Wydawałoby się, że uchwała podjęta przez Sąd Najwyższy w dniu 27 listopada 2020 r. pozostać powinna poza kręgiem zainteresowania pośredników w obrocie nieruchomościami. Tak jednak nie jest. Co prawda w sprawie będącej przyczynkiem do wydania uchwały, w chwili wszczęcia postępowania sądowego egzekucja z nieruchomości była już wszczęta, ale łatwo można sobie wyobrazić, że doszło do egzekucji w trakcie procesu, przed uprawomocnieniem się wyroku i sprzedający o niej nie wiedział, nie został zawiadomiony i przed wizytą u pośrednika nie sprawdzał księgi wieczystej.

Stan faktyczny: strony zawarły umowę przedwstępną kupna mieszkania. Sprzedający udzielił kupującemu pełnomocnictwa w formie notarialnej (o charakterze nieodwołalnym, wygasającego z upływem terminu określonego w umowie) do zawarcia w jego imieniu umowy przyrzeczonej za cenę i na warunkach wymienionych w umowie. Kupujący zawarł umowę finalną występując w imieniu własnym jako nabywca oraz jako pełnomocnik zbywcy. Wobec tego, że nowy właściciel był zadłużony wobec innych osób, komornik prowadził egzekucję w stosunku do przedmiotowego mieszkania.

Sprzedający miał zastrzeżenia wobec transakcji. Podzielił je prokurator i wystąpił z pozwem. Sąd Rejonowy uznał umowę przedwstępną i udzielenie nabywcy pełnomocnictwa za nieważne (na podstawie art. 65 par. 2 kc i art. 58 par. 2 kc), przyjął, że czynności nie zostały objęte zgodnym zamiarem stron, nadto są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a także uzgodnił treść księgi wieczystej zgodnie z wyrokiem (zbywca powinien zostać ponownie wpisany do księgi wieczystej jako właściciel). 

Sąd Okręgowy rozpoznając apelację nabywcy powziął wątpliwości, jak jest wzajemny stosunek postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej poprzez wykreślenie nabywcy (pozwanego) jako właściciela do postępowania egzekucyjnego z przedmiotowej nieruchomości prowadzonego przeciwko pozwanemu jako dłużnikowi. Kwestia nie przedstawia się jednoznacznie.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej wskutek wyroku nakazującego wykreślenie pozwanego (nabywcy, dłużnika) i wpisanie rzeczywistego (uprzedniego) właściciela może być poczytane za przeszkodę do prowadzenia dalej egzekucji komorniczej z nieruchomości. Wyrok ustala (prejudycjalnie), że dłużnik nie jest właścicielem nieruchomości i prowadzenie takiej egzekucji byłoby sprzeczne z materialnoprawną zasadą, że wierzyciel może otrzymać zaspokojenie wyłącznie z majątku dłużnika (wyjątki są określone ustawowo i w niniejszej sprawie nie zachodzą). Wyrok taki należałoby zatem traktować jako ustalenie wiążące, że nieruchomość nie należy do majątku dłużnika i co za tym idzie nie powinna podlegać egzekucji. Przyjęcie takiego rozwiązania za prawidłowe byłoby równoznaczne z zaliczeniem powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej odnoszącej się do nieruchomości zajętej przez komornika do powództw mających funkcję przeciwegzekucyjną (obrona przed prawidłowo prowadzoną egzekucją). Wyrok dawałby podstawę do umorzenia egzekucji w całości lub części. Wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej ma ograniczoną moc wiążącą, bowiem obowiązuje strony i sąd orzekający, inne sądy, a także inne organy państwowe i administracji publicznej. Umorzenie w tej sytuacji egzekucji skutkowałoby ingerencją w prawa wierzycieli – uczestników postępowania egzekucyjnego, którzy zostaliby pozbawieni uzyskania zaspokojenia z nieruchomości prawidłowo zajętej przez komornika. Wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej uzyska w tej sytuacji skutek w odniesieniu do wierzycieli – osób trzecich niewystępujących jako strony w procesie. 

Sąd Okręgowy rozpoznając wspomnianą apelację powziął wątpliwość, czy zważywszy na powyższe, nie byłoby prawidłowe, aby powód w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej pozwał, oprócz pozwanego – dłużnika, również wszystkich wierzycieli biorących udział w postępowaniu egzekucyjnym. Sąd Najwyższy w dniu 27 listopada 2020 r., po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy, podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 83/19):

1. Wykreślenie z księgi wieczystej wpisu własności na rzecz dłużnika w następstwie wyroku uwzględniającego powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie skutkuje niedopuszczalnością uprzednio skierowanej do tej nieruchomości egzekucji ze względu na jej przedmiot (art. 824 § 1 pkt 2 kpc).
2. Właścicielowi nieruchomości niewpisanemu do księgi wieczystej, którego prawo naruszono przez skierowanie egzekucji do tej nieruchomości, przysługuje powództwo o zwolnienie od egzekucji (art. 841 § 1 kpc).

Nie ma jeszcze uzasadnienia orzeczenia. Żałować tego należy nie tylko z powodu niemożności poznania w szczegółach toku rozumowania Sądu Najwyższego, doskwiera także brak opisu stanu faktycznego w jakim doszło do zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa (przytaczam okoliczności za wzmiankami o uchwale na stronach internetowych). Zasadnym wydaje się podejrzenie, że doszło co najmniej do wprowadzenia w błąd sprzedającego co do znaczenia czynności lub wyzyskania błędu, w którym pozostawał. Udzielenie nieodwołalnego pełnomocnictwa jest zawsze obarczone dużym ryzykiem po stronie udzielającego. 

Odnośnie pkt 1 uchwały warto przytoczyć w tym miejscu treść art. 824 § 1 pkt 2 kpc. Pozwoli to na zrozumienie stanowiska Sądu Najwyższego. Przywołany przepis stanowi, że postępowanie egzekucyjne umarza się w całości lub części z urzędu jeżeli wierzyciel lub dłużnik nie ma zdolności sądowej albo gdy egzekucja ze względu na jej przedmiot lub osobę dłużnika jest niedopuszczalna. Jak wyżej wspomniałam, co do zasady nie można prowadzić egzekucji z majątku nienależącego do dłużnika.

Poważna wadą powództwa o zwolnienie z egzekucji (pkt 2 uchwały) jest jego obwarowanie bardzo krótkim terminem do wniesienia – zaledwie jednomiesięcznym. To bardzo poważne ograniczenie. Niedotrzymanie terminu może wywołać skutki trudne do zrozumienia ze społecznego punktu widzenia.

Zgodnie z art. 841 § 1 i 3 kpc, osoba trzecia może w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowania do niego egzekucji narusza jej prawa; powództwo można wnieść w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa.

Miesięczny termin do wytoczenia takiego powództwa jest terminem prawa materialnego. Nie może zostać przywrócony, gdyż ma charakter prekluzyjny. Wniesienie powództwa po terminie stanowi podstawę do jego oddalenia, uwzględnianą z urzędu. Postępowanie wszczęte takim powództwem nie może być utożsamiane z postępowaniem egzekucyjnym lub kwalifikowane jako czynność postępowania egzekucyjnego. Do tego ostatniego należy skarga na czynności komornika oraz wniosek o uchylenie zajęcia nieruchomości. Brak jest konkurencyjności miedzy powództwem o zwolnienie od egzekucji (art. 841 kpc) a skargą na czynności komornika (art.767 kpc). Skarga na czynności komornika przysługuje wtedy, gdy komornik, dokonując czynności naruszył przepisy procesowe, natomiast powództwo o zwolnienie od egzekucji dopuszczalne jest jedynie wówczas, gdy prawa osoby trzeciej zostały naruszone przez skierowanie egzekucji zgodnie z przepisami procesowymi. Wniesienie skargi na czynności komornika (art. 767 kpc) nie stanowi przeszkody do wytoczenia powództwa o zwolnienie od egzekucji ( art. 841 kpc). Brak jest też podstaw do przyjęcia, że termin na wniesienie powództwa ekscydencyjnego (art.841 kpc) ulega „odroczeniu” bądź „zawieszeniu” na czas postępowania w wyniku skargi na czynności komornika bądź innych skarg i wniosków w postępowaniu egzekucyjnym (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie I Wydział Cywilny z dnia 13 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 1164/12; Legalis nr 1002331).

Anna Jackowska,
Prawnik 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ grudzień 2020 ]