Wiele osób aktualny wzrost cen, głównie w przypadku małych mieszkań, próbuje porównywać do „bańki cenowej”  z lat 2006-08 i zastanawiają się kiedy nastąpi koniec. Próba porównań dnia dzisiejszego do czasów sprzed ponad dekady nie jest najszczęśliwszym posunięciem, ponieważ przyczyny i okoliczności są zupełnie inne.

Niektórzy twierdzą również, że ceny mieszkań osiągnęły maksimum z czasów wspomnianej „bańki cenowej”… Kwoto owszem…, ale jeśli weźmiemy pod uwagę wzrost płacy minimalnej, wzrost cen czy siłę nabywczą, to okaże się, że wygląda to zupełnie inaczej.

W ubiegłych latach (2006-08) główną i podstawową przyczyną napędzenia popytu, a tym samym wzrostu cen było „rozdawnictwo” kredytowe banków. Zbiegło się to w czasie z bardzo niskim kursem CHF, a co za tym idzie większą zdolnością kredytową nabywców. Następnie swoją „cegiełkę” do napędzenia popytu skutecznie dołożyły media publikując różnej treści materiały o „szybkim wzroście cen”, możliwościach zarobienia na inwestycjach w nieruchomości, itd… 

Należy też przypomnieć, że klika lat wcześniej wygasły w większości, uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZ), co pozwoliło na zakupy gruntów rolnych i dzielenie ich na działki powyżej 0,3ha. Takie „spekulacyjne” zakupy stały się na tyle powszechne, że na rynku pojawiła się niespotykana dotąd wcześniej ilość działek rolnych, gdzie można było uzyskać warunki zabudowy (WZ). Po nasyceniu rynku działek, spora część inwestorów przeniosła się na rynek mieszkaniowy, co przyczyniło się również do zwiększenia popytu.

Aktualnie główną przyczyną wzrostu cen jest zwiększenie się popytu spowodowanego zakupami inwestycyjnymi. Do tego mamy niskie bezrobocie, niskie stopy procentowe oraz stabilniejszą sytuację gospodarczą. Kupowanie mieszkań pod wynajem, a w szczególności pod wynajem krótkoterminowy stało się niezmiernie popularne. Do tego należy doliczyć zakupy w celach „handlowych” (ostatnio modne określenie „na flipa”). Właśnie te, największe w ostatnich latach grupy „inwestorów” są główną przyczyną zwiększającego się popytu i wzrostu cen.

Pomijam rozważania na temat źródeł mody (niespotykanej dotąd wielkości trendu) na zakupy inwestycyjne, których jest kilka, i nie tylko te czysto ekonomiczne. Jednak nie można pominąć wpływu mediów na zwiększenie się popytu. W trakcie poprzedniej „bańki cenowej” kiedy w mediach zaczął królować temat inwestowania na rynku nieruchomości z czasem okazało się, że był to początek jej końca. Jedni dostrzegali „koniec” wcześniej inni później. Koniec trendu wzrostowego, a następnie spadek cen odbywał się w różnych regionach z mniejszym lub większym przesunięciem czasowym w stosunku np. do Warszawy.

Dzisiaj, pomimo wielu zasadniczych różnic możemy zauważyć podobne zjawisko. Od 2-3 miesięcy tematem, który ogromnie zyskał na popularności nie tylko mediach, ale również w "social mediach" jest właśnie rynek nieruchomości, rodzaje wynajmu, „flipy” i optymistyczne szacowanie zysków w mniej bądź bardziej prawidłowy sposób. Fakt ten zapewne zwiększa „modę” na zakupy inwestycyjne i jeszcze bardziej podgrzewa atmosferę „huraoptymizmu”. Do tego jeśli weźmiemy pod uwagę planowane zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz ostrzeżenie UOKiK i KNF dotyczące inwestycji w apart- i condohotel, to może się okazać, że część inwestorów z tych segmentów przeniesie swój kapitał (swoją aktywność) na rynek pierwotny i wtórny. To wszystko może spowodować czasowe zwiększenie się popytu i być może spowoduje nawet dalszy wzrost cen. Pytaniem pozostaje tylko, na jak długo? 

Jeśli weźmiemy pod uwagę spłaszczenie różnicy cen pomiędzy mieszkaniami dwu- i trzypokojowymi oraz fakt, że niektórzy inwestorzy mają kłopoty z odzyskaniem zainwestowanego kapitału, a niektórzy wręcz odnotowują nie małe straty, to odnosząc się do analogicznej sytuacji w mediach z lat 2006-08 zasadnym wydaje się pytanie: czy nie jest to początek końca!?

Należy pamiętać również, że każda „niekorzystna” zmiana prawa czy podatkowa, jak choćby oczekiwany wyrok TSUE w sprawie „frankowiczów” może zburzyć wszelkie prognozy i zmienić czy nawet odwrócić aktualny trend.

Jedyny „pewnik” to fakt, że rynek nieruchomości zachowuje się jak sinusoida, a jedyną niewiadomą jest wielkość amplitudy i jej okresy. 

Leszek A. Hardek 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
ENF, doradca, pośrednik i zarządca nieruchomości

[ wrzesień 2019 ]