Miastami wstrząsają coraz mocniejsze protesty grup mieszkańców przeciw budowie nowych nieruchomości na terenach zielonych. Często protesty są spontaniczne i nie ma to nic wspólnego z ekologami i polityką. Zaostrza się nieuchronnie konflikt pomiędzy mieszkańcami a inwestorami popieranymi często przez władze samorządowe. Z jednej strony mamy ograniczone możliwości prawne zablokowania nowych inwestycji budowlanych związane z przeznaczeniem konkretnych działek. Z drugiej strony coraz głośniej mówi się o zabetonowaniu przestrzeni miejskiej. 

Stan faktyczny

• Brak planów szczegółowych zagospodarowania przestrzennego.
• Wysoka zabudowa w sąsiedztwie zabudowy niskiej
• Utrudnienia komunikacyjne
• Brak szerokich konsultacji społecznych
• Konieczność rozwoju miast i zaspokajania coraz większych potrzeb mieszkańców
• Wysoki popyt na zakup nieruchomości mieszkalnych w centrum
• Brak uzbrojonych terenów i wysokie koszty rozpoczęcia budowy

Prawo

Mamy wiele ustaw i rozporządzeń wykonawczych kształtujących rynek nieruchomości. Powstają coraz to nowe inicjatywy legislacyjne, toniemy w nowelizacjach, sprzecznościach. Powiększa się chaos prawny. Jedni dążą do zaostrzenia przepisów, drudzy wręcz odwrotnie. Dochodzimy do absurdów. Ludzie wysuwają postulaty opracowywania szczegółowych planów zagospodarowania na wszystkie tereny nie licząc się z kosztami ich opracowania oraz faktycznymi możliwościami samorządów. Podchwytują te głosy populiści, także radni i posłowie w imię często interesów partyjnych oraz grupowych. Jak by tego było mało w 2018 roku tworzy się tzw specustawę budowlaną, która jeszcze bardziej upraszcza procedury dochodzenia do Decyzji Pozwolenia na Budowę. Buduje się wysoko, byle gdzie i bez liczenia się z dotychczas obowiązującą procedurą. Dopuszcza się obok dotychczas powszechnie krytykowanych procedur ubiegania się o pozwolenie na budowę, opartych o Decyzje o Warunkach Zabudowy nową ścieżkę bez konieczności ubiegania się o WZ i w oparciu o Uchwałę Rady Gminy. Ta droga jeszcze bardziej ogranicza możliwości skutecznych protestów i wywraca do góry nogami dotychczasowe praktyki. Tak więc mamy już dwie drogi dochodzenia do pozwolenia na budowę. Jednak żadna nie zabezpiecza w sposób wystarczający interesów mieszkańców a ta druga wręcz je ogranicza. To gra pozorów w interesie inwestorów i grup nacisku a nie społeczeństwa obywatelskiego. Tak więc faktycznie prawo można rozciągać i interpretować do granic, a temat ograniczeń zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w miastach nie ruszył z miejsca.

Szukanie winnego i ofiary

Wszystkiemu winni deweloperzy i władze samorządowe miast. Jedni inwestują swoje pieniądze, drudzy wydają decyzje. Ofiarami są mieszkańcy miast. Jakość życia w miastach w niektórych obszarach życia się pogarsza. Taki jest przekaz i utarty slogan. Jednak sytuacja jest bardziej skomplikowana i nie zero-jedynkowa. Po pierwsze deweloperzy ponoszą największe ryzyko. Inwestują własne pieniądze i nie mają pewności czy inwestycja się uda. Gdyby to było takie proste mielibyśmy samych milionerów a tak nie jest. Wielu deweloperów to bankruci. Rynek nieruchomości to bardzo niepewny rynek, gdzie występują przeróżne wahania w zależności od czynników zewnętrznych i wewnętrznych, często obiektywnych. Po drugie władze miast działają w określonej sytuacji prawnej i faktycznej na rzecz rozwoju miast oraz powiększania budżetu. Mogą często jedynie opóźniać wydanie decyzji niekorzystnych dla mieszkańców przy wykorzystaniu dopuszczalnych narzędzi prawnych. Dalej zostaje tylko respektowanie prawa. Z kolei różne są przyczyny protestów mieszkańców, najczęściej wynikające z burzenia ich dotychczasowego miru osiedlowego, gdzie wszystko od lat jest logicznie poukładane i wydawałoby się, że niewzruszalne. A jednak to tylko przyzwyczajenie i wszystko się zmienia, także nasze otoczenie. Nie da się wszystkiego zapisać ani przewidzieć. 

Miasta muszą się rozwijać

Są miasta lepiej lub gorzej zarządzane. Jedne się wyludniają inne gwałtownie rozwijają. Zarówno te pierwsze, jak i te drugie mają swoje problemy. Wiele zależy od władz samorządowych. Wzorcowym przykładem może być Rzeszów. Tutaj w ostatniej dekadzie dokonał sie taki postęp, że dzisiaj już nikt w Polsce tego nie kwestionuje. Mamy charyzmatycznego Prezydenta i sprawny Zarząd Miasta. Te problemy to bardziej kłopoty bogactwa niż biedy. Kiedy dzisiaj spojrzy się na śródmieście Krakowa czy Warszawy to dogęszczanie śródmieścia jest jeszcze większe. Po wielu latach trudno poznać ulice po których chodziło się kilkanaście lat temu. Zniknęły miejsca, które kojarzyły się z pewnymi budowlami, skwerami, rekreacją. Jednak mieszkańcy są u kresu wytrzymałości, protestują na widok każdej nowej budowy. Powstają komitety obrony interesów mieszkańców. Skutki niejednokrotnie słusznych decyzji władz miasta zaczynają obracać się przeciw dalszej urbanizacji. Następują działania władz odwrotne do dotychczasowych. Niektóre samorządy zaczynają działać na rzecz poszerzania zieleni miejskiej i terenów rekreacyjnych. Wszyscy zaczynają powoli dojrzewać, że miasto jest „zabetonowane” i nie wystarczą już ścieżki rowerowe, fontanny, baseny i zoo. Nie wszyscy mogą wyjechać z miasta. Wydaje się, że w wielu miastach dochodzimy już do poziomu nasycenia mieszkaniami w Śródmieściu. Nadchodzi czas na ograniczanie dalszej zabudowy mieszkalnej w centrum na rzecz faktycznego wykorzystywania pod budownictwo terenów przyłączonych do miast lub terenów gmin ościennych. 

Dlaczego zabudowuje się centrum

Jeszcze w latach dziewięćdziesiątych było wiele terenów pod zabudowę w centrach miast. Do tego dochodził proces wyburzania części budynków i stawiana na ich miejscu nowych. Architektura śródmiejska miała często wygląd małomiasteczkowy z ambicjami metropolii. Ze względów czysto praktycznych zabudowywano centra miast. Wygodne położenie, bliskość najważniejszych instytucji i miejsc niezbędnych do życia, przebywanie w centrum wydarzeń, oszczędność czasu to atrybuty mieszkania w centrum miasta. Z kolei budowa w tych newralgicznych częściach miasta ze względu na utrudnienia komunikacyjne, wysokie koszty zakupu gruntów, przekładanie i wymianę sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych i wiele innych ograniczeń jest niepewna oraz o wiele bardziej ryzykowna. Protesty mieszkańców a często ustawowe prawo pierwokupu, roszczenia byłych właścicieli nie pozwalają często na rozpoczęcie lub zakończenie budowy. A mimo to proces zabudowy centrów miast postępuje. Jednak pokonanie tych trudności i oddanie do użytku nieruchomości w takiej lokalizacji daje duże prawdopodobieństwo, że to się sprzeda i to sprzeda się drożej niż w innych lokalizacjach. Dlatego deweloperzy za wszelką cenę szukają do kupna nieruchomości blisko centrum, nie bardzo licząc się z ceną. Dla nich najważniejsza jest gwarancja uzyskania pozwolenia na budowę i maksymalna zabudowa terenu. Dla obniżenia kosztów jak również maksymalizacji zysków o ile tylko pozwalają na to przepisy buduje się jak najwyżej nie licząc się z protestami.

Wnioski na przyszłość

Przede wszystkim plany zagospodarowania przestrzennego powinny pokrywać 100% terenów miejskich. Na ich uchwalanie muszą znaleźć się pieniądze. Trzeba oddać w ręce fachowców tzn. urbanistów i architektów opracowanie tych rozwiązań i nie tworzyć ich pod wpływem emocji i nacisków. Trzeba też słuchać ludzi przy uchwalaniu planów i dlatego muszą wrócić szerokie konsultacje społeczne. Także zaniechanie tworzenia planów powinno być karane. Nie ma jednak idealnych rozwiązań, bo życie i rozwój cywilizacyjny niosą zmiany. Trzeba jednak planować i tak kształtować przestrzeń krajobrazu aby nasze miasta były przyjazne dla mieszkańców i zapewniały komfort życia. 

Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości