zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Tzw. umowy pośrednictwa na wyłączność ponownie...

 

Wydawałoby się, że kwestie dotyczące umów pośrednictwa z opcją wyłączności zostały wielokroć opisywane i wyjaśnione. Temat niestety systematycznie powraca.

 

Przypomnieć więc należy, że nieobowiązujący od 1 stycznia 2014 r. art. 180 ust.3a ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwalał na zawieranie umów pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność z zakresie tegoż pośrednictwa; W aktualnym tekście ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 po. 2204 ze zm.) nie znajdziemy już wspomnianego przepisu, gdyż został uchylony. Nie oznacza to jednak, że nie wolno zawierać umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z opcją wyłączności. Umowy takie bywają niekiedy nazywane otwartymi, dostępnymi lub ekskluzywnymi. 

 

W dalszym ciągu, mimo upływu wielu już lat, umowy „na wyłączność” są postrzegane przez niektórych pośredników jako idealne dla nich rozwiązanie, gdyż sprzedający (przede wszystkim o nich chodzi) zawsze będą zobowiązani do zapłacenia umówionego wynagrodzenia (prowizyjnego lub kwotowego) bez względu na to kto: będący stroną umowy pośrednik, zamawiający czy inny pośrednik znalazł nabywcę i doprowadził do zawarcia spodziewanej transakcji. 

 

Ten pogląd jest błędny, nie znajduje potwierdzenia w orzecznictwie ani w obowiązujących przepisach. Wyłączność można zastrzec w ten sposób, że zawierający umowę pośrednik będzie jedynym (przed innymi pośrednikami) uprawnionym do wprowadzenia nieruchomości do obrotu i wykonywania czynności pośrednictwa. Nie oznacza to jednak, że zamawiający nie ma prawa sam prowadzić czynności zmierzających do znalezienia nabywcy, czyli zawarcia spodziewanej umowy, np. zamieszczać ogłoszeń w Internecie, prasie, rozpytywać znajomych.

 

Pośrednikowi będzie się należało wynagrodzenie tylko wtedy, kiedy w wyniku podjętych przez niego działań (niekiedy wspólnie z innymi pośrednikami zaproszonymi do współpracy) strony zawrą oczekiwaną umowę, chyba, że co innego będzie wynikało z indywidualnie wynegocjowanej umowy zawartej z zamawiającym, np. pośrednik ma prawo żądania wypłaty wynagrodzenia za wykonanie określonych czynności.

 

Należy pamiętać, że większość umów pośrednictwa zawierana jest z konsumentami, których prawo chroni dodatkowo. Już 9 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwoloną klauzulę o treści: „Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron." Uzasadniając wyrok Sąd uznał, że kwestionowany zapis nie został uzgodniony indywidualnie, przejęto go z wzorca umowy, jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interes konsumenta, nadto „wypełnia treść klauzuli abuzywnej zawartej w art. 385 pkt 22 kc, która ustanawia zasadę, iż niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Postanowienie to jest sprzeczne z naturą umów wzajemnych z art. 487 § 2 oraz art. 488 kc, a do takich należą umowy konsumenckie, gdyż przyznaje korzyść w postaci pełnego wynagrodzenia dla pośrednika także w przypadku niewykonania przez niego umowy naruszając tym samym interes słabszej strony, to jest konsumenta, który nie otrzymuje żadnej korzyści wobec niewykonania obowiązków przez pośrednika, a nadto jest zobowiązany do powstrzymywania się przed szukaniem na własną rękę kontrahentów. Postanowienie (…) rozrywa związek miedzy wykonaniem zobowiązań przez każdą ze stron umowy. Konsument zobowiązany jest bowiem zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi także wtedy, gdy ten ostatni nie spełni swego świadczenia.”

 

Zakwestionowane postanowienie zostało wpisane do rejestru klauzul abuzywnych pod poz. 1656. Tożsame co do treści niedozwolone postanowienia umowne odnajdziemy także pod poz. 3561, 3883, 4052 i 4295. Bliższe omówienie pojęć „niedozwolone postanowienie umowne”, „rażące naruszenie interesu konsumenta” oraz „sprzeczne z dobrymi obyczajami” osoby zainteresowane tematem mogą znaleźć w wydanej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości książce pod tytułem „Niedozwolone postanowienia umowne w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w świetle orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów” autorstwa niżej podpisanej.

 

Warto zwrócić uwagę na wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 13 lutego 2019 r., sygn. akt XI GC 1869/18, orzeczenia.ms.gov.pl, w którym uznał, iż „z istoty «umowy na wyłączność» należy wnioskować okoliczność, że pozwany nie będzie korzystał z usług innych pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedaż osobie nie wskazanej przez żadnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie może być traktowana jako naruszenie zasady wyłączności. Pośrednik w takiej sytuacji domaga się bowiem wynagrodzenia za zdarzenie, w którym w ogóle nie dochodziło do pośrednictwa jakiegokolwiek pośrednika. W konsekwencji zapis § 5 umowy przewidujący możliwość zadania wynagrodzenia prowizyjnego w takiej sytuacji jest w takim zakresie nieważny (art. 3531 kc w zw. z art. 58 § 3 kc).”


umowy na wyłączność

 

Oczywistym jest, że przy realizowaniu umowy pośrednictwa z opcją wyłączności pośrednik jest zobowiązany do wykonywania czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności. Nie tylko jest zobowiązany do jak najlepszego wyeksponowania oferowanej nieruchomości na rynku nieruchomości, lecz, co bardzo ważne, nie wolno mu utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa z klauzulą wyłączności; odmienne postępowanie byłoby oczywistym działaniem na szkodę zamawiającego. 

 

Jednak, po szczegółowym indywidualnym wynegocjowaniu odnośnego postanowienia umowy, sprzedający może udzielić pośrednikowi pełnej wyłączności. To znaczy, zobowiąże się do zapłacenia wynagrodzenia nawet wówczas, kiedy sam, bez najmniejszego udziału pośrednika, sprzeda nieruchomość. W umowie, jeżeli taka będzie wola stron, mogą być określone przypadki wyłączone spod działania tej klauzuli. 

 

Należy jednak pamiętać, że w razie sporu na pośredniku (przedsiębiorcy) będzie spoczywał ciężar udowodnienia, że kwestionowany zapis umowy został indywidualnie wynegocjowany, nie został przejęty ze wzorca umowy. Umieszczony w umowie zapis, że poszczególne postanowienia zostały indywidualnie wynegocjowane nie jest wystarczający, co więcej, został on uznany za klauzulę niedozwoloną i wpisany do rejestru niedozwolonych postanowień umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 

 

Warto w tym miejscu przywołać wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 2 grudnia 2015 r., sygn. akt VIII Ca 627/15, który rozpatrując apelację wniesioną przez zamawiającą, uznał: „(…) Sąd Rejonowy bezpodstawnie przyjął, ze klauzula wyłączności w umowie pośrednictwa nie została indywidualnie uzgodniona, mimo że z poczynionych przez niego ustaleń faktycznych wynika coś przeciwnego. Sąd stwierdził, że kwestionowany zapis nie był indywidualnie uzgodniony z pozwaną, bowiem powód korzystał z gotowego wzorca umów, a parafka pozwanej przy zapisie, który już znajdował się w tej umowie, nie stanowi indywidualnego uzgodnienia. Sąd Rejonowy jednak przy ocenie tej przesłanki zdawał się nie zauważać, że pozwana nie tylko parafowała sporny zapis, godząc się z jego treścią, ale też z własnej inicjatywy go modyfikowała. W umowie bowiem strony w formie aneksu umieszczonego w umowie wskazały, że klauzula wyłączności nie obejmuje klientów oglądających dom w lecie 2010 r. skierowanych w trakcie umowy z (…) biura współpracującego. Z powyższego wynika więc nie tylko, że pozwana niewątpliwie współkształtowała treść klauzuli wyłączności, co więcej doskonale rozumiała jej treść i skutki, których właśnie za pomocą powyższego aneksu chciała, w wypadku wskazanych klientów, uniknąć.”

 

Z dniem 17 kwietnia 2016 r. zmianie uległ model kontroli abstrakcyjnej. W dalszym ciągu, zgodnie z art. 23a ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t.j. Dz.U. z 2019 poz. 369) zakazane jest stosowanie we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w art. 3851 § 1 kc.

 

Już nie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest władny uznać daną klauzule za abuzywną. Decyzję w tym przedmiocie podejmuje Prezes UOKiK zakazując jej wykorzystywania; może również określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zakazu ustanowionego w art. 23a, np. zobowiązać przedsiębiorcę do poinformowania konsumentów, będących stronami umów zawartych na podstawie wzorca o uznaniu za niedozwolone danego postanowienia. Prawomocna decyzja ma skutek wobec przedsiębiorcy, co do którego stwierdzono stosowanie niedozwolonego postanowienia umownego oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawarli z nim umowę na podstawie wzorca wskazanego w decyzji (art. 23b –art. 23d). Wpisywana jest do bazy decyzji Prezesa UOKiK. Zmiana modelu kontroli abstrakcyjnej nie oznacza, że klauzule abuzywne wpisane do rejestru zostały uznane za dozwolone. Stanowią wskazówkę jakich postanowień nie należy umieszczać w umowach zawieranych przez przedsiębiorcę z konsumentami.

 

 

 

Anna Jackowska,
Prawnik 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ wrzesień 2019 ]

 

 

 

 

 

 

Sprawdź pośrednika
Sprawdź zarządcę
DOŁĄCZ DO SIECI
Facebook Twitter Youtube
PFRN poleca
Jak uzyskać tytuł specjalisty?
System Jakości Expert