zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Podsumowanie roku...

 

Miniony rok 2019 był rokiem dynamicznym, i z pewnością można śmiało powiedzieć, że był to kolejny rok dobry dla inwestorów i deweloperów.

 

Rok ten rozpoczął się bardzo dynamicznie, a największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości typowo „inwestycyjne”, to znaczy mieszkania niedrogie i nieduże. Niedrogie i nieduże dla rynku Warszawy to mieszkania 2-3 pokojowe, a najbardziej „chodliwy” segment cenowy to przedział w widełkach 300.000 – 450.000 PLN w zależności rodzaju planowanej inwestycji.

 

Dominujące na rynku były dwie grupy inwestorów. Pierwsza, to flipperzy,  kupujący mieszkania w kiepskim standardzie, przeważnie nadające się do generalnego remontu, z celem  odsprzedaży tych mieszkań z zyskiem po dokonaniu remontu kapitalnego. To inwestorzy przeważnie gotówkowi, kupujący wyłącznie tzw. okazje, to znaczy taką substancję, która da im możliwość zamknięcia rachunku ekonomicznego po dokonaniu wszelkich prac remontowych – z zyskiem.  Poza ceną, istotna jest  lokalizacja, która jest kluczowa dla powodzenia inwestycji.

 

Druga grupa inwestorów, to klienci poszukujący mieszkań do zakupu z myślą o czerpaniu zysków z wynajmu. Coraz więcej osób lokuje środki dotychczas przechowywane na rachunkach bankowych właśnie w inwestycjach, które są dla nich nie tylko lokatą kapitału, ale i dodatkowym źródłem dochodu. Wyraźnie widoczna jest tendencja do lokowania środków w mieszkania „pod wynajem”. Wyraźnie też wyłania się trend gromadzenia tego rodzaju inwestycji, aby w miarę wzrostu posiadanych kolejnych nieruchomości, finalnie zostać rentierem,  i  w ten właśnie sposób zabezpieczyć sobie godziwą emeryturę. Tu też pojawia się coraz liczniejsza grupa osób stosunkowo młodych, już myślących o takiej formie zabezpieczenia na przyszłość. Inwestycje kupowane „pod wynajem” nieraz są gotówkowe, ale też niejednokrotnie z częściowym finansowaniem zakupu ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego.

 

Inwestorzy zajmujący się zakupem mieszkań na wynajem wykorzystują je pod najem długo-, lub krótkoterminowy. W obu przypadkach, kluczowa jest lokalizacja, ponieważ wynajmowane mieszkanie musi być dla przyszłego najemcy pod tym względem atrakcyjne. Głównym aspektem decydującym o dobrej lokalizacji jest, w przypadku Warszawy bliskość komunikacji, w tym zwłaszcza metra. Chyba,  że inwestycja znajduje się w obrębie ścisłego centrum, czy Starego Miasta. W przypadku tego rodzaju inwestycji, inwestorzy nie poszukują „okazji”, choć bardzo przyjemnie taką okazję kupić. Mieszkania te nie idą do szybkiej odsprzedaży, same w sobie są już dobrą lokatą, stąd aspekt „okazji” nie jest warunkiem „sine qua non” zakupu. Inwestorzy więc zainteresowani są mieszkaniami 1-2 pokojowymi (lub małe 3 pokoje). Jeśli inwestor planuje wynajmować mieszkanie na tzw. „krótki termin”, kupuje  mieszkania większe 3-4 pokojowe, w których dokonuje adaptacji umożliwiających wynajem poszczególnych pokoi odrębnie. 

 

Poza typowymi inwestorami, na rynku obecni są wciąż klienci indywidualni, poszukujący mieszkania, lub domu dla siebie i swojej rodziny. Te osoby szukają nieruchomości na rynku pierwotnym, lub wtórnym.

 

Na rynku wtórnym, wciąż najbardziej poszukiwane są nieruchomości nieduże 2-3 pokojowe, do 450.000 PLN. Tu spora część transakcji posiłkowana jest środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego. Male i średnie mieszkania, w wyżej wskazanym przedziale cenowym nadal więc w roku 2019 były hitem, co wciąż uwarunkowane jest zdolnością kredytową nabywców. 

 

Dobrze funkcjonującym segmentem w roku 2019 był (jak zwykle) segment nieruchomości premium, apartamentów, penthouse’ów, kupowanych często za gótowkę.

 

Rok 2019 pokazał, ze domy jednorodzinne wciąż czekają na lepszą koniunkturę, choć inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku domów w obrębie miasta Warszawa, w szczególności w starej substancji w dzielnicach Żoliborz, Bielany, Mokotów, czy Stara Ochota, gdzie na nabywcę nie czeka się zbyt długo pomimo wysokich cen (3 MLN lub więcej). 

 

Nieco mniej ciekawie sytuacja przedstawia się w przypadku domów na obrzeżach miasta, gdzie wciąż czas oczekiwania na transakcję jest długi, a wyniki sprzedażowe przeważnie daleko odbiegają od oczekiwań zbywających. Czynników wpływających na ten stan rzeczy jest sporo. Najbardziej istotnymi są: koszty utrzymania, koszty dojazdu do –  i -  z Warszawy oraz to, że rynek wtórny domów na przedmieściach oferuje przeważnie stosunkowo starą substancję (lata 90-te i nieco wzwyż). Są to przeważnie domy duże (250-350m2), budowane w starszych technologiach, o przestarzałych projektach architektonicznych, i w przeważającej części wymagające remontu generalnego.

 

Tymczasem obok tych wielkich, trudnych i drogich w utrzymaniu domów, deweloperzy stawiają nowe osiedla mini-domków, przeważnie szeregowych, o powierzchni 90-120m2, pachnących nowością, niedużych, cenowo porównywalnych do cen większych mieszkań w Warszawie. Praktycznie bez ogródków, te namiastki domów jednorodzinnych są oferowane w rozsądnych granicach cenowych i znajdują nabywców. Ten rynek w 2019 miał się całkiem nieźle.

 

Segment działek budowlanych w roku 2019 radził sobie rożnie. Działki pod budownictwo wielorodzinne, deweloperskie, zwłaszcza w obrębie miasta Warszawa sprzedawały się „na pniu” i w doskonałych cenach. Najbliższe okolice Warszawy oferujące grunty pod budownictwo wielorodzinne również nie mogą narzekać na ten sezon.

 

Inaczej sytuacja przedstawiała się w przypadku działek pod budownictwo jednorodzinne w satelitarnych dzielnicach Warszawy. Ceny są nadal zbyt wysokie.  Ogólnie zauważalna jest tendencja „wracania do miasta”, z domów za dużych i za drogich w utrzymaniu. Przy stosunkowo wysokiej cenie za grunt (np. działka 1200m2 gmina Stare Babice w cenie 590.000 PLN), zakup takiego gruntu w celu pobudowania domu jednorodzinnego jest ekonomicznie nieuzasadniony, zwłaszcza jeśli tuż obok deweloper oferuje niewielki dom w cenie ok. 600.000 PLN. Z malutką dzialką, ale  za to z instalacjami, i tylko do wykończenia. 

 

To dzisiejsze dylematy nabywcy i przykład idealnego „dopasowywania się” dewelopera do potrzeb chwili,  do zasad  ekonomii, które to dopasowanie sprawia, ze wygrywa on z indywidualnym uczestnikiem rynku wtórnego, u którego główną rolę w procesie transakcji grają emocje, przywiązanie do własnej nieruchomości i inne czynniki, w wyniku których, konfrontację z ofertami deweloperskimi  gruntownie przemyślanymi  - przegrywa.

 

Reasumując – raz jeszcze podkreślam, że rok 2019 był dobry dla inwestorów i deweloperów.  Poszczególne segmenty rynku nie zachowywały tej samej płynności. Najbardziej poszukiwanymi  na rynku wtórnym były nieduże mieszkania 2-3 pokojowe.  Rynek pierwotny – choć rządzi się innymi prawami niż pierwotny, z pewnością może ten rok uznać za kolejny udany z bardzo dobrymi wynikami finansowymi. Co przyniesie rok 2020? Z pewnością koniec roku 2019 nie wykazuje przyspieszenia i wariactwa, jakie miało miejsce w roku 2018.  IV kwartał 2019 przebiega znacznie spokojniej, co zdaniem niektórych analityków zwiastuje powolne wyhamowywanie rynku. Znamy słynne stwierdzenia o „pękaniu bańki”. Wydaje się , że w 2020 roku nie powinno być dalszych tak spektakularnych wzrostów cen nieruchomości, zwłaszcza mieszkań. Widocznym trendem jest niechęć młodego pokolenia do zakupu nieruchomości, zaciągania kredytów i zwracanie się  w kierunku najmu.  Kolejne lata mogą więc, wraz z wchodzeniem młodszych pokoleń na rynek pokazać bardzo ciekawe, nowe oblicze polskiego rynku nieruchomości.

 

 

Joanna Katarzyna Lebiedź
pośrednik w obrocie nieruchomościami

[ luty 2020 ]

 

 

DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
firmy stosujące Kartę Praw Klienta
Obowiązkowe OC dla pośredników i zarządców