W większości przypadków treść wpisów w księdze wieczystej odpowiada rzeczywistości. Kiedy dochodzi do sprzeczności? Odpowiedź na to pytanie jest ważna i warto się pokusić o jej uzyskanie. Trudno w tym miejscu wymienić wszystkie przypadki, niekiedy dość specyficzne, jednostkowe, odniosę się więc do tych najważniejszych. Niektóre z nich zostały omówione w pierwszej części [ zobacz tutaj ], a oto kolejne...

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (SWPdLM) to najtrudniejsza transakcja na rynku ze względu na wielokrotne w przeszłości zmiany prawa, ich interpretację, a czasami bałagan w dokumentach będących w dyspozycji spółdzielni mieszkaniowej.

W przypadku zakupu SWPdLM bez księgi wieczystej sprawa wydaje się dość prosta, ponieważ faktyczną własność potwierdza zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową (SM). Podstawą nabycia do wiosny 2004 r. była zawsze decyzja SM. Pod tej dacie, kiedy już nabywca nie musiał zostać członkiem SM, co było warunkiem skutecznego nabycia prawa, mogą podstawę stanowić różne dokumenty (akt notarialny sprzedaży, darowizny, orzeczenie o nabyciu praw do spadku, itd…). Niestety w tej transakcji również można natrafić na „chochliki” z przeszłości. 

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może mieć założoną księgę wieczystą, która - wydawałoby się - powinna jednoznacznie potwierdzać, do kogo należy prawo, a więc mieszkanie. Nic bardziej mylnego. Niestety, szczególnie na początku, kiedy zmieniono prawo i dopuszczono zakładanie ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, zdarzały się przypadki wpisywania do ksiąg tylko jednego ze współmałżonków, jako że na niego był wydany przydział lokalu i tylko on był członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Tylko analiza dokumentów potwierdzających sposób nabycia pozwala stwierdzić, że wbrew temu co wynika z księgi wieczystej, prawo należy do obojga małżonków na zasadzie współwłasności (wspólności majątkowej).
  
  
• Podobne błędy zdarzały się w sytuacji, kiedy przydział lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wydany był danej osobie przed zawarciem związku małżeńskiego, a jego przekształcenie następowało w trakcie małżeństwa przez nią zawartego. W tej sytuacji istotnym jest ustalenie, czy małżonkowie mieli zawartą umowę o rozdzielności majątkowej. Jeśli w dniu przekształcenia panował ustrój wspólności majątkowej zawsze spółdzielcze własnościowe praw do lokalu mieszkalnego, a więc mieszkanie, będzie należało do obojga współmałżonków, bez względu na to co jest wpisanego księgi wieczystej.
  
  
• W przeszłości, przez pewien czas, aby znieść współwłasność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, np. po rozwodzie, należało dokonać znieść współwłasność przed sądem. Niestety, zdarzały się przypadki, że spółdzielnie mieszkaniowe akceptowały dokumenty sporządzone przez prawnika lub notariusza, w których, np. jeden z byłych współmałżonków zrzekał się prawa do mieszkania, i na tej podstawie uznawały, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należy do jednej osoby i na podstawie takich dokumentów zakładane były potem księgi wieczyste. Po przeprowadzeniu dokładnej analizy wszystkich dokumentów może się niestety okazać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w dalszym ciągu jest współwłasnością dwóch osób – rozwiedzionych małżonków.
  
  
• Podobne sytuacje miały miejsce do wiosny 2004 roku w przypadku dziedziczenia SWPdLM. Ówcześnie spadkobiercy dziedziczący to prawo mieli obowiązek wskazać w ciągu roku, któremu z nich przypada mieszkanie. Bardzo często odbywało się to tylko na podstawie pisemnego oświadczenia spadkobierców złożonego w spółdzielni mieszkaniowej. Niestety, czynność ta nie była prawnie skuteczna, gdyż pozostali spadkobiercy nie tracili swoich praw do mieszkania, podobnie jak były współmałżonek w przypadku opisanym w pkt.3.

Opisane powyżej, (zobacz część piewrszą) to jedynie najczęściej spotykane sytuacje, w których księga wieczysta nie tylko, że nie potwierdza lecz wręcz błędnie wskazuje własność „nieruchomości”. 

W praktyce możemy spotkać się również z innymi przypadkami. W takich sytuacjach, nabywcę co prawda chroni przywołana na wstępie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (pod warunkiem, że działał w dobrej wierze), ale współwłaściciel nie ujawniony w księdze wieczystej może dochodzić swoich praw i kwestionować umowę sprzedaży. Jeszcze większą ostrożność trzeba wykazać przy kupnie nieruchomość od osób rozwiedzionych lub owdowiałych, ponieważ nabywca może się narazić na roszczenia ze strony następców prawnych, np. kwestionujących ważności umowy sprzedaży.

Leszek A. Hardek 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości,
ENF, doradca (DRN), pośrednik i zarządca nieruchomości

[ listopad 2019 ]