Problemy dotyczące umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w tym z opcją wyłączności, były już kilkakrotnie na tej stronie omawiane. Warto przyjrzeć się jeszcze jednemu aspektowi do niej się odnoszącemu, nader ważnemu, choć umykającemu uwadze w warunkach konkurencji miedzy pośrednikami i działaniach zmierzających do pozyskania klienta.

Zapominamy o istnieniu (albo uważamy, że nas nie dotyczy) obowiązującej od ponad 25 lat ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 1010), regulującej zapobieganie i zwalczanie nieuczciwej konkurencji m.in. w usługach. Przedsiębiorcami, w rozumieniu ustawy, są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które prowadząc, chociażby ubocznie, działalność zarobkową lub zawodową uczestniczą w działalności gospodarczej. Za czyn nieuczciwej konkurencji ustawa uznaje działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta, w szczególności m.in. nakłanianie klientów przedsiębiorcy lub innych osób do rozwiązania albo niewykonania umowy lub nienależytego wykonania umowy, w celu przysporzenia korzyści sobie lub osobom trzecim albo szkodzenia przedsiębiorcy (art. 3, art. 12 ust. 2). 

W pośrednictwie w obrocie nieruchomościami nie do rzadkości dochodzi do sytuacji, że sprzedający w przekonaniu, że to przyspieszy zawarcie spodziewanej transakcji, zawiera umowy pośrednictwa z wieloma przedsiębiorcami świadczącymi usługi w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Oczywiście jest to w pełni dozwolone. Sytuacja komplikuje się, kiedy jedną z umów jest obarczona klauzulą wyłączności. 

Zarówno w przeszłości, jak i obecnie zdarza się, że pośrednik, z którym zamawiający zawarł umowę pośrednictwa, zwłaszcza z klauzulą „na wyłączność”, namawia klienta (głównie sprzedającego/wynajmującego) do wypowiedzenia innych, uprzednio zawartych umów pośrednictwa, a nawet - rzekomo w celu udzielenia pomocy, tak z uprzejmości, faktycznie dla uzyskania pewności, że rzeczywiście do rozwiązania umów dojdzie i zwiększy się szansa na uzyskanie wynagrodzenia z równoczesnym pozbawienie go innych pośredników - podejmuje się złożenia wypowiedzeń na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. 

Działanie takie, czyli nakłanianie zamawiającego do rozwiązania umowy, niewykonania jej albo nienależytego wykonania, jest nie tylko nieetyczne, ale także jest czynem nieuczciwej konkurencji przewidzianym w § 12 cyt. ustawy. Przedsiębiorca, którego interes został zagrożony lub naruszony, może żądać na drodze postępowania cywilnego m.in. zaniechania niedozwolonych działań, usunięcia ich skutków, złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie, jak również naprawienia wyrządzonej szkody oraz wydania bezpodstawnie uzyskanych korzyści (art. 18 cyt. ustawy).

Przypomnieć trzeba, że w nieobowiązujących już Standardach zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami uzgodnionych z Ministrem Infrastruktury, opublikowanych w dniu 18 marca 2009 r., § 31 stanowił: „Pośrednikowi nie wolno nakłaniać zamawiającego do rozwiązania, zmiany lub niewykonania wcześniej zawartych umów pośrednictwa.”

Oczywiście nie zawsze zamawiający zawierając kolejną umowę pośrednictwa, w tym z klauzulą wyłączności, powiadomi pośrednika o wcześniejszych zobowiązaniach. Pożądane jest, aby pośrednik uzyskał od klienta w tym zakresie stosowne informacje. We wspomnianych Standardach zawodowych w § 28 zapisano: „Przed zawarciem umowy pośrednictwa pośrednik ma obowiązek uzyskania od zamawiającego informacji o tym, czy nieruchomość nie jest przedmiotem zawartej uprzednio umowy z klauzulą wyłączności.” Mimo, że przepis już nie obowiązuje, warto do niego, już dobrowolnie, stosować się. Uniknie się w ten sposób nieporozumień oraz kłopotów, tak dla pośrednika, jak i zamawiającego.

Warto zwrócić uwagę, że czynem nieuczciwej konkurencji jest także rozpowszechnianie nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd wiadomości o swoim lub innym przedsiębiorcy albo przedsiębiorstwie, w celu przysporzenia korzyści lub wyrządzenia szkody (art. 14 cyt. ustawy). Stanowi on wykroczenie zagrożone karą aresztu albo grzywny; ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego (art. 26, art. 27 cyt. ustawy).

Anna Jackowska,
Prawnik 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ grudzień 2019 ]