Zapewne większość z uczestników rynku nieruchomości zastanawia się jak długo potrwają ograniczenia w naszym codziennym życiu i w pracy spowodowane koronawirusem, a mniej interesuje się detalami i ograniczeniami prawnymi wprowadzone ustawą „o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie innych ustaw”, która zmieniła prawo, a przede wszystkim zmieniła ustawę „O Kształtowaniu Ustroju Rolnego” (tzw UKUR). Ograniczenia w zakresie obrotu „nieruchomościami rolnymi” wprowadzone w roku 2016 opanowują nasz rynek niczym epidemia. Jedyna chyba różnica jest taka, że wirus rozprzestrzenia się szybko, a niszczenie obrotu nieruchomościami rolnymi odbywa się znacznie dłużej, lecz wywołuje skutki dramatyczne.
Zmiany które mam na myśli, dotyczą tak zwanych „nieruchomości rolnych”. Tak zwanych, gdyż wedle ustawodawcy nimi są te, które mają powyżej 2999m2 (i są niezabudowane) lub te które mają powyżej 5000m2 i są zabudowane. Dla ustawy nie ma znaczenia czy mają one status budowlany, gdyż wydano na nie Warunki zabudowy. W wielu przypadkach także nieruchomości mniejsze objęte MPZP stają się ofiarą rozwiązań wprowadzonych przez zmiany w ustawie UKUR. Wielokrotnie teren objęty MPZP (miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) ma na jakimś fragmencie rolę, lub teren oznaczony symbolem „R” i sprzedaż takiej nieruchomości wiąże się z obostrzeniami, czyli najpierw pojawia się 5 letni okres zakazu zbycia, a w przypadku zamiaru sprzedaży przed upływem tego terminu konieczność uzyskania zgody KOWR.
Generalną zasadą jest to, iż nabywca takiej „nieruchomości rolnej” zobowiązany jest przez okres 5 lat (zmniejszenie z 10 lat) do „prowadzenia gospodarstwa rolnego w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a w przypadku osoby fizycznej do osobistego prowadzenia tego gospodarstwa rolnego” co wyklucza min. dzierżawę, użyczenie itp. W przypadku gdyby nabywca takiej nieruchomości chciał sprzedać ją przed upływem 5 lat (liczymy to od dnia jej nabycia) musi uzyskać ZGODĘ NA ZBYCIE wydawaną przed DYREKTORA KOWR. To także nowość wprowadzona nowelą w czerwcu 2019 roku, gdyż wczesnej tę kompetencję miał Sąd.
I właśnie tej kwestii chciałbym poświęcić nieco więcej uwagi.
Wielu z nas staje się zakładnikiem chorego systemu i ma poważne problemy, aby zbyć swoją własność. KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) zaczyna bardzo rygorystycznie skanować rynek transakcji i dąży do blokady obrotu. Takie same rygory dotyczą obrotu typową ziemia rolną jak i małymi działkami które w gruncie rzeczy niewiele mają wspólnego z „rolą”. KOWR objął reglamentacją nawet nieruchomości nabyte w drodze darowizny już od roku 2016 i w przypadku sprzedaży musimy najpierw uzyskać zgodę Prezesa KOWR. Kompetencja ta nadana nowelizacją ustawy w roku 2019 w kolejnym elemencie paraliżuje obrót.
Posłyszmy się przykładem z życia wziętym. W roku 2017 Sprzedawca otrzymał w darowiźnie działkę o powierzchni 3005m2 i potrzebuje ją zbyć. Okazało się jednak, że musi mieć zgodę Prezesa KOWR na taką transakcję, bo nie minęło 5 lat od dnia jej nabycia. Jeszcze do roku 2019 powszechnie uważano, że darowizna jako podstawa nabycia zwalnia z rygorów i obostrzeń, lecz od tego okresu KOWR uznaje taką sytuację odmiennie niż Sądy wieczysto- księgowe i notariusze. KOWR zapowiada, iż będzie występował o uznanie takich taksacji za NIEWAŻNE. W tego typu sytuacji Sprzedający zmuszony najpierw wysłać wniosek i go uzasadnić. W większości sytuacji powodem zbycia jest ekonomia. I w taki też sposób wnioskodawca uzasadnia swój wniosek. Okazuje się jednak, że KOWR po ponad 3 miesiącach przysyła kilkustronicowy elaborat wzywający do uzupełnienia wniosku. W konkluzji wezwania należy stwierdzić, że powód ekonomiczny nie jest wystarczający aby zbyć własną działkę o pow. 3005m2. KOWR stoi na stanowisku, że sprzedaż jest ostatecznym rozwiązaniem, a wnioskodawca winie najpierw zastanowić się czy nie może w inny sposób zaspokoić swoje potrzeby ekonomiczne. Nakazuje zatem wykazanie swoich zarobków i innych źródeł dochodu … Zresztą tak samo będzie wyglądać ta sytuacja gdy nabycie nastąpiło w drodze umowy sprzedaży i nie minęło jeszcze 5 lat od dnia zakupu.
A oto fragmenty takiego wezwania...
Podsumowując, podanie prawdziwych powodów zbycia (jak w powyższym przypadku) to walka z wiatrakami i zakażonym wirusem systemem KOWRu. Po zapoznaniu się z tym wezwaniem chyba dalszy komentarz jest zbędny …
Cezary Pstrak
prawnik – ekspert PFRN
MBN Nieruchomości Konsulting sp. z.o.o
[ lipiec 2020 ]
