronicznie swoją gotowość nabycia takiej nieruchomości i może zaproponować cenę wyższą, równą lub nawet do 5 % niższą. Po takiej deklaracji nie można już sprzedać danej nieruchomości „wystawionej na e-rolniku” swojemu klientowi, a trzeba ją sprzedać ofertowi. Ten zaś ma obowiązek ją nabyć. Problemy i komplikacje zaczynają się gdy po złożeniu takiej deklaracji nie dochodzi do aktu notarialnego. KOWR umywa ręce a nieruchomość jest zablokowana i stronie pozostaje długa i kosztowna droga sądowa uwolnienia się z takiej deklaracji i patu. Przecież sprzedaż to proces związany ze sposobem zapłaty ceny, wydaniem nieruchomości, miejscem transakcji, kosztami umowy itp. Prawo już tego nie reguluje. Strony muszą same uzgodnić te elementy, a przecież w sytuacji gdy ktoś z zewnątrz wkracza w ustaloną już wcześniej sprzedaż jest traktowany jak swoisty „intruz prawny” z którym ciężko się pertraktuje.  

To tylko niektóre aspekty kontroli obrotu a jest ich dużo więcej. W przypadku chęci zakupu nieruchomości rolnej o powierzchni większej lub równej 1 (jednego) hektara przyszły nabywca musi zadeklarować jaki rodzaj działalności rolniczej będzie wykonywał na nabytym gruncie. A co jeżeli nie podoła swoim deklaracjom w przyszłości ? Może skutkować to domaganiem się ze strony KOWRu do unieważnienia transakcji. Nabywca musi także poinformować KOWR o wszystkich swoich nieruchomościach i to zarówno o tych będących jego własnością ale i posiadanych w ramach dzierżawy. Potencjalny nabywca takiej nieruchomości starając się w KOWRze do uzyskania ich ZGODY na nabycie konkretnej nieruchomości musi złożyć oświadczenia także o osobistym prowadzeniu na nabytej nieruchomości gospodarstwa rolnego. To i inne oświadczenia składa się pod groźbą kary za fałszywe zeznania. 

Obrót w Polsce dryfuje i niechybnie zmierza na rafy. Polacy będą się o nie rozbijać tracąc czasami majątek i marzenia o lepszym jutrze. Z jednej strony pojawia się przywiązanie do ziemi niczym chłopa pańszczyźnianego, a z drugiej ryzyko konieczności sprzedaży swojej własności osobom którym nie chcemy jej zbyć i to za cenę nie zawsze rynkową, gdyż są w prawie (w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) mechanizmy przymusowej wyceny zbywanej nieruchomości rolnej. 

Cezary Pstrak
prawnik – ekspert PFRN
Mazurskie Biuro Nieruchomości Giżycko
[ maj 2021 ]