Wyłączność? TAK, ale tylko pod pewnymi warunkami… czyli jak skutecznie zniechęcić i obrzydzić klientowi umowy na wyłączność.

Gdyby ktoś mnie zapytał dlaczego umowa pośrednictwa powinna być zawierana na wyłączność, szybko i lakonicznie mogę wymienić jej zalety i to m.in:

1. Daje możliwość szerszej - jawnej, skuteczniejszej i lepszej promocji nieruchomości;
2. Zwiększa zaangażowanie pośrednika;
3. Daje oszczędność czasu zarówno oferującemu jak i pośrednikowi;
4. Eliminuje i zapobiega możliwości zapłacenia dwóch, a nawet trzech wynagrodzeń przez oferującego (Zamawiającego);
5. Eliminuje i zapobiega dublowaniu się ogłoszeń, często z różnymi cenami i opisami, co ma negatywny wpływ na postrzeganie oferty;
6. Pozwala oferującemu na znacznie większą kontrolę nad czynnościami wykonywanymi przez pośrednika;
7. Zwiększa prawdopodobieństwo sprzedaży, a pośrednikowi otrzymania wynagrodzenia za wykonaną usługę.

Pomimo wielu zalet jakie posiada umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, pośrednik oferujący podpisanie takiej umowy musi spełnić jednak kilka warunków, aby prawidłowo wykorzystać możliwości, jakie daje tego rodzaju umowa, a nie wykorzystywać dla własnych celów samego faktu jej podpisania. 

Proponując Zamawiającemu i podpisując tego typu umowę pośrednictwa nie można:

1. Nie zapoznać się dobrze z nieruchomością, nie zbadać szczegółowo stanu prawnego i faktycznego;
2. Przyjmować nieruchomości ze znacznie zawyżoną ceną (bez jednoznacznego wyjaśnienia), ponieważ prawdopodobnie nie zostanie sprzedana i narażamy się zarzut, że zablokowaliśmy działania właściciela, a nieruchomość dalej nie została sprzedana;
3. Podpisać umowy i nie podejmować czynności reklamowych czy wręcz „ukrywać” nieruchomość, ponieważ skutecznie ograniczamy grono potencjalnych nabywców;
4. Podpisać umowy i nie przekazać informacji o nieruchomości do biur współpracujących albo wręcz odmawiać współpracy z innymi biurami, ponieważ skutecznie ograniczamy grono potencjalnych nabywców. Nawet w standardach zawodowych obowiązujących do końca 2013 roku było wskazanie, że pośrednik nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy tego rodzaju umowa. Najlepszym narzędziem do tego rodzaju działań są lokalne MLSy (lokalne systemy wymiany ofert);
5. Proponować jej zawarcia, nie sprawdzając czy nieruchomość nie jest przedmiotem innej ważnej umowy pośrednictwa i pomijać fakt ewentualnych konsekwencji takiego działania.

Niestety, jak możemy zaobserwować jest nie mała grupa pośredników, którzy notorycznie popełniają powyższe błędy, a niektórzy wręcz robią to z premedytacją, czym niestety skutecznie zniechęcają klientów to tego rodzaj umów, a jednocześnie działają na szkodę całej grupy zawodowej.

Leszek A. Hardek 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
ENF, doradca, pośrednik i zarządca nieruchomości

[ wrzesień 2019 ]