zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Zarządzanie nieruchomościami…

 

Zarządzanie nieruchomościami jest coraz ważniejszym obszarem działalności na rynku nieruchomości. Powstawanie nowych obiektów o różnym przeznaczeniu, pojawiające się nowe typy nieruchomości, powodują, że osoby wykonujące funkcje administratora czy zarządcy muszą stale poszerzać swoją wiedzę i umiejętności. Muszą przystosowywać się do zmieniającego się rynku.  

 

Każdy z różnych zasobów nieruchomościowych wymaga innego podejścia i innych narzędzi. Przez wiele lat zarządcy zajmowali się administrowaniem tradycyjnie wybudowanymi nieruchomościami mieszkaniowymi, biurowcami, centrami handlowymi. Jednofunkcyjność obiektów będących przedmiotem ich pracy, była dla nich zaletą. 

 

Z czasem zaczęło być budowanych coraz więcej nieruchomości, w których znajdują się lokale o różnych przeznaczeniu. Takie hybrydalne nieruchomości mogą sprawiać szereg problemów. Są one mniejsze jeżeli właścicielem budynku jest jeden podmiot. To on lub w jego imieniu działający specjalista ustala zasady i narzuca najemcom sposób funkcjonowania. Dużo więcej niejasności sprawia sytuacja, w której mamy do czynienia z właścicielami poszczególnych lokali. Ich oczekiwania, zamierzenia czy cele nie zawsze dadzą się pogodzić. 

 

Najwięcej niefortunnych zdarzeń występuje przy połączeniu funkcji mieszkaniowej z handlową, biurową czy hotelową. Przez wykorzystywanie lokali nominalnie przeznaczonych na cele mieszkaniowe, na działalność hotelową, należy też rozumieć wynajmowanie ich w ramach najmu krótkookresowego. Takie stanowisko jest uzasadnione wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2018 r. II OSK 3220/17, w którym stwierdzono, że zmiana sposobu użytkowania budynku, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane może być spowodowana nie tylko przeprowadzeniem robót budowlanych w budynku, lecz także faktyczną zmianą sposobu jego użytkowania. 

 

Podobne sformułowania znaleźć można i w innych orzeczeniach sądowych. Prowadzi to do wniosku, że jeżeli w ramach zawartej umowy dochodzi do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w dłuższym okresie, zaś najmowane pomieszczenie staje się głównym miejscem pobytu najemcy, mamy do czynienia z wynajmem nieruchomości. Jeżeli jednak warunki te nie są spełnione, jest duża rotacja najemców, to w grę wchodzi usługa krótkotrwałego zakwaterowania.

 

Cele i podejście chociażby do struktury i wysokości ponoszonych kosztów u stałych mieszkańców, są zupełnie inne niż u tych, którzy lokale na krótki czas wynajmują. Również właściciel sklepu czy biura znajdującego się w budynku, w którym są także mieszkania, mają tego inną ocenę. Pogodzeniem tych odmiennych podejść będzie musiał zająć się zarządca. O ile będzie to możliwe. 

 

Jednym z problemów jest to, że nie ma on właściwych instrumentów prawnych aby móc to uczynić. 

 

Szereg rozwiązań ustawowych tworzonych było w czasach gdy rynek wyglądał inaczej niż obecnie. W wyżej opisanych nieruchomościach z lokalami o różnym przeznaczeniu, które są własnością wielu, poszczególnych właścicieli, aktem prawnym regulującym funkcjonowanie jest Ustawa o własności lokali.  

 

Ten akt prawny uchwalony w roku 1994 nie do końca pozwala dobrze odnaleźć się tak członkom wspólnot jak i administratorom w realiach roku 2019. Przez 25 lat miało miejsce kilka nowelizacji ww. ustawy. Wydaje się, że ich zakres nie był wystarczający. Nie jest to jednak jedyny akt prawny, który należałoby dostosować dzisiejszych czasów. Zbyt częste zmiany prawa, w szczególności czynione na bieżące potrzeby, nie są dobrym rozwiązaniem. Z drugiej strony trzeba dostrzegać pewne bardziej trwałe tendencje i brać je pod uwagę rozważając jakie zmiany w ustawach warto wprowadzić. 

 

Kolejnym istotnym zagadnieniem jest odpowiedni poziom profesjonalizmu u zarządców i administratorów. Ustawiczne kształcenie, poszerzanie swoich umiejętności, mądre czerpanie z zagranicznych doświadczeń czy specjalizacja powinny znacznie pomóc w zajmowaniu się, nawet bardzo złożonymi, zaawansowanymi technicznie nieruchomościami. 

 

 

Szymon Sędek
Adwokat
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ październik 2019 ]

 

 

 

 

 
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
firmy stosujące Kartę Praw Klienta
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w orzecznictwie sądowym