zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Świetna koniunktura na rynku nieruchomości...

 

Profesor Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej, pracownik Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP. Wraz z zespołem przygotowuje kwartalne raporty o rynku nieruchomości. 

 

 

Porozmawiajmy o sytuacji na rynku nieruchomości - jak ona obecnie wygląda? 

Mamy w tej chwili fazę ekspansji – czyli fazę wysokiej koniunktury zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym. Na rynku nieruchomości biurowych mamy prawdziwy boom. Dobra koniunktura dotyczy również rynku nieruchomości magazynowych. Jeżeli chodzi o galerie handlowe, to ta koniunktura lekko słabnie. Podsumowując, mamy bardzo dobrą koniunkturę na wszystkich tych rynkach, jakkolwiek przyczyny tej sytuacji są nieco zróżnicowane.

 

 

Co powoduje koniunkturę na rynku mieszkaniowym? 

Rosnące dochody mieszkańców Polski. Rosną nasze wynagrodzenia, zasób też rośnie, ale nie tak szybko. W takiej sytuacji chcemy lepiej mieszkać. Pomimo, że czynniki demograficzne są relatywnie słabe, to ten wzrost dochodów jest istotnym elementem popytu. Wyższe dochody przekładają sie na zmianę naszego stylu życia – chcemy i lepiej jeść, i jeździć lepszym samochodem, inaczej spędzać czas wolny, i żyć w lepszych nieruchomościach.

Ale to nie jest tylko to. Mamy rekordowo niskie stopy procentowe! Stopy procentowe w przypadku nieruchomości działają, w przypadku nieruchomości, dwoma kanałami. Kanał kredytowy, czyli przy niskich stopach procentowych mamy niskie koszty kredytu, oczywiście z pewnym ryzykiem, bo i one mogą wzrosnąć i na ogół rosną. Ale „na już” mogę sobie wziąć wyższy kredyt i kupić lepszą nieruchomość. Jest też drugi kanał, tak zwany inwestycyjny – jak spadają stopy procentowe, kończą się atrakcyjne możliwości inwestycyjne w banku – patrząc z punktu widzenia klasycznej ekonomii, rosną ceny aktywów. Rosną też ceny nieruchomości. W normalnych warunkach, załóżmy, że dana nieruchomość mieszkaniowa daje zysk w granicach powiedzmy 7 – 8 proc. Jeśli się to przeliczy na stopę zwrotu netto (czyli zysk netto do wartości nieruchomości) to jest już koło 4 procent. Gdy stopy procentowe mamy w granicach 1,5 – 2 procent, a na depozytach zarabia się procent albo półtora, to nieruchomości to jest ten kanał inwestycyjny. Ludzie kupują, żeby zainwestować, żeby mieć z tego dochody. W przypadku Polski, kolejnym czynnikiem silnie oddziaływującym jest rozwój rynku najmu. Przez długie lata, ze względu na regulacje prawne, nasz rynek najmu nie był szczególnie rozwinięty. Natomiast kiedy rozwija się rynek pracy, a ludzie przepływają z miejsca na miejsce, na ogół do dużych miast – muszą gdzieś mieszkać. Na całym świecie to całkiem pokaźny sektor – ludzie nie mieszkają na stałe, jedni przyjeżdżają, idą do pracy, inni wyjeżdżają. U nas tego nie znaliśmy, z uwagi na bardzo restrykcyjną ustawę o ochronie lokatora – ludzie bali się wynajmować swoje nieruchomości. Szczęśliwie ustawa została zliberalizowana, jednocześnie ruszyła gospodarka, pojawiły się problemy z siłą roboczą i w konsekwencji rynek najmu ruszył. Czynsze poszły do góry, a jak czynsze wzrosły, to poprawiła się rentowność wynajmu i to jest ten trzeci czynnik, który powoduje, że mamy obecnie koniunkturę. 

 

Jak długo ta koniunktura będzie trwała? Eksperci wieszczą, że to się może skończyć, tak jak w 2008 roku...

Mamy boom budowlany, ale nie mamy boomu cenowego. Problem powstaje wtedy, kiedy gwałtownie rosną ceny, a bardziej precyzyjnie – kiedy ludzie zaczynają spekulować. Kupię dzisiaj taniej, sprzedam jutro drożej. Ale ponieważ koszty transakcyjne w przypadku nieruchomości są wysokie, to te ceny muszą rosnąć bardzo szybko. I kiedy zaczyna się opłacać spekulacja. Zwykle to następuje przy wzroście cen 15 – 20 procentowym. 

 

Z tym, póki co, nie mamy do czynienia. 

Generalnie ludzie dosyć uważnie patrzą na to, co kupują, targują się o cenę. W związku z tym, nie mam tej obawy, że ceny gwałtownie pójdą w górę, a potem spadną, bo każda bańka kończy się na ogół upadkiem. Natomiast jest pytanie o trwałość fundamentów. Nikt nie jest prorokiem. Pojawia się pytanie, jak długo Polska będzie się rozwijała tak jak do tej pory. Wiadomo, że gospodarka rozwija się cyklicznie. Jesteśmy gospodarką otwartą. Znaczna cześć PKB jest generowana za granicą, czyli to pytanie powinno brzmieć: jak długo będziemy mieli do czynienia z koniunkturą za granicą. Inne pytanie, to: jak długo w Polsce będzie koniunktura? Na to jesteśmy w stanie oddziaływać, bo to jest kwestia polityki monetarnej czy polityki fiskalnej. Natomiast na koniunkturę zagraniczną nie mamy już wpływu. 

 

Czyli w maju 2019 roku nie jesteśmy w stanie przewidzieć, co będzie dalej?

Są prognozy, ale jak to prognozy, dzielą sie na optymistyczne i pesymistyczne. Optymistyczne mówią o tym, że wszystko będzie się dalej rozwijać, może trochę wolniej, bo to jest w końcu cykl. Może jeszcze trochę przyspieszy, a potem będzie łagodnie spowalniać. I jest ten mniej optymistyczny wariant, który zakłada, że coś na świecie się wydarzy, co zmieni obraz gospodarczy. W związku z tym u nas, w dłuższym okresie nastąpi lekkie hamowanie, wpłynie na to wzrost kosztów. Bo te mamy bardzo mocno wykorzystane zdolności produkcyjne, a jak są tak mocno wykorzystane, to rosną koszty siły roboczej, koszty materiałów, zaczyna się wozić surowce zza granicy. Rosną koszty, rośnie cena i przy normalnym cyklu, to jest ten czynnik, który wyhamowuje popyt, który wraca na poprzedni poziom. Natomiast wariant całkiem pesymistyczny zakłada, że wzrost cen przyspiesza, zaczyna się spekulacja, wchodzi kredyt na dużą skalę i hamowanie jest bardzo gwałtowne. Ale myślę, że władze publiczne na tyle panują nad tym sektorem w tej chwili, że nikt do tego nie dopuści. 

 

 

 

Rozmawiała 
Agnieszka Herman
Polska Federacja Rynku Nieruchomości

 

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
Obowiązkowe OC dla pośredników i zarządców
dodaj swoją wizytówkę firmową