zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Jedna jaskółka wiosny nie czyni, czyli – w kwestii zawierania umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nic się nie zmieniło…

 

W ubiegły czwartek rynek nieruchomości zelektryzowała wiadomość o wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu, który utrzymał w mocy wyrok Sądu Rejonowego w Zielonej górze, zasądzający na rzecz pośrednika wynagrodzenie, pomimo iż nie doszło do zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W gorących dyskusjach pojawiły się pomysły, że nie ma w już takim razie potrzeby zawierania umów, skoro i bez nich można uzyskać wynagrodzenie na drodze sądowej. Nic bardziej mylnego…

 

Jak wiadomo, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Dla przypomnienia – forma elektroniczna to złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 781 kc). Zawarcie umowy z pominięciem którejś z tych form sprawia, że jest ona nieważna. Po prostu jej niema. I w tym miejscu w zasadzie można by zakończyć dyskusję na temat wynagrodzenia pośrednika, gdy nie zawarł umowy. Skoro jej nie ma, to i nie ma wynagrodzenia. Ale mamy przecież ten wyrok…

 

Stan faktyczny sprawy wyglądał następująco:

Pośredniczka zawarła umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z właścicielem lokalu użytkowego, który zlecił mu poszukiwanie najemcy. Pośredniczka zaczęła zatem promować ofertę nieruchomości w sieci, podając jednocześnie, iż od potencjalnego najemcy oczekiwać będzie zapłaty wynagrodzenia. Z ogłoszenia jasno wynikało, że warunkiem przekazania szczegółowych informacji o nieruchomości jest zawarcie umowy pośrednictwa. W wyniku podjętych przez pośrednika czynności, po trzech tygodniach od zawarcia umowy skontaktował się nią przedstawiciel banku, który był zainteresowany najmem. Poinformował jednocześnie pośredniczkę, że nie jest upoważniony do zawarcia z nią umowy w imieniu banku zapewniając, że umowa taka zostanie przez odpowiednią osobę podpisana w przyszłości. Pośredniczka przystąpiła zatem do pracy – przekazała dane dotyczącej lokalu, zorganizowała prezentację w obecności właściciela. Nadto, przekazała informacje o innych lokalach, znajdujących się w jej ofercie. Przedstawiciel banku wyraził zainteresowanie dwoma z nich i poinformował, że decyzję w sprawie najmu podejmie wewnętrzny specjalista ds. nieruchomości. Ten skontaktował się z pośredniczką, poprosił o podanie większej ilości informacji na temat lokali oraz wykonanie fotografii, co też uczyniła. Przedstawiciel banku poprosił również o podanie telefonu kontaktowego do właściciela jednego z lokali, który zamierzał obejrzeć. Zaznaczył jednocześnie, że obecność pośredniczki podczas oględzin nie będzie konieczna, a o podjęciu decyzji co do najmu zostanie niezwłocznie poinformowana. Tak też się stało, przy czym bank poinformował pośredniczkę, iż umowę najmu zawrze we własnym zakresie. O podpisaniu umowy pośredniczkę poinformowała jej klientka. 

 

W efekcie, pośredniczka wystawiła fakturę VAT, która została przez klientkę zapłacona, oraz fakturę vat dla banku, której zasadność została zakwestionowana. Bank odmówił zapłaty, a sprawa znalazła swój finał w sądzie. Odpowiadając na pozew bank kwestionował roszczenie pośredniczki. Twierdził, że nikt nigdy nie obiecywał jej zawarcia umowy, a osoba, z którą rozmawiała nie była do składania takich zapewnień upoważniona. Samo zaś zawarcie umowy najmu doszło do skutku wyłącznym staraniem banku, bez udziału pośredniczki.

 

Żądanie pozwu zostało oparte na przepisie art. 405 kc. Zgodnie z jego treścią, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Od samego początku nie było zatem mowy o dochodzeniu wynagrodzenia z umowy pośrednictwa, jako że mowy być o nim nie mogło. Z powodów opisanych wcześniej – braku zawartej umowy pośrednictwa, powództwo takie podlegałoby oddaleniu. Jak najbardziej zasadnym było jednak dochodzenie zapłaty równowartości wynagrodzenia pośrednika tytułem zwrotu wartości bezpodstawnie uzyskanej korzyści. Do takiej sytuacji dochodzi, gdy ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby. W omawianej sprawie to bank uzyskał korzyść kosztem pośredniczki. Zawarł bowiem umowę najmu lokalu w wyniku działań i starań pośredniczki. Upraszczając – wykorzystał jej pracę, nie płacąc za nią należnego wynagrodzenia, o obowiązku zapłaty którego od początku wiedział. Bank wzbogacił się zatem kosztem pośredniczki w tym sensie, że „w kieszeni” pozostałą mu kwota, którą powinien był zapłacić, gdyby (zgodnie ze swoimi zapewnieniami) zawarł umowę pośrednictwa. Pośredniczka zaś została o tę kwotę (jasno zakomunikowaną już w ogłoszeniu) zubożona. Pomimo wykonanej pracy nie otrzymała należnego wynagrodzenia. Uzasadniając wyrok, sąd przypomniał stanowisko Sądu Najwyższego z wyroku z dnia 21 marca 2007 r. I CSK 458/06, gdzie ten w sposób następujący wypowiedział się o instytucji bezpodstawnego wzbogacenia: „W kodeksie cywilnym przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (a ściślej o nienależnym świadczeniu) stanowią prawną podstawę rozliczenia konsekwencji wykonanej umowy wadliwej, czy nieważnej […]. Ogólna formuła omawianej instytucji jest tak szeroka, że pozwala ją rozumieć jako ogólną zasadę, że nikt nie powinien się bogacić bezpodstawnie kosztem drugiego. Nie trzeba dowodzić, że jedną z funkcji norm prawnych, jako regulatora złożonych procesów społecznych i gospodarczych, jest między innymi taka reglamentacja życia gospodarczego, aby możliwe było osiągnięcie pewnej równowagi i stabilności oraz zaufania w stosunkach majątkowych, aby oceniane przesunięcia wartości następowały w drodze zgodnej z uznawanymi zasadami.” 

 

Instytucja bezpodstawnego wzbogacenia przejawia się w szeregu różnych postaci. Wzbogacenie może przybrać zarówno formę nabycia rzeczy lub praw, jak i korzystania z cudzych usług. Z tą drugą postacią mamy do czynienia w omawianej sprawie. Bank zawierając umowę najmu lokalu, przy jednoczesnym skorzystaniu z usług pośredniczki (bez podpisanej umowy pośrednictwa), uzyskał korzyść majątkową jej kosztem. Wzbogacenie polegało na skorzystaniu z usługi pośredniczki i zaoszczędzeniu wydatku na jej wynagrodzenie. Zubożenie pośredniczki – na nieuzyskaniu należnej od prowizji za wykonaną usługę. Wszystko to w sytuacji, w której wysokość tego wynagrodzenia była bankowi od samego początki znana. Sąd zwrócił jednocześnie uwagę na istotną okoliczność – iż informację o ofercie najmu lokalu bank powziął dzięki aktywności pośredniczki i to ona stworzyła mu warunki do zawarcia umowy najmu

 

Sąd przyjął zatem, iż do zawarcia umowy najmu doszło bez wątpienia na skutek działań pośredniczki, która przekazała bankowi informacje na temat lokalu wykonując czynności pośrednictwa, traktując bank jako swojego klienta. Obdarzyła go zaufaniem, zawierzając obietnicom, iż umowa pośrednictwa zostanie podpisana. Bank zaś to zaufanie wykorzystał i zachował się nieuczciwie licząc, iż uniknie zapłaty za wykonaną pracę. 

 

Na co w tej sprawie warto zwrócić uwagę?

Pośredniczka od samego początku poinformowała bank o tym, iż skorzystanie z jej usług wiąże się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia. Ta informacja znalazła się już w ofercie prezentowanej na stronie internetowej pośredniczki oraz w branżowych portalach. Nie mogło być zatem wątpliwości co do odpłatnego charakteru jej usług. W świetle tego wyroku, informacja taka nabiera znaczenia. Bank nie miał możliwości twierdzić, iż nie wiedział o konieczności zapłaty wynagrodzenia pośredniczki. Warto zatem wziąć taką (ze wszech miar słuszną) praktykę pod uwagę i wdrożyć we własnej działalności. Transparentna sytuacja zdecydowanie pomaga w dochodzeniu roszczeń, o innych zaletach takiego działania nie wspominając. 

 

Pośredniczka w sposób bardzo staranny i dokładny dokumentowała wykonane czynności. Dzięki temu mogła zaoferować sądowi obszerny materiał dowodowy, który nie pozostawiał wątpliwości co do tego, iż wykonała pracę, za którą nie otrzymała wynagrodzenia. Sąd zaś miał ułatwione zadanie przy rozstrzyganiu sporu na jej korzyść. Okoliczność ta nabiera szczególnego znaczenia dla przyszłych sporów z klientami – przedsiębiorcami. Od 7 listopada 2019 r. do Kodeksu postępowania cywilnego powróciło bowiem postępowanie w sprawach gospodarczych, w nowej, bardzo sformalizowanej odsłonie. Jednym z założeń tego postępowania jest ograniczenie dowodu z przesłuchania świadków. Warto o tym pamiętać dokumentując czynności pośrednictwa. 

 

Jakie z powyższego płyną wnioski?

  1. Brak umowy pośrednictwa, to brak prawa do wynagrodzenia. W tej sprawie omawiany wyrok niczego nie zmienia.
  2. Jeśli wykonałeś/aś czynności pośrednictwa bez zawartej umowy, możesz co najwyżej domagać się wydania bezpodstawnie uzyskanej korzyści. O ile masz możliwość wykazać, że faktycznie do tego doszło – że to dzięki Twoim staraniom oglądający kupił / wynajął nieruchomość, że wiedział o obowiązku zapłaty i jego wysokości, że jesteś w stanie udowodnić wykonane czynności pośrednictwa.
  3. Jeśli masz zamiar pobrać wynagrodzenie do kupującego / najemcy, informuj o tym zamiarze już w ofercie, a co najmniej zanim umówisz prezentację.
  4. Prezentuj nieruchomość i udostępniaj informacje na jej temat dopiero po podpisaniu umowy.
  5. Pomyśl o wyposażeniu się w podpis elektroniczny. Instytucje typu bank z pewnością go mają, zniknie problem braku osoby upoważnionej do zawarcia umowy pośrednictwa na miejscu, ponieważ podpiszesz ją na odległość.
  6. Nie traktuj tego wyroku jako precedensu, na podstawie którego zawsze uzyskasz wynagrodzenie bez zawartej umowy pośrednictwa. Stan faktyczny każdej sprawy jest inny, inny jest materiał dowodowy. Nie popadaj w złudne poczucie komfortu, że tak czy inaczej odzyskasz wynagrodzenie – pilnuj, by umowa została za każdym razem zawarta. 

 

 

Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z 6 listopada 2019 r., sygn. akt X Ga 552/19

 

 

 

Piotr Dobrowolski – radca prawny 

 

 

 

 

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
Niedozwolone postanowienia umowne w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w świetle orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w orzecznictwie sądowym