Najem z dojściem do własności jako szczególny rodzaj najmu instytucjonalnego nie jest powszechnie znany, chociaż nie jest instytucją zupełnie nową. Wprowadzony został do systemu prawnego już ponad rok temu, na mocy przepisów zmieniających tzw. „specustawy mieszkaniowej”, czyli Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Ustawa ta znowelizowała m.in. znaną pośrednikom bardzo dobrze Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dodając nowe przepisy – od 19k do 19s - do rozdziału 2B Najem instytucjonalny lokalu, sytuując tym samym najem z dojściem do własności jako szczególny rodzaj najmu instytucjonalnego.

Nowy typ najmu wprowadzono przede wszystkim na potrzeby budownictwa czynszowego, jednakże jest to instytucja na tyle interesująca, że warto poznać jej podstawowe zasady. Zwłaszcza, że oba te, pozornie tylko bliskie sobie rodzaje najmu, różnią się od siebie zasadniczo, szczególnie pod względem charakteru prawnego.

Zgodnie z definicją ustawową, umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest taka umowa najmu lokalu mieszkalnego, która zawiera zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności tego lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego, najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu i po zapłacie całej ceny za lokal. 

Zatem typowo zobowiązaniowa umowa najmu instytucjonalnego zyskała charakter mieszany i poza typowymi elementami najmu zawiera także cechy sprzedaży, a właściwie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. 

Przy czym należy podkreślić, że umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności nie jest w żadnym razie umową przedwstępną sprzedaży, ale jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu, czyli umową sprzedaży pozbawioną skutku rzeczowego.

To przesądza o zastrzeżeniu w ustawie dla umowy najmu z dojściem do własności formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. W przypadku niedochowania wymaganej formy aktu notarialnego, nieważne będą tylko te postanowienia umowy, które dotyczą zobowiązania do przeniesienia własności lokalu i zapłaty ceny, w pozostałym zakresie umowa może pozostać ważna jako umowa najmu, pod warunkiem zachowania formy wymaganej dla danego typu najmu.

Umowa najmu z dojściem do własności może być zawarta tylko na czas oznaczony, bez ograniczeń i rygorów czasowych.

Wynajmującym lokal może być, analogicznie jak w typowym najmie instytucjonalnym, wyłącznie osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali i będąca właścicielem tego lokalu. Najemcą lokalu może być tylko osoba fizyczna, bez względu na to, czy działać będzie w charakterze konsumenta, czy przedsiębiorcy.

Najemca, który zawarł umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jest obowiązany do zapłaty oprócz czynszu najmu, opłat niezależnych od właściciela i innych opłat z wiązanych z użytkowaniem lokalu, rat ceny lokalu w wysokości i terminach określonych w umowie,

Elementy konieczne umowy najmu z dojściem do własności:

• określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy;
• oznaczenie przedmiotu umowy – tylko lokal mieszkalny, dla którego została założona księga wieczysta;
• określenie wysokości czynszu najmu, opłat niezależnych od właściciela i innych opłaty związanych z korzystaniem z lokalu;
• określenie ceny sprzedaży lokalu;
• harmonogram zapłaty ceny sprzedaży – wysokość i termin płatności rat;
• zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego, po zapłaceniu przez najemcę całej ceny;
• zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal w sposób określony w umowie;
• termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego;
• określenie zasad zaspokajania wierzytelności z zaległego czynszu, z kaucji lub rat wpłaconych na poczet ceny lokalu -  w pierwszej kolejności zaległy czynsz zaspokaja się z kaucji.
• oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny w przypadku niewykonania umowy oraz wniosek o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej;
• jeżeli lokal już jest obciążony hipoteką - zgoda wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności lokalu po wpłacie całej ceny sprzedaży przez najemcę;
• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, jego zobowiązanie do terminowego opróżnienia i wydania lokalu oraz oświadczenie, że przyjął do wiadomości fakt, że nie będzie mu w takiej sytuacji przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje;
• wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, roszczenia najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego.

Podobnie jak w typowym najmie instytucjonalnym uregulowano kwestię kaucji zabezpieczającej. Nie może ona zatem przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu i po potrąceniu należności wynajmującego. Jeśli a trakcie najmu najemca zalega z płatnościami na rzecz wynajmującego, ten może zaspokoić swoje roszczenia z kaucji, przy czym a na najemcy spoczywa obowiązek dopłaty kwoty kaucji do pierwotnej wysokości.

Jeżeli najemca opóźnia się z wpłatą raty na poczet ceny lokalu mieszkalnego, właściciel powinien wezwać go na piśmie do dokonania wpłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych.

W sposób szczególny uregulowane zostały sytuacje i terminy, w których strony mogą wypowiedzieć umowę najmu z dojściem do własności:

- wynajmujący może wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem wypowiedzenia, jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.
  
  - najemca może wypowiedzieć umowę:
• jeżeli wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników,
• jeżeli wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem
  
  – po uprzednim pisemnym wezwaniu wynajmującego i wyznaczeniu mu co najmniej 30-dniowego terminu na usunięcie wad lub zaniechanie uniemożliwiania korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i bezskutecznym upływie tego terminu;
• z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej.

Jeżeli z umowa najmu z dojściem do własności wygaśnie lub zostanie rozwiązana, a lokal zostanie przez najemcę opróżniony, wynajmujący zobowiązany będzie zwrócić najemcy zwaloryzowaną kwotę wpłaconej części ceny sprzedaży lokalu, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu, w terminie 3 miesięcy od dnia opróżnienia tego lokalu.

Jeżeli umowa najmu z dojściem do własności nie zostanie przez strony wypowiedziana lub rozwiązana, umowa przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego powinna być zawarta w umówionym przez strony terminie, nie później jednak niż w dniu zakończenia najmu. Lokal powinien być w tym czasie wolny od hipoteki roszczeń innych, niż roszczenie najemcy o przeniesienie własności lokalu.

W ten sposób uregulowano nowy, mieszany tryb nabywania własności lokali, łączący najem lokali ze zobowiązaniem do przeniesienia własności. Wprowadzony jako instrument mający ułatwić zaspokajanie szerszych potrzeb mieszkaniowych, stał się wyjątkowo ciekawą instytucją prawną, poszerzającą katalog sposobów dokonywania transferów praw do nieruchomości na rynku.

Dorota Połosa,
Prawnik,
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości