W październikowym tekście jak i wcześniej [ zobacz tutaj oraz zoabcz tutaj ] pisałem miedzy innymi o praktycznych problemach jakie niesie z sobą najem krótkoterminowy. Ten sposób wykorzystywania nieruchomości lokalowych, szczególnie popularny wśród właścicieli w miastach najchętniej odwiedzanych przez turystów, nie jest uregulowany szczególnymi przepisami prawa. Wiele codziennych zjawisk wskazuje zaś, że tak powinno być.
Tak w Kodeksie cywilny, jak i w Ustawie o własności lokali czy Ustawie o ochronie praw lokatorów (…) przydałyby się rozwiązania i konstrukcje prawne poświęcone temu zagadnieniu. Powinny one wprost i dokładnie wskazywać na konsekwencje z jakimi musi się liczyć właściciel lokalu najmowanego na krótkie okresy. Dotyczy to zarówno relacji tego właściciela z innymi w danym budynku, możliwości zwiększenia obciążeń wpłacanych na poczet zaliczek na zarządzanie nieruchomością wspólną jak i szeregu kwestii bardziej szczegółowych na przykład obciążeń podatkowych.
Tę lukę w przepisach wypełnia obecnie orzecznictwo sądów powszechnych i sądów administracyjnych. W ostatnich dwóch latach można dostrzec wyraźny kierunek orzeczniczy w tym zakresie.
Przywoływałem już wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2018 r. II OSK 3220/17, w którym stwierdzono, że zmiana sposobu użytkowania budynku, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane może być spowodowana nie tylko przeprowadzeniem robót budowlanych w budynku, lecz także faktyczną zmianą sposobu jego użytkowania.
Podobnie stwierdził kolejny skład Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku w sprawie II OSK 109/20. Co prawda stan faktyczny w tym przypadku był trochę inny, gdyż sytuacja dotyczyła domu jednorodzinnego, przekształconego w obiekt, w którym mieszkało tymczasowo kilkanaście osób. Zdaniem NSA uzasadnia to stwierdzenie, że taki dom nie pełni już pierwotnej funkcji. W uzasadnieniu wyroku Sąd podkreślił, że jeśli w budynku mieszkalnym jednorodzinnym przebywa okresowo znaczna liczba osób niespokrewnionych z właścicielem mamy do czynienia z budynkiem zamieszkania zbiorowego. To z kolei wiąże się z koniecznością przeprowadzenia postępowania w kierunku poprawy bezpieczeństwa i zmiany sposobu użytkowania. Nie ma żadnych przeszkód aby podobny sposób interpretowania dotyczył podobnych stanów faktycznych związanych z wynajmowaniem mieszkań na krótki czas.
Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp w sprawie o sygnaturze I SA/Go 167/17 zanalizował klasyfikację działalności i usług i wskazał, że dział 55 tego dokumentu jest zatytułowany: "Zakwaterowanie" i obejmuje zapewnienie krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym oraz zakwaterowanie na dłuższy okres studentom, osobom pracującym i pozostałym osobom. Niektóre jednostki mogą zapewnić jedynie miejsce zakwaterowania, podczas gdy inne zapewniają zakwaterowanie łącznie z wyżywieniem i/lub możliwością korzystania z obiektów rekreacyjnych. Dział ten nie obejmuje zapewnienia długotrwałego zakwaterowania jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w podklasie 68.20.Z.”
Natomiast wynajmowanie i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi obejmuje także wynajmowanie domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym; Podklasa ta nie obejmuje natomiast działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu 55. Zaklasyfikowanie wykonywanej działalności/usług w dziale PKD/PKWiU 68 możliwe jest w przypadku wynajmu nieruchomości celem zapewnienia długotrwałego zakwaterowania jako głównego miejsca pobytu.
W podsumowaniu Sąd stwierdził, że jeżeli w ramach zawartej umowy dochodzi do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w dłuższym okresie, zaś najmowane pomieszczenie staje się głównym miejscem pobytu najemcy, mamy do czynienia z wynajmem nieruchomości. Jeżeli jednak warunki te nie są spełnione, jeżeli jest duża rotacja najemców, to w grę wchodzi usługa krótkotrwałego zakwaterowania.
Zróżnicowanie podejścia do najmu krótkoterminowego (ww. krótkotrwałe zakwaterowanie) i tego zapewniającego możliwość korzystania z lokalu w dłuższym okresie, w celu zapewnienia potrzeb mieszkaniowych, ma też istotne konsekwencje podatkowe. Decydują o tym różnice tak co do celu jak i czasu trwania. Dotyczy to tak rozwiązań związanych z podatkiem dochodowym jak i podatkiem od towarów i usług (vat) czy podatkiem od nieruchomości.
Właściciel uzyskujący dochody z tytułu najmu długookresowego, w szczególności gdy nie działa hurtowo, może skorzystać z preferencyjnej stawki podatku dochodowego w postaci 8,5% ryczałtu. Z kolei wynajmujący krótkoterminowo płacić powinien podatek według skali podatkowej.
Wynajmowanie lokali mieszkalnych w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w dłuższym czasie jest co do zasady zwolnione z podatku vat. Natomiast wynajmowanie które jest de facto krótkotrwałym zakwaterowaniem jest opodatkowane tym podatkiem w wysokości 8%.
Przytoczone powyżej orzeczenia i interpretacje stają się coraz powszechniejsze i ugruntowane. Nie są to już jednostkowe wyroki sądów czy decyzje organów skarbowych. Co najważniejsze są dobrze uzasadnione i znajdują podstawy w naszym systemie prawnym. Kompleksowa regulacja i uszczegółowienie pewnych aktów prawnych stworzyło by jeszcze bardziej przejrzystą sytuację lecz i obecny stan nie pozostawia wątpliwości co do tego, że przy określonym sposobie korzystania z lokalu czy domu nominalnie przeznaczonego na zaspokojenie celów mieszkaniowych, mamy tak naprawdę do czynienia z obiektem użytkowym.
Szymon Sędek
Adwokat
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
[ luty 2020 ]
