zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Zmiany, zmiany, zmianami poganiają i ciągle końca nie widać …

 

Od 2016 roku chaotycznie zmienia się otoczenie w jakim przyszło żyć i funkcjonować obywatelom, ale przede wszystkim pośrednikom w obrocie nieruchomościami. Zmiany które mam na myśli, dotyczą tak zwanych „nieruchomości rolnych”. Tak zwanych, gdyż wedle ustawodawcy nimi są te, które mają powyżej 2999m2 (i są niezabudowane) lub te które mają powyżej 5000m2 i są zabudowane. Oczywiście nie wszystkie takie, ale faktycznie jest ich ogrom. 

 

Poza środowiskami wielkomiejskimi i rynkiem mieszkaniowym tego typu nieruchomości są liczne, gdyż wydzielenie działki o powierzchni powyżej 2999m2 (czyli 3000m2 i więcej) to jedyna możliwość podziału terenu, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. 

 

Wróćmy do historii. Ograniczenia w nabywaniu „nieruchomości rolnych” obowiązywały przez cały okres PRL-u. Wtedy jednak nie istniał wolny rynek, więc fakt, iż ziemię rolną mógł nabyć tylko rolnik nikomu nie przeszkadzały. Po roku 1990 zniesiono ograniczenia w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi i grunty rolne mógł nabywać każdy obywatel Polski. Nie było także limitów powierzchni nabywanych gruntów. Ograniczenia istniały jedynie w stosunku do obcokrajowców. 

 

Kolejne regulacje obrotu miały miejsce dopiero w roku 2003 kiedy wprowadzono ustawę „O Kształtowaniu Ustroju Rolnego”. W niej pojawiły się przepisy, nakazujące stronom transakcji nieruchomości powyżej 1 ha wystąpić do ówczesnej Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (a później Agencji Nieruchomości Rolnych) z zapytaniem o ewentualny pierwokup (czyniono to poprzez umowę warunkową). W praktyce okazało się, że Skarb Państwa korzystał ze swych praw bardzo rzadko. Zatem ograniczenie obrotu było raczej pozorne. 

 

Z kolei w roku 2007 Ustawodawca dokonał zmian podnosząc próg z 1 hektara do 5 hektarów przy nieruchomościach rolnych. Zatem w przypadku nieruchomości o areale powyżej 5 ha należało wystąpić do Agencji Nieruchomości Rolnych „z zapytaniem” o ewentualny pierwokup (umowa warunkowa), a do 5 ha obrót nie podlegał kontroli. Szybko okazało się, że takich nieruchomości w obrocie (powyżej 5 ha) jest bardzo mało, a Skarb Państwa nie wykonuje swoich praw, gdyż nie był zainteresowany skupowaniem ziemi rolnej, a raczej dążył do jej sprzedaży z własnych zasobów. 

 

Rok 2016 zmienił diametralnie spojrzenie Ustawodawcy, wychodząc naprzeciwko żądaniom rolników. Wprowadzono Ustawę „O wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie innych ustaw”, która zmieniła prawo, a przede wszystkim zmieniła ustawę „O Kształtowaniu Ustroju Rolnego”. Między innymi wstrzymano sprzedaż ziemi państwowej, zastępując to dzierżawą. Ponadto zrezygnowano generalnie z pierwokupu, ale nałożono na strony transakcji sprzedaży obowiązek uzyskania zgody na zbycie lub nabycie danej nieruchomości wydawanej w trybie decyzji administracyjnej przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Już w przypadku chęci zbycia nieruchomości niezabudowanych powyżej 2999m2 oraz zabudowanych powyżej 5000m2 trzeba było uzyskać taką zgodę. Sprawy te procedowały Oddziały Agencji Nieruchomości Rolnych których w skali całego kraju jest kilkanaście. Po rocznej praktyce okazało się, że uzyskanie takiej decyzji trwa około 3 miesięcy, wymaga złożenia wielu dokumentów i oświadczeń. Ale to był nie koniec zmian. Jeszcze w roku 2017 przeprowadzono likwidację Agencji Nieruchomości Rolnych podobnie jak struktur Agencji Rynku Rolnego. W ich miejsce powstał Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Nastąpiło to z dniem 01 września 2017 roku. 

 

Rok 2018 (czerwiec) przyniósł kolejną zmianę. Do ustawy „O Kształtowaniu Ustroju Rolnego” wprowadzono zmiany. 

 

Jako nowa definicja i nowy elementem coraz bardziej zawiłej układanki prawnej pojawiła się nieruchomość rolna, która ma więcej lub równo 3000m2 ale mniej niż 1 hektar. W przypadku chęci zbycia takiej nieruchomości strony nie muszą uzyskiwać zgody KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa) ale taki akt sporządza się pod warunkiem i Skarb Państwa reprezentowany właśnie przez KOWR ma prawo pierwokupu. Co istotne może nawet ustalić cenę za którą nabędzie przedmiotową nieruchomość w drodze pierwokupu ! 

 

Zatem od miesiąca czerwca 2019 roku liczne transakcje odbywają się już dwuetapowo, co wydłuża proces sprzedaży, i podwyższa koszta. Ważnym elementem jest jednak to, iż w stosunku do takich nieruchomości które mają więcej lub równo 3000m2 ale mniej niż 1 hektar obowiązują nadal liczne ograniczenia w przypadku wtórnego obrotu. Mianowicie zgodnie z zapisami ustawy, nabywca takiej nieruchomości zobowiązany jest przez okres 5 lat (zmniejszenie z 10 lat)  do „prowadzenia gospodarstwa rolnego w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a w przypadku osoby fizycznej do osobistego prowadzenia tego gospodarstwa rolnego” co wyklucza min. dzierżawę itp. W przypadku gdyby nabywca takiej nieruchomości chciał sprzedać ją przed upływem 5 lat (liczymy to od dnia jej nabycia) musi uzyskać ZGODĘ NA ZBYCIE wydawaną przed DYREKTORA KOWR. To także nowość wprowadzona nowelą w czerwcu 2019 roku, gdyż wczesnej tę kompetencję miał Sąd.  

 

W stosunku do nieruchomości powyżej 1 hektara obowiązują „stare” zasady czyli aby sprzedać lub kupić taką nieruchomość, musimy najpierw uzyskać decyzję administracyjną KOWR (zgodę na zbycie lub nabycie) przedmiotowej działki, potem dopiero możemy iść do notariusza, aby sporządził nam umowę sprzedaży. Umowa sprzedaży nie zawiera już prawa pierwokupu, ale są potem te same skutki i ograniczenia co opisane powyżej, czyli nabywca takiej nieruchomości zobowiązany jest przez okres 5 lat (zmniejszenie z 10 lat)  do „prowadzenia gospodarstwa rolnego w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a w przypadku osoby fizycznej do osobistego prowadzenia tego gospodarstwa rolnego”. W przypadku gdyby nabywca takiej nieruchomości chciał sprzedać ją przed upływem 5 lat musi tak samo uzyskać ZGODĘ NA ZBYCIE wydawaną przed DYREKTORA KOWR.

 

Podsumowując mamy aktualnie co najmniej 3 lub nawet 4 odmienne sytuacje prawne zależne od typu zbywanej nieruchomości:

  1. „nieruchomość rolna” niezabudowana o powierzchni do 2999 m2
  2. „nieruchomość rolna” zabudowana DOMEM MIESZKALNYM o powierzchni do 5000 m2
  3. „nieruchomość rolna” o powierzchni 3000 m2 - 9999 m2
  4. „nieruchomość rolna” niezabudowana lub zabudowana o powierzchni powyżej 10.000 m2

W przypadku konieczności zbycia nieruchomości opisanej w punkcie 1 oraz 2 nie mamy żadnych ograniczeń, pierwokupów, wtórnych obowiązków itp. Obrót jest WOLNY ! 

W przypadku konieczności zbycia nieruchomości opisanej w punkcie 3 stosuje się: 

  • prawo pierwokupu dla KOWR (akt notarialny warunkowy).
  • wynikający z USTAWY obowiązek NABYWCY do prowadzenie gospodarstwa rolnego w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej do osobistego prowadzenia tego gospodarstwa rolnego.
  • w przypadku gdyby nabywca takiej nieruchomości chciał sprzedać ją przed upływem 5 lat musi uzyskać ZGODĘ NA ZBYCIE wydawaną przed DYREKTORA KOWR.
  • umowa sprzedaży dwuetapowa: akt notarialny - umowa sprzedaży warunkowa i akt notarialny – umowa przeniesienia własności. 

 

W przypadku konieczności zbycia nieruchomości opisanej w punkcie 4 stosuje się: 

  • konieczność wyrażenia przez KOWR zgody na ZAKUP nieruchomości powyżej 1 hektara.
  • wynikający z USTAWY obowiązek NABYWCY do prowadzenie gospodarstwa rolnego w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej do osobistego prowadzenia tego gospodarstwa rolnego.
  • w przypadku gdyby nabywca takiej nieruchomości chciał sprzedać ją przed upływem 5 lat musi uzyskać ZGODĘ NA ZBYCIE wydawaną przed DYREKTORA KOWR.
  • brak typowego prawa pierwokupu dla KOWR (wyrażonego w akcie notarialnym warunkowym).
  • umowa sprzedaży jednoetapowa, ale poprzedzona postępowaniem administracyjnym (zgoda KOWR). 

 

Odmiennie proceduje się nabycie nieruchomości rolnej przez „rolnika” czyli osobę która spełnia kryteria rolnika osobiście prowadzącego gospodarstwo rolne przez minimum 5 lat i ma miejsce zamieszkania w gminie lub w gminie sąsiadującej. Jednak i taka osoba mimo, że pozornie nabywa nieruchomość rolna bez warunków i zgód to podlega tym samym ograniczeniom co każdy nabywca czyli

  • wynikający z USTAWY obowiązek NABYWCY do prowadzenie gospodarstwa rolnego w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej do osobistego prowadzenia tego gospodarstwa rolnego.
  • w przypadku gdyby nabywca takiej nieruchomości chciał sprzedać ją przed upływem 5 lat musi uzyskać ZGODĘ NA ZBYCIE wydawaną przed DYREKTORA KOWR.

 

Rok 2019 wprowadził zatem zmiany poza opisanymi powyżej, i to zarówno ułatwiające obrót jaki i idące w kierunku dalszych ograniczeń czy tez kontroli obrotu, a w szczególności: 

  • w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, gdzie nieruchomość rolną może nabyć „każdy” bez uprzedniej zgody i bez warunków i obostrzeń czyli bez zakazu dalszej odsprzedaży nawet przed upływem 5 lat.
  • zmniejszenie okresu „zablokowania nieruchomości” z lat 10 do lat 5.
  • zmiana co do skutków umowy darowizny jako „furtki” do likwidacji ograniczeń w obrocie.
  • podział majątku małżeńskiego – brak zgody KOWR ale następcze Prawo Pierwokupu
  • ułatwienia dla inwestycji developerskich.
  • ułatwienia dla podmiotów prawa handlowego.  
  • zmiany dla nabycia nieruchomości rolnej przez „rolnika” 

 

Jednocześnie, cały ten system kontroli obrotu ma wyjątki i każdą sprzedaż należy analizować indywidualnie. Pojawiają się zarówno ułatwienia, jak i ograniczenia w zależności od tego jak i kiedy została nabyta nieruchomość i jakie są jej podstawy nabycia… 

 

Ale licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomości Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości nie po to kształcą się i podnoszą swoje kwalifikacje by teraz nie podołać zmianom i nie sprostać oczekiwaniom swoich klientów. Potrafią oni rozwiązać choćby najbardziej zawiłą sytuację prawna aby dokonać udanej dla stron transakcji …  

 

 

 

Cezary Pstrak
prawnik – ekspert PFRN
MBN Nieruchomości Konsulting sp. z.o.o
[ październik 2016 ]

 

 

 

 

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
CCIM commercial real estate professionals
Kursy licencyjne (pośrednik, zarządca)