Dobra passa na rynku nieruchomości trwa. Ale – kupić to jedno, wykończyć lub wyremontować i wyposażyć – to drugie. Ilość transakcji w największych miastach utrzymuje się na stale wysokim poziomie, oczekiwania co do precyzji wykończenia i urody wnętrz rosną, także w przypadku mieszkań pod wynajem. Jednocześnie na rynku usług budowlano-wykończeniowych brakuje doświadczonych pracowników, a znalezienie rzetelnego fachowca z wolnym terminem graniczy z cudem. Inną kwestią jest skalkulowanie wydatków tak, by suma wszelkich kosztów związanych z zakupem lokalu mieszkalnego i przygotowaniem go do użytkowania nie odbiegała rażąco od rynkowego poziomu cen, właściwego dla danej kategorii nieruchomości.
Choć wykracza to poza podstawowy zakres umiejętności pośrednika, warto, byśmy orientowali się w kwestiach związanych z wykończeniem nieruchomości wystarczająco dobrze, by móc klientowi doradzić w zakresie określenia budżetu i, być może, zaproponować wartość dodaną w formie programu wykończenia wnętrz pod klucz. Co możemy zyskać? Opinię rzetelnego doradcy i polecenia zadowolonych klientów, ale także dodatkowe źródło dochodu w naszej firmie.
Jeszcze przed zakupem warto z klientem omówić jego oczekiwania. Kluczowym będzie pytanie o przeznaczenie lokalu. Czy klient kupuje pod wynajem, czy na własne potrzeby? Jak wyglądają jego plany w perspektywie 5-15 lat? Czy istnieje prawdopodobieństwo, że w tym czasie lokal będzie sprzedawany?
Nie ma pośrednika, który w swojej karierze nie zetknąłby się z nieruchomością ewidentnie przeinwestowaną. Sprzedający, którzy przed kilkoma laty z rozmachem wykończyli mieszkanie „pod siebie”, zderzają się boleśnie z realiami rynkowymi, gdy oczekiwana cena okazuje się niemożliwa do uzyskania.
Na drugim biegunie znajdują się mieszkania kupione pod wynajem, wykończone bardzo tanio, poślednimi środkami. Takie wnętrza nie wytrzymują próby czasu - już nawet po roku wymagają remontu lub znacznego obniżenia czynszu, by znaleźć chętnych najemców.
Nie podejmiemy za klienta decyzji i nie będziemy z nim dyskutowali o gustach, ale warto wesprzeć naszych kupujących w określeniu wydatków, które w sumie złożą się na wartość nieruchomości i jej walory inwestycyjne.
W przypadku mieszkań z rynku wtórnego, starszych niż 10- lub 15-letnie, należy możliwie precyzyjnie oszacować koszty remontu (tu kosztochłonne niespodzianki zdarzają się najczęściej) i dopiero po tym etapie oszacować dalsze wydatki.
Oszacowanie kosztów urządzenia nowego mieszkania jest łatwiejsze, ale i tak należy być czujnym. Obowiązująca jeszcze kilka lat temu zasada kalkulowania optymalnego poziomu wydatków na całość wykończenia i wyposażenia, polegająca na pomnożeniu liczby metrów kwadratowych przez 1000 zł brutto, straciła na aktualności.
Obecnie w przypadku mieszkania deweloperskiego podstawowe wykończenie wnętrza wynosi ok. 600-700 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy. W tej kwocie zawierają się: wykonanie podłóg, wykończenie sufitów i ścian (gładziowanie i malowanie), wstawienie drzwi i wykończenie łazienki, łącznie z białym montażem. Po doliczeniu podstawowego umeblowania pokoi i kuchni oraz niezbędnych sprzętów AGD, należy liczyć się z kosztem co najmniej 1000 - 1200 zł brutto „do metra”.
Jeżeli klient stawia na bardziej zindywidualizowane rozwiązania, w obecnych realiach bez problemu osiągnie poziom wydatków 2000 zł i więcej w przeliczeniu na mkw. W tej kwocie wcale nie muszą zawierać się elementy luksusowe, wypracują ją już meble spoza najbardziej ekonomicznej półki lub wykonywane na zamówienie, elementy dekoracyjne (oświetlenie, zasłony, dywany itp.), a także inne niż podstawowe wykończenie ścian i podłóg.
Oszczędności można wygenerować, wykonując część prac samodzielnie lub z pomocą rodziny. Są to jednak oszczędności pozorne, bo brak fachowych umiejętności z całą pewnością odbije się na jakości wykonania, terminie realizacji i trwałości wykonanych elementów - co ma szczególne znaczenie w mieszkaniach pod wynajem, czyli przy intensywnym użytkowaniu. W długofalowej perspektywie warto jednak zaoszczędzić na modnych detalach lub elementach nieodpornych na zużycie, a zadbać o zatrudnienie dobrych ekip budowlanych i odpowiedni stosunek ceny do jakości.
Niektóre biura nieruchomości starają się zapewnić kupującym wartość dodaną w postaci programu wykończenia pod klucz, przygotowanego we współpracy z firmą partnerską. Obowiązuje tu podobna zasada jak w przypadku współpracy z doradcami kredytowymi – za polecenie klienta pośrednik otrzymuje stosowne wynagrodzenie. Warto rozważyć taką możliwość, bo niebagatelne grono Polaków, szczególnie inwestorów indywidualnych, nie decyduje się już na wykończenie mieszkań systemem gospodarczym. Poza oszczędnością czasu, wygodą i pewnością gwarancji, firma realizująca kompleksowe wykończenie pod klucz zapewnia też utrzymanie reżimu budżetowego. O ile tylko będziemy w stanie znaleźć solidnego partnera, za którego jakość usług będziemy chcieli zaręczyć, możliwość wsparcia klientów w procesie wykończenia wnętrz pozwoli nam pozytywnie wyróżnić się na rynku i rozwinąć nasz biznes.
Marek Wasielewski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Neeruchomości
Pośrednik w obrocie nieruchomościami, zarządca nieruchomości
[ październik 2019 ]
