Od kilku dni śledzę w sieci dyskusje na temat tego, jak z zaistniałą sytuacją – pandemią wirusa SARS-CoV-2 (dalej będę nazywać go COVID) i wprowadzonym rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (dalej – Rozporządzenie COVID), poradzić mają sobie inwestorzy działający na rynku najmu krótkoterminowego. Pojawiają się różne, zwykle tworzone na gorąco, mniej lub bardziej trafne rozwiązania. Pozwólcie, że dodam coś od siebie. 

Wspomniane rozporządzenie wprowadziło, począwszy od 14 marca 2020 r. do odwołania, na obszarze Rzeczpospolitej Polskiej, stan zagrożenia epidemicznego. W związku z nim pojawił się szereg ograniczeń, w tym czasowe (do odwołania) ograniczenie prowadzenia działalności gospodarczej związanej z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania, ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 55.20 – obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być przy tym zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu. Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w: ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego (np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych), kwaterach dla gości i bungalowach, domkach lub chatach, bez obsługi, gospodarstwach wiejskich (agroturystyka), schroniskach młodzieżowych i górskich. Przekładając z języka prawny, na język polski – ograniczono możliwość prowadzenia zjawiska znanego pod nazwą „najem krótkoterminowy”. 

W tym miejscu zatrzymam się na chwilę, by uporządkować siatkę pojęciową. Na rynku najmu panuje bowiem zjawisko pewnej nieznajomości zagadnienia najmu. Osoby zarabiające na „najmie krótkoterminowym” doskonale orientują się w meandrach ekonomicznych czy technicznych swojego biznesu, gorzej jednak z prawnymi. Umieją policzyć ROI, ale nie zawsze zdają sobie sprawę z tego, co tak naprawdę, w rozumieniu przepisów prawa robią. 

Ustalmy zatem, że w znaczeniu normatywnym nie ma czegoś takiego, jak najem krótkoterminowy. Choć pojęcia odwołujące się do „terminowości” pojawiają się choćby  w rozporządzeniu PKD, to w sensie normatywnym nie istnieje rozróżnienie umów najmu na krótko, średnio i długoterminowe. Istnieje po prostu najem, który polega na oddaniu najemcy rzeczy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony w zamian za czynsz. Kodeks cywilny nie stawia w tym zakresie żadnych barier, jak długo najem ten ma trwać. Wskazuje nawet, że najem może być zarówno dzienny, jak i zawarty na czas nieoznaczony (art. 673 § 2 kc). Zasadnicze kryterium podziału przebiega natomiast wedle sposobu używania lokalu. W tym kontekście wyróżniamy lokale mieszkalne i użytkowe. Lokale mieszkalne mogą zaś być oddawane w celu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. To pojęcie należy zaś rozumieć przez pryzmat celu, jakim jest trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, uznawanie danego mieszkania za swoje centrum aktywności życiowej. Za coś, co wszyscy nazywamy „domem”. Takie rozróżnienie jest dobrze widoczne w języku angielskim, gdzie „house” to budynek, podczas gdy „home” to właśnie ten nasz dom – miejsce, gdzie koncentrujemy naszą aktywność życiową, zaspokajamy potrzeby mieszkaniowe. Inne cele – tymczasowy, przejściowym pobyt osób w lokalu mieszkalnym, służący zapewnieniu im dachu nad głową na określony czas, związany z opuszczeniem stałego miejsca pobytu (np. w celu wyjazdu służbowego, turystycznego, itp.) zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych nie są. 

Patrząc przez pryzmat rozporządzenia PKD, najem, który znamy pod pojęciem „długoterminowego” został tam opisany w podklasie 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Podklasa ta obejmuje między innymi: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak: budynki mieszkalne i mieszkania, budynki niemieszkalne, grunty, wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym.  

Innym rodzajem działalności są usługi hotelarskie, prowadzone na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (dalej – ustawa hotelarska). Wedle definicji legalnej znajdującej się w jej art. 3 ust. 8 usługi hotelarskie to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych. Obejmuje zatem dwa jednoczesne świadczenia – oddanie do używania lokalu z jednoczesnym świadczeniem usług towarzyszących. W PKD zostały opisane w podklasie 55.10.Z – hotele i podobne obiekty zakwaterowania. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym. Obiekty tu sklasyfikowane zapewniają zakwaterowanie w umeblowanych pokojach, apartamentach z usługami codziennego sprzątania, słania łóżek oraz szeroki zakres usług dodatkowych takich jak: usługi podawania posiłków i napojów, usługi parkingowe, usługi pralni, udostępnianie basenów kąpielowych, pomieszczeń do ćwiczeń gimnastycznych czy urządzeń rekreacyjnych oraz udostępnianie sal konferencyjnych. Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w hotelach, motelach, pensjonatach, innych obiektach hotelowych (np. wotele, botele, novotele, airtele, zajazdy, zamki). Usługi hotelarskie nie zostały objęte reżimem wspomnianego rozporządzenia.  

Usługi hotelarskie mogą być prowadzone nie tylko w obiektach hotelarskich, ale i w innych obiektach, jeżeli spełniają one minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i inne, określone odrębnymi przepisami. Powyższe informacje wydają się prowadzić do prostego wniosku, że to, co nazywamy najmem krótkoterminowym, jest de facto świadczeniem usług hotelarskich w innych obiektach, niż obiekty hotelarskie – w przystosowanych na ten cel lokalach.  

Polska Klasyfikacja Działalności rozróżnia jeszcze Pozostałe zakwaterowanie (55.90.Z). Podklasa ta obejmuje zapewnienie tymczasowego lub długoterminowego zakwaterowania w pojedynczych lub wspólnych pokojach lub domach dla studentów, pracowników sezonowych lub innych osób. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w: domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach robotniczych, blokach mieszkalnych. Ta działalność również nie została objęta reżimem rozporządzenia. 

Ponieważ pojęcie „najem krótkoterminowy” funkcjonuje powszechnie w obrocie, będę posługiwać się nim na potrzeby tego tekstu, jako określenie działalności opisanej w pozycji 55.20.Z PKD. 

Zakaz prowadzenia najmu krótkoterminowego

Rozporządzenie COVID nie pozostawia wątpliwości – od 14 marca 2020 r. najmu krótkoterminowego nie wolno prowadzić. Nie wolno prowadzić oznacza, że nie wolno go ani rozpoczynać, ani też kontynuować. To oznacza zaś obowiązek natychmiastowego zakończenia świadczenia takich usług. Trudno ustalić, jakie intencje przyświecały autorom projektu rozporządzenia, ponieważ jego uzasadnienie nie wspomina w ogóle o zakazie najmu krótkoterminowego. Generalna przyczyna jest jednak powszechnie znana, a w projekcie określona jako „podjęcie działań profilaktycznych, zapobiegających rozprzestrzenianiu się tego wirusa, a przez to zmniejszających ryzyko epidemii”. 

Zakończenie umów najmu krótkoterminowego 

Samo zakończenie najmu krótkoterminowego jest o tyle proste, iż umowa taka wygasa z upływem czasu, na jaki została zawarta. Patrząc jednak przez pryzmat intencji ustawodawcy – ograniczenia poruszania się osób, pozostania w dotychczasowych miejscach zamieszkania czy zakwaterowania, prosiło się o przepisy przejściowe, które pozwoliłyby dokończyć trwające umowy. Niestety, pisane „na szybko” rozporządzenie takiej sytuacji nie przewidziało. 

Co z umowami najmu zawartymi z właścicielami lokali?

Zdecydowanie większym problemem jest realizacja umów najmu, zawartych z właścicielami, w celu dalszego oddawania lokali w najem krótkoterminowy. Cały model biznesowy opiera się przecież niejednokrotnie na tym, że zawieramy wieloletnią umowę najmu lokalu, wykonujemy w nim remont, ponosząc spore nakłady, które mamy nadzieję „odrobić” dzięki wysokiej stopie zwrotu. Ponieważ aktualna sytuacja generuje dla osób mających wynajęte kilkanaście czy kilkadziesiąt lokali straty rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych w skali miesiąca, rozpoczęło się poszukiwanie możliwości wyjścia z umów. Zanim omówię kolejne pojawiające się koncepcje, zwrócę uwagę na kwestie, którą należałoby wziąć pod uwagę w pierwszej kolejności. 

Założeniem, które muszę przyjąć jest to, że nie znam Waszych umów najmu. Nie wiem, jak zostały napisane, czy przewidują jakieś ekstraordynaryjne sytuacje. 

Po pierwsze:

Zbadajcie proszę Wasze umowy pod kątem tego, w jakim stanie macie zwrócić lokal na wypadek rozwiązania umowy. Abstrahuję teraz, czy i w jaki sposób uda się je rozwiązać. Załóżmy, że jest to możliwe. Jeśli bowiem z umowy wynika, że macie doprowadzić lokal do stanu pierwotnego, to nie dość, że nie odzyskacie środków włożonych w pierwotny remont, to będziecie zmuszeni do wyłożenia dalszych na kolejny. A to wszystko w sytuacji braku bieżących wpływów na skutek zakazu prowadzenia działalności. 

Po drugie:

Epidemia, która nas dopadła jest zjawiskiem przejściowym. Nie wiemy, jak długo potrwa, ale w końcu ustanie. W tym miejscu uciekną na chwilę od prawniczego języka i oddam głos Wisławie Szymborskiej:

Czemu ty się, zła godzino, 
z niepotrzebnym mieszasz lękiem? 
Jesteś - a więc musisz minąć. 
Miniesz - a więc to jest piękne.

To fragment wiersza „Nic dwa razy”. Być może warto myśl w nim przemyconą wziąć pod uwagę przy planowaniu strategii na kryzys. Epidemia minie, świat wróci do normy. Ludzie zaczną znów jeździć i potrzebować noclegów. Będzie dalsza możliwość zarabiania. Wyjście z najmu może być kosztowne i tę możliwość odciąć. Z drugiej jednak strony nadciąga wywołana zarazą recesja. W takich sytuacjach obcina się wydatki na wyjazdy turystyczne, a co za tym idzie, popyt na Wasze usługi może spaść. Zanim podejmiecie radykalne decyzje, trzeba wszystkie te okoliczności wziąć pod uwagę.   

Wygaśnięcie zobowiązania na podstawie art. 475 kc

Przepis art. 475 § 1 kc reguluje sytuację tzw. następczej niemożliwości świadczenia. Zgodnie z nim, jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa. Rozwiązanie to pojawiało się w branżowych dyskusjach, nie jest jednak, w mojej ocenie, wyjściem z sytuacji. Niemożliwość następcza to taka, która pojawia się już po zawarciu umowy. Na jej skutek dłużnik (czyli najemca) na skutek okoliczności od siebie niezawinionych (w tym przypadku epidemii i zakazu najmu krótkoterminowego), nie ma możliwości spełnienia świadczenia (zapłaty czynszu). Błędem jest natomiast przyjmowanie, że świadczeniem niemożliwym do spełnienia jest udostępnienie lokalu na krótki termin. To jest bowiem zobowiązanie  w stosunku do gościa, który ma zamieszkać w Twoim lokalu na dzień lub kilka. Nasze zobowiązanie zaś dotyczy innego stosunku prawnego – zawartego z właścicielem lokalu. Takie świadczenie nie może być obiektywnie możliwe do wykonania. Okolicznością taką nie jest natomiast brak środków pieniężnych, co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku 10 kwietnia 2003 r. (III CKN 1320/00). W ewentualnym postępowaniu sądowym zostanie bowiem podniesiony argument ryzyka związanego z ponoszoną działalnością gospodarczą i przejściowy charakter zakłóceń, który przedsiębiorca winien był przewidzieć. Tę opcję odkładamy zatem na półkę, nie przyniesie ona bowiem spodziewanych efektów i narazi Was na pozew o zapłatę zaległego czynszu, ponieważ wasze umowy najmu na tej podstawie nie wygasły.

Wypowiedzenie w oparciu o art. 495 kc

Przepis ten normuje sytuację tzw. niemożliwości niezawinionej. Zgodnie z nim, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Niestety, w zaistniałej sytuacji, wypowiedzenie umowy najmu na tej podstawie nie będzie możliwe, a to z uwagi na brak przesłanek. Świadczenia wzajemne stron w umowie najmu to, po stronie wynajmującego – obowiązek wydania lokalu i utrzymywania go w stanie zdatnym do użycia przez cały okres trwania umowy, a po stronie najemcy – obowiązek zapłaty czynszu. Zakaz prowadzenia działalności w zakresie najmu krótkoterminowego spełnienia żadnego z tych świadczeń nie uniemożliwia. Co najwyżej może utrudniać zapłatę czynszu z uwagi na brak przychodów. Z instytucji niemożliwości niezawinionej można byłoby skorzystać, gdyby to właściciel nie był w stanie wydać Wam lokalu. Wtedy moglibyście uchylić się od spełnienia świadczenia wzajemnego – zapłaty czynszu. Tak jednak w obecnej sytuacji nie jest.  

Umowne prawo odstąpienia

Przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają umieścić stronom w umowach postanowienia, na podstawie których od umów można odstąpić. W przypadku umów najmu odstępowanie jest w dodatku ograniczone do przypadków, gdy lokal nie został jeszcze wydany. Jeśli macie takie postanowienia w umowach należy je zbadać pod kątem poprawności. Częstym błędem popełnianym przez autorów umów jest bowiem wprowadzenie do nich prawa odstąpienia bez określenia terminu, w którym z tego prawa będzie można skorzystać.  

Wypowiedzenie umowy z uwagi na wadę lokalu na podstawie art. 664 kc

Jednym ze sposobów, o jakim przeczytałem, miało być powołanie się na wadę lokalu w rozumieniu art. 664 kc. Zgodnie z nim, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Trop ten jest zupełnie chybiony, nie podejmujcie go. Wada, o której mowa w tym przepisie musi tkwić w samym lokalu, a nie okolicznościach jego wynajmowania. Fakt zakazu świadczenia najmu krótkoterminowego taką wadą z pewnością nie jest. 

Obniżenie czynszu na podstawie art. 700 kc

Pojawiła się również koncepcja, by próbować uznać zawarte umowy najmu, w celu oddawania lokali w najem krótkoterminowy za umowy dzierżawy, a co za tym idzie, skorzystać ze znajdującego się w art. 700 kc prawa do żądania obniżenia czynszu. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. 

Zacząć należy zatem od ustalenia, czy umowa, którą zawarliście z właścicielem lokalu jest umową najmu, czy też da się ją zakwalifikować, jako umowę dzierżawy. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Jest za to ulubiona odpowiedź prawników – to zależy. Od tego, w jaki sposób jest skonstruowana umowa. 

Najem polega na oddaniu przez wynajmującego rzeczy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za zapłatę przez najemcę czynszu najmu. Dzierżawa zaś wymaga dodatkowo umożliwienia dzierżawcy pobierania pożytków. Czym są pożytki? To dochody, które przynosi rzecz, zgodnie z jej przeznaczeniem. Mogą przybrać postać pożytków naturalnych (np. jabłka zebrane z sadu) lub pożytków cywilnych, czyli dochodów, które rzeczy przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz najmu lub czynsz dzierżawy). W literaturze przedmiotu można spotkać poglądy, że zawarcie umowy, na podstawie której uzyskamy prawo do korzystania z nieruchomości, a następnie jej dalszego udostępniania innym osobom i czerpania z tego korzyści (zarabiania) jest umową dzierżawy. Nie jest to jednak pogląd jedyny. Spotkać możemy się z przeciwnymi stanowiskami. Dla przykładu, przytoczę dwa orzeczenia. W wyroku z 30 maja 2007 r. Sąd Najwyższy podkreślił, że „skoro oddawany do używania obiekt przez biorącego w używanie miał być dopiero zorganizowany w przynoszące pożytki przedsiębiorstwo, to oddanie do używania gruntu i części zabudowań następuje w ramach umowy najmu (art. 659 § 1 KC), a nie dzierżawy w rozumieniu art. 693 § 1 KC”. Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z 20 kwietnia 2016 r. (I ACa 1063/15) orzekł, że „jeśli przedmiotem umowy jest nieruchomość, a korzystający z niej prowadzi w jej ramach działalność gospodarczą przynoszącą dochód, umowa pozwalająca na korzystanie z tej nieruchomości stanowi umowę najmu, a nie dzierżawy. Jeżeli oddawany do używania obiekt dopiero przez biorącego w używanie ma być zorganizowany w przynoszące pożytki przedsiębiorstwo, to oddanie do używania gruntu i części zabudowań następuje w ramach umowy najmu (art. 659 § 1 KC), a nie dzierżawy w rozumieniu art. 693 § 1 KC”. Przytoczone wyroki wydają się pasować do modelu najmu krótkoterminowego. Inwestorzy działający na tym rynku zawierają przecież niejednokrotnie umowy o korzystanie z lokali, które następnie adaptują i dopiero wtedy, w ramach swojego przedsiębiorstwa (które jest przecież pojęciem szerszym i w ramach którego świadczy się jeszcze inne usługi, jak sprzątanie lokali, wymiana pościeli, catering, itd.), wynajmują gościom „na krótki termin”. W takiej sytuacji, zawarte z właścicielami umowy kwalifikować będziemy jednak jako najem, a nie dzierżawę.  

Zalecam zatem daleko idącą uwagę w automatycznym kwalifikowaniu wszystkich umów najmu, jakie macie zawarte, jako umów dzierżawy. Nie przesądzam, że nie będzie to możliwe. Wymaga to jednak starannej analizy tak samych umów, jak i otoczenia biznesowego, w jakim zostały zawarte. 

Jeśli jednak ustalimy, że zawarliście umowę dzierżawy, a nie umowę najmu, możemy przejść do analizy, czy nasz przypadek kwalifikuje się do zastosowania art. 700 kc. Koncepcja ta nastręcza bowiem szeregu problemów. Przede wszystkim, uprawnienie do żądania obniżenia czynszu nie polega na złożeniu oświadczenia wynajmującemu, że od marca 2020 r. będziemy płacić mniej. Art. 700 kc ustanawia roszczenie procesowe, którego można dochodzić przed sądem. Mówimy oczywiście o sytuacji, w której właściciel lokalu nie zgodzi się na obniżenie czynszu. 

Rozważanie skorzystania z tego trybu musi zatem poprzedzić analiza, czy spełnione zostały przesłanki w omawianym przepisie wskazane. Powinno zatem nastąpić znaczne zmniejszenie przychodów uzyskiwanych z najmu krótkoterminowego. Z tą sytuacją bez wątpienia mamy do czynienia. Przychody z najmu krótkoterminowego zmalały bowiem do zera na skutek zakazu prowadzenia tej działalności. Druga przesłanka dotyczy winy za ten stan – nie może ona leżeć po stronie najemcy / dzierżawcy. Tutaj również nie powinno być wątpliwości, że przyczyna jest zewnętrzna – ustanowiony administracyjnie zakaz prowadzenia działalności. Ciężar dowodu w postępowaniu sądowym obciąża w takiej sytuacji najemcę. Będziecie musieli wykazać, ile zarabialiście przed wprowadzeniem zakazu i w jaki sposób wpłynął on na przychody po. Nie wydaje się to być szczególnie trudne. Pamiętajcie jednak, że w oparciu o art. 700 kc nie ma możliwości żądania zwolnienia z czynszu, a jedynie jego obniżenia. 

Jak już zasygnalizowałem wcześniej, jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia z właścicielem lokalu, droga do skorzystania z dobrodziejstwa art. 700 kc będzie wiodła przez sąd. Pierwszy ze sposobów dotyczy sytuacji, gdy czynsz nie zostanie zapłacony. Polegać będzie na wytoczeniu powództwa o ustalenie, iż zaistniały przesłanki opisane w omawianym przepisie i żądanie i ustalenie wysokości czynszu przez sąd na określonym poziomie. W literaturze znajdziecie też pogląd, zgodnie z którym skorzystać z tego uprawnienia można w drodze powództwa wzajemnego czy też zarzutu procesowego. Polegało by to na obronie przez pozwem o zapłatę zaległego czynszu najmu. Pamiętajcie jednak, że nie będzie można zrobić tego w sytuacji, gdy zarówno Wy, jak i właściciel lokalu jesteście przedsiębiorcami. Znowelizowany Kodeks postępowania cywilnego nie pozwala wytaczać powództw wzajemnych w postepowaniach w sprawach gospodarczych. Drugi ze sposobów polega na wytoczeniu powództwa o zwrot nadpłaconego czynszu, jeśli pomimo braku przychodów uiścicie go. Pamiętajcie tylko, że macie na to tylko rok od zwrotu lokalu (gdyby umowa została jednocześnie rozwiązana). Ważne - w art. 700 kc jest mowa o „danym okresie gospodarczym”. Sąd nie obniży zatem czynszu na trwałe, na przyszłość, a jedynie za okres, w którym nastąpiły przeszkody umniejszające przychody. W oparciu o art. 700 kc sąd nie rozwiąże również umowy.

Powyższe rozwiązanie ma jednak poważną wadę. Poza wszelkimi wątpliwościami dotyczącymi kwalifikowania Waszych umów jako umowy najmu lub dzierżawy, konieczna jest interwencja sądu. Te, z uwagi na stan zagrożenia epidemicznego, działają w bardzo ograniczonym zakresie. A nawet bez epidemii są koszmarnie przeciążone pracą, przez co młyny sprawiedliwości mielą bardzo wolno.    

Klauzula rebus sic stantibus

Kodeks cywilny przewiduje instrument na szczególne sytuacje, który pozwala zmodyfikować treść istniejącej umowy, a nawet ją rozwiązać. Dokonać może tego jednak tylko sąd. Mowa tu o klauzuli rebus sic stantibus (z łac. skoro sprawy przybrały taki obrót), znajdującej się w przepisie art. 3571 kc - Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. 

By móc skorzystać z tego rozwiązania, muszą spełnić się następujące warunki: 1) nastąpi nadzwyczajna zmiana stosunków – bez wątpienia, stan epidemiczny i zakaz najmu krótkoterminowego taką jest; 2) jedna ze stron ma nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia albo grozi jej to rażącą stratą – w sytuacji zakazu prowadzenia biznesu, na potrzeby którego lokal został wynajęty taka przesłanka może się ziścić, jako że konieczność płacenia czynszu najmu przy jednoczesnym braku jakiejkolwiek możliwości wygenerowania dochodu; 3) pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków, a trudnością w spełnieniu świadczenia, tudzież groźbą rażącej straty musi istnieć związek przyczynowy – musisz umieć udowodnić, że nie zarabiasz dlatego, że jest epidemia i zakaz prowadzenia działalności; 4) nie można było tej sytuacji przewidzieć tej sytuacji na etapie zawierania umowy – zapewne przewidzieć można wszystko, czy prawie wszystko. Ale zakaz prowadzenia danej działalności zapewne do takich kategorii nie należy.  

Z żądaniem opartym o art. 3571 kc można wystąpić w trakcie trwania umowy. Nie można zatem jej rozwiązać, a później wystąpić do sądu z żądaniem np. obniżenia czynszu. Nie jest również możliwe wystąpienie z roszczeniem o ustalenie niższej stawki czynszu najmu w sytuacji, gdy został już zapłacony, choć w ostatnich latach pojawiło się szereg orzeczeń taką możliwość dopuszczających. Realizacja uprawnienia z klauzuli rebus sic stantibus może nastąpić tylko na drodze sądowej. Oznacza to wytoczenie powództwa przeciwko wynajmującemu o ukształtowanie stosunku prawnego. Może ono zostać zrealizowane w formie powództwa wzajemnego (z ograniczeniami wynikającymi  z postępowań w sprawach gospodarczych), nie może zaś stanowić zarzutu. Jeśli zatem nie zapłacisz czynszu najmu i właściciel lokalu pozwie Cię o to, nie możesz podnieść w odpowiedzi zarzutu z art. 3571 kc, a wytoczyć powództwo wzajemne. 

Co ważne – analizując możliwość skorzystania z klauzuli rebus sic stantibus warto sprawdzić, jaki jest cel umowy, którą masz zawartą. Jeśli bowiem wynika z niej, że lokal zostaje wynajęty na cele mieszkalne, może to skutecznie utrudnić dochodzenie roszczenia. Realizacja celu mieszkaniowego nie jest bowiem, w czasach epidemii, zagrożona. 

Siła wyższa

Sprawdźcie, czy Wasze umowy zawierają jakiekolwiek postanowienia na wypadek wystąpienia siły wyższej. A jeśli tak, jak została zdefiniowana, czy przypadek zagrożenia epidemicznego został tam wymieniony, a wreszcie – jakie uprawnienia przysługują Wam uprawnienia z tego tytułu. Siła wyższa nie jest zdefiniowana w Kodeksie cywilnym. Nauka prawa traktuje ją jako zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i niemożliwe do zapobieżenia. Co do zasady, klauzule siły wyższej obejmują dwa elementy – definicję siły wyższej i katalog zdarzeń, które strony będą traktować jako siłę wyższą oraz konsekwencje dla wykonania zobowiązań stron w razie jej wystąpienia. W przypadku najmu krótkoterminowego wystąpienia siły wyższej upatrywać możemy w dwóch ujęciach – pojawienia się zdarzenia mającego swoje źródło w przyrodzie – epidemii oraz działaniu władzy państwowej – rozporządzenia COVID, które zakazało prowadzenia działalności. Wystąpienie siły wyższej modyfikuje odpowiedzialność odszkodowawczą kontrahenta, która w naszym systemie prawnym oparta jest na zasadzie winy. Jeśli zatem skutecznie powołamy się na siłę wyższą, nie będzie konieczne naprawienie szkody, jaką poniósł wynajmujący przez nasze opóźnienie w zapłacie czynszu. Niezależnie od wszystkiego, poinformuj jak najszybciej wynajmującego o przyczynach uniemożliwiających Ci wywiązanie się ze zobowiązania. 

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieoznaczony 

Jeśli Twoja umowa została zwarta na czas nieoznaczony i masz w niej postanowienia pozwalające na wypowiedzenie, możesz z nich skorzystać. Sprawdź tylko, czy zostały zapisane skutecznie. Niestety, często to, co napisane w umowa rozmija się z tym, co w przepisach. A wypowiedzenie oparte o taki wadliwy zapis może okazać się bezskuteczne. 

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony

Być może Wasze umowy zawierają postanowienia pozwalające je wypowiedzieć pomimo faktu, że zostały zawarte na czas oznaczony. Taką możliwość daje art. 673 § 3 kc. Zwróćcie jednak uwagę na jego brzmienie: Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zbadajcie zatem, czy w Waszych umowach określono owe wypadki. Zapis mówiący o terminie wypowiedzenia, ale bez określenia okoliczności, w jakich może nastąpić, jest bezskuteczny. 

Cesja praw i obowiązków z umowy najmu

Wyjściem z sytuacji może być cesja praw i obowiązków z umowy najmu na inny podmiot. Nie da się wykluczyć, a nawet takie sygnały płyną z rynku, że znajdą się podmioty zainteresowane przejęciem trwających umów od osób, które nie są w stanie przetrwać kilkutygodniowej przerwy w działalności. Tutaj ponownie należy zbadać umowy najmu, czy dopuszczają przeniesienie praw i obowiązków na inną osobą, względnie dokonać tego za porozumieniem z wynajmującym. 

Przestać płacić?

Teoretyczną możliwością wyjścia z umowy najmu jest zaprzestanie realizacji podstawowego obowiązku, jakim jest zapłata czynszu najmu. To może, ale nie musi sprowokować właściciela do podjęcia decyzji o rozwiązaniu umowy najmu. Równie dobrze może on domagać się zapłaty kolejnych czynszów najmu, nawet w obliczu braku korzystania z lokalu. Najem na charakter obligacyjny, zatem fakt korzystania, bądź nie z lokalu, czy nawet jego zdanie wynajmującemu nie zdejmie z najemcy obowiązku zapłaty czynszu.

Umowy najmu z ruchomą stawką czynszu

Na przestrzeni ostatnich miesięcy dało zaobserwować się zjawisko zamiany tradycyjnych umów najmu na umowy z ruchomą stawką czynszu lub czynszem minimalnym. Najemcy mający je tak zawarte są w stosunkowo komfortowej sytuacji. Umowy te zakładają bowiem, że wynajmujący otrzymuje czynsz minimalny (w bardzo niskiej wysokości) oraz stawkę czynszu uzależnioną od tego, jaki zysk wypracuje najemca na najmie krótkoterminowym. Abstrahując od ryzyka uznania umowy najmu z czynszem stałym na poziomie 1 zł za pozorną, jeśli masz tak zawartą umowę, ryzyko związane  z epidemią zostanie de facto przeniesione na wynajmującego. Skoro bowiem nie osiągasz przychodu, zapłacisz tylko stawkę minimalną.  

Zamiana umów na najem długoterminowy

Nie ma przeszkód, by najmowane od właścicieli lokale wynająć dalej w systemie tradycyjnego najmu, zwanego potocznie długoterminowym. Największą trudnością będzie zapewne znalezienie najemców chętnych zawrzeć stosowne umowy. Pamiętajcie też o konsekwencjach natury podatkowej. Najem krótkoterminowy jest obciążony podatkiem vat, najem na cele mieszkalne już nie. Weź też pod uwagę fakt, że nagły dopływ dużej ilości lokali na rynek najmu długoterminowego może mieć wpływ na rentowność. 

Zamiana najmu krótkoterminowego na hotel

Pomysły zamiany najmu krótkoterminowego na hotel są albo niemożliwe do zrealizowania, albo bardzo trudne. Konieczne jest bowiem spełnienie wymogów prawnobudowlanych, sanitarnych, przeciwpożarowych, które w istniejących lokalach, często rozproszonych, jest niemożliwe. Dalej, istnieje szereg wymogów z ustawy hotelarskiej, obowiązek wpisu do rejestru, kategoryzacja, itd. Droga od apartamentu do hotelu jest długa, a czasem niemożliwa do przejścia.    

Negocjuj warunki umowy

Jeśli właściciel nie zgodzi się na rozwiązanie umowy, spróbuj renegocjować jej warunki. Być może uda się obniżyć czynsz na kilka miesięcy i dzięki temu rozłożyć symetrycznie ryzyka. Zwróć jednak uwagę na formę. Jeśli w umowie masz zastrzeżony rygor nieważności, dla formy pisemnej, zmiana umowy musi być dokonana na piśmie. Inaczej nie będzie skuteczna.  

Na koniec ciekawostka…

Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych  z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dalej Ustawa COVID) dokonała drobnej, acz znaczącej zmiany w ustawie hotelarskiej. Mianowicie, do jej art. 35, statuującego warunki dla obiektów, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, dodano ust. 4  w brzmieniu: 

„Uznaje się, że w obiektach, w których są świadczone usługi hotelarskie bez uprzedniego zgłoszenia do właściwej ewidencji, o której mowa w art. 38, nie są spełnione wymagania sanitarne, o których mowa w ust. 1 pkt 2.”

Ustanowiono w ten sposób domniemanie, iż wszędzie tam, gdzie dochodzi do krótkotrwałego, ogólnie dostępnego wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych oraz świadczenia, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (definicja usług hotelarskich z ustawy hotelarskiej), a obiekt taki nie został wpisany do ewidencji obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie (takie ewidencje prowadzi wójt tudzież burmistrz czy prezydent miasta), obiekty te nie spełniają wymogów sanitarnych. A jeśli tak, to organ prowadzący ewidencję może nakazać wstrzymania świadczenia usług do czasu usunięcia uchybień, na mocy art. 41 ust. 2 ustawy hotelarskiej. Nie wyklucza to oczywiście kompetencji innych organów do podjęcia określonych działań, w tym organów nadzoru sanitarnego czy budowlanego. Przekładając z prawniczego na ludzkie – tuż po zakończeniu stanu epidemicznego będzie istniała możliwość zakazywania prowadzenia działalności najmu krótkoterminowego, z uwagi na brak zgłoszenia do ewidencji. Ustawa COVID została wprawdzie pomyślana co do zasady, jako akt prawny o czasowym oddziaływaniu, ale część jej przepisów, w tym te zmieniające ustawę hotelarską, pozostaną w mocy.   

Podsumowując

Wyjście z umów najmu w zaistniałej sytuacji nie jest łatwe. Zanim podejmiesz decyzję, dokonaj rzetelnej analizy swojego biznesu i treści samej umowy. Dopiero jej analiza pozwoli zaprojektować dalsze działania. Zacznij jednak od rozmowy z wynajmującym. Być może jej efekt sprawi, że nie będzie potrzeby dalszych działań. 

Piotr Dobrowolski – radca prawny

[ 19 marca 2020 ]