Teza

Przepis art. 180 ust. 1 GospNierU nie odbiega od powszechnie rozumianego znaczenia pośrednictwa. Stanowi on, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umowy mającej za przedmiot nieruchomość. Pod pojęciem „inne osoby” należy jednak rozumieć podmioty niebędące jednocześnie pośrednikiem, co oznacza, że z pośrednictwem mamy do czynienia wtedy, gdy pośrednik poszukuje swojemu klientowi innych osób zainteresowanych nabyciem lub zbyciem, wynajmem, dzierżawą nieruchomości w zależności od zakresu umowy pośrednictwa. Wyrok Sądu Rejonowego w Bydgoszczy I Wydział Cywilny z 19 września 2012 r., IC 39/12

Stan faktyczny

W dniu 17 stycznia 2011 r. przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa (zwanym dalej „Przedsiębiorcą”) w obrocie nieruchomościami zawarł z Zamawiającym umowę, której przedmiotem było wyszukanie dla Zamawiającego mieszkania. Strony umówiły się na wynagrodzenie w wysokości 2,5 % (brutto) wartości nieruchomości. Zamawiającemu w wykonaniu umowy zostały wskazane dwa mieszkania, które go nie zainteresowały. W dniu 11 lutego 2011 r. strony zawarły kolejną umowę pośrednictwa  ze zmodyfikowanymi warunkami wynagrodzenia Pośrednika do 2% (brutto) wartości nieruchomości. Obie umowy stanowiły, że pośrednikiem prowadzącym sprawę (odpowiedzialnym) jest inna niż zawierająca umowę osoba, posiadająca licencję zawodową. Wykonując umowę pośrednictwa, pracownik Przedsiębiorcy wskazał Zamawiającemu lokal mieszkalny stanowiący własność Przedsiębiorcy. Zamawiający zdecydował się na jego kupno. Pracownik Przedsiębiorcy, który wcześniej prezentował Zamawiającemu także poprzednie mieszkania, przygotował umowę przedwstępną sprzedaży wybranego lokalu, odczytał ją, był obecny przy jej zawieraniu, umówił strony do notariusza, pozostając z Zamawiającym w kontakcie. Pracownik Przedsiębiorcy skontaktował Zamawiającego z doradcą kredytowym, a Przedsiębiorca otrzymał prowizję z tego tytułu, że Zamawiający zaciągną kredyt przy pomocy tego doradcy. Do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego doszło w dniu 7 kwietnia 2011 r. W tymże dniu Przedsiębiorca wystawił Zamawiającemu fakturę VAT z tytułu wynagrodzenia za usługi pośrednictwa w kupnie lokalu mieszkalnego. Zamawiający odmówił zapłaty prowizji. Przedsiębiorca uzyskał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, od którego Zamawiający wniósł sprzeciw. Po rozpoznaniu sprawy, Sąd oddalił powództwo Przedsiębiorcy. 

W niniejszej sprawie Zamawiający podniósł, że Przedsiębiorca nie poinformował go w chwili zawarcia umowy pośrednictwa i wskazania mieszkania, że jest jego właścicielem. Ponadto Zamawiający zwrócił uwagę, że gdy ta sama osoba jest pośrednikiem i stroną umowy sprzedaży, nie ma podstaw do obciążania prowizją za wykonanie usługi pośrednictwa. Pośredniczenie polega bowiem na stworzeniu sposobności zawarcia umowy przez inne osoby, na skojarzeniu ich ze sobą. Zamawiający podniósł także, iż osoba wskazana w umowie pośrednictwa, jako odpowiedzialna za jej wykonanie, nie zawarła tej umowy, a poza tym nie była obecna przy świadczeniu usługi i nie miała z Zamawiającym kontaktu.

W odpowiedzi na sprzeciw Przedsiębiorca zakwestionował sposób interpretacji art. 181 ust. 1 GospNierU, przyjęty przez Zamawiającego. Wskazał w szczególności, że Zamawiający zapoznał się z kilkoma ofertami mieszkań, których jedno stanowiło własność Przedsiębiorcy, a Zamawiający nie miał nic przeciwko temu. Poza tym oferta była dostępna także w innych biurach pośrednictwa, więc jej nieprzedstawienie naruszałoby interes Zamawiającego. Przedsiębiorca argumentował również, że użyty w przepisie art. 180 ust. 1 GospNierU zwrot „przez inne osoby” nie oznacza, że jedną z tych osób nie może być pośrednik, a przecież Zamawiający był w stosunku do Przedsiębiorcy inną osobą.  Zaznaczył, że zgodnie z art. 180 ust. 4 GospNierU, przez umowę pośrednictwa pośrednik ( lub przedsiębiorca) w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia określonych umów, co oznacza, że czynności pośrednika oceniane są z punktu widzenia pośrednika, a nie obu stron transakcji. Pośrednik działa bowiem, co do zasady, na rzecz jednej strony transakcji i nie ma znaczenia, kto jest po drugiej stronie. Przedsiębiorca uznał, że wywiązał się ze swojego zobowiązania, bo znalazł Zamawiającemu mieszkanie o określonych parametrach, dlatego żądanie zapłaty prowizji było zasadne. Przedsiębiorca   podniósł  ponadto, że  za  powyższym  rozumieniem  GospNierU  przemawia zasada swobody gospodarczej, która zakazuje ograniczania przedsiębiorców, prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wyłącznie do nieruchomości niebędących ich własnością. Poza tym powołał się też na orzeczenie Sądu Najwyższego, z którego wynika, iż nawet w sytuacji, gdy umowa pośrednictwa jest nieważna, to strony powinny się z niej rozliczyć.

Z uzasadnienia wyroku

Sąd zważył, że zgodnie z art. 180 ust. 1 GospNierU, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów mających za przedmiot między innymi nabycie nieruchomości. Umowa pośrednictwa może być zawarta przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, czyli osobę posiadającą stosowną licencję zawodową (art. 179 ust. 2 GospNierU) lub przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami (art. 179 ust. 3 GospNierU), jakim był Przedsiębiorca. Przez umowę pośrednictwa, zgodnie z art. 180 ust. 4 GospNierU, pośrednik (przedsiębiorca) zobowiązuje się do dokonania dla zamawiającego czynności zdefiniowanych w ustępie 1 tego przepisu jako pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a zamawiający do zapłaty prowizji.

Zdaniem Sądu, należało zauważyć, że w potocznym rozumieniu „pośrednictwo” oznacza zastępstwo, załatwianie. Pośrednikiem jest osoba, której działalność polega na powiązaniu dwóch innych podmiotów np. producenta z odbiorcą towaru, usługodawcy z zainteresowanym usługą, sprzedawcy z kupującym. Pośrednik sam niczego nie wytwarza, nie oferuje, nie sprzedaje, a jedynie reprezentuje odpowiedni podmiot i przedstawia go potencjalnym kontrahentom. Za swoje czynności pośrednik otrzymuje wynagrodzenie od czynności prawnej, której dokona jego klient z kontrahentem. Przepis art. 180 ust. 1 GospNierU nie odbiega od powszechnie rozumianego znaczenia pośrednictwa. Stanowi on, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umowy mającej za przedmiot nieruchomość. Pod pojęciem „inne osoby” należy jednak rozumieć podmioty nie będące jednocześnie pośrednikiem, co oznacza, że z pośrednictwem mamy do czynienia wtedy, gdy pośrednik poszukuje swojemu klientowi innych osób zainteresowanych nabyciem lub zbyciem, wynajmem, dzierżawą nieruchomości w zależności od zakresu umowy pośrednictwa. Nie można zgodzić się z poglądem, że na gruncie art. 180 ust. 1 GospNierU wystarczy, aby jedna z osób mających dokonać czynności dotyczącej nieruchomości była kimś innym niż pośrednik. W takiej sytuacji ustawodawca nie musiałby posługiwać się określeniem „inne osoby” w tekście ustawy, gdyż byłoby to oczywiste. Pośrednik nie mógłby przecież zawrzeć czynności z samym sobą, zawsze musiałby mieć kontrahenta będącego dla niego „inną osobą”. W tym jednak rzecz, że takie „inne” od pośrednika osoby muszą występować po obu stronach czynności prawnej, do której dokonania ma zmierzać umowa pośrednictwa, niezależnie od tego, czy obie one są klientami pośrednika. W przeciwnym razie, gdy pośrednik jest stroną czynności, to nie pośredniczy on w jej dokonaniu, ale po prostu sprzedaje, kupuje, wynajmuje, wydzierżawia. Kierując swoje kroki do biura pośrednictwa, klient nie czyni tego, aby dowiedzieć się, czy pośrednik nie jest sam właścicielem poszukiwanej nieruchomości, tylko po to, by pośrednik wskazał osobę zainteresowaną taką transakcją. Zwracając się do pośrednika, zamawiający nie godzi się płacić prowizji za to, że pośrednik sprzeda mu swoją nieruchomość, tylko za to, że przeanalizuje on oferty na rynku i zaproponuje zamawiającemu  te z nich, które odpowiadają przedstawionym oczekiwaniom. Za takie czynności pośrednikowi należy się wynagrodzenie, bo to jest nakład pracy, jaki pośrednik czyni dla swojego klienta. Oczywistym jest, zdaniem Sądu, że pośrednik działa na rzecz i w interesie swojego klienta, którym jest przynajmniej jedna strona umowy, ale nie bez znaczenia jest to, kto znajduje się po drugiej stronie, jeśli bowiem jest to pośrednik, nie mamy do czynienia z pośrednictwem, lecz po prostu ze sprzedażą. 

W ocenie Sądu, wskazane powyżej rozumienie treści art. 180 ust. 1 GospNierU nie narusza w żadnym wypadku interesu klienta pośrednika, nie ogranicza też swobody działalności gospodarczej pośrednika. Jeśli pośrednik chce osobie, która się do niego zgłosiła w poszukiwaniu nieruchomości, sprzedać swoje własne mieszkanie, to może czynności takiej dokonać, tyle, że nie ma prawa, oprócz ceny sprzedaży, żądać dodatkowo prowizji dla pośrednika, którym wówczas nie jest. W przedmiotowej sprawie pośrednik działał wyłącznie we własnym imieniu i na swoją rzecz jako zbywca nieruchomości. Zawarcie umowy, na mocy której kupujący zobowiązuje się wobec sprzedającego do zapłaty jakiejkolwiek innej kwoty poza ceną, byłoby sprzeczne z istotą umowy sprzedaży, przez którą sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić cenę. Zgodnie z art. 3531KC, strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego. Postanowienia sprzeczne z powyższą dyrektywą są z mocy art. 58 § 1 KC nieważne. Wszelkie świadczenia z umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wyczerpała cena za ten lokal. Tylko taka gratyfikacja należała się Przedsiębiorcy za przeniesienie na Zamawiającego własności rzeczy. Jeśli Zamawiający zgodziłby się na zapłatę 2% wartości tej nieruchomości, oprócz ceny sprzedaży, na podstawie umowy pośrednictwa, to takie postanowienie byłoby sprzeczne z naturą umowy sprzedaży i obchodziłoby przepisy o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami.

Sąd zwrócił też uwagę, że wykonywane przez pracownika Przedsiębiorcy czynności nie były jedynie pomocniczymi, jak stanowi art. 180 ust. 2 GospNierU, lecz wyczerpywały pełen zakres czynności pośrednika. Wobec tego, niezależnie od argumentu, że umowa pośrednictwa w ogóle nie została przez Przedsiębiorcę wykonana, stwierdzić należało, że nie była ponadto wykonywana przez osobę uprawnioną do tego z mocy ustawy.

Sąd ustosunkował się ponadto do powołanego przez pełnomocnika Przedsiębiorcy poglądu, opartego na orzecznictwie Sądu Najwyższego, że nawet jeśli umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest nieważna, to strony powinny się z niej rozliczyć. Argumentacja wywiedziona w orzeczeniu V CSK 528/10 nie ma, zdaniem Sądu, zastosowania do niniejszej sprawy, albowiem powstała na gruncie innego stanu faktycznego. W sprawie, w której zapadło orzeczenie, umowę pośrednictwa zawarł podmiot do tego nieuprawniony, co czyniło ją nieważną, a faktycznie wykonywał on na rzecz klientów czynności, do których się zobowiązał. W niniejszej sprawie Przedsiębiorca nie wykonał natomiast umowy pośrednictwa, która nie była dotknięta nieważnością.   

Zdaniem autora

W przedstawionej sprawie Sąd trafnie zinterpretował treść art. 180 ust. 1 GospNierU. W myśl  tego przepisu,  pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest to działalność zawodowa wykonywana przez pośredników na zasadach określonych w ustawie. Pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności ukierunkowanych na obrót nieruchomością. W definicji tej nie mieszczą się więc czynności, które wprawdzie są wykonywane w związku z obrotem, lecz nie mają go na celu. W ujęciu ustawowym działalność zawodowa w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,
2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. najmu lub dzierżawy nieruchomości,  
4. innych umów niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Można przyjąć, że pośrednik w ramach działalności zawodowej jest uprawniony do podejmowania czynności zmierzających do stworzenia takiego stanu faktycznego, w którym kontrahenci będą mogli zawrzeć jedną ze wskazanych powyżej umów transakcyjnych. Zakres, w jakim pośrednik zmierza do stworzenia możliwości obrotu nieruchomością, jest ustalany z zamawiającym w umowie pośrednictwa. W brzmieniu art. 180 ust. 1 GospNierU, nadanym w nowelizacji ustawy w 2003 r., zamiast zamkniętego katalogu umów obrotu nieruchomościami, do zawarcia których zmierza pośrednik, spotykamy zapis podający przykładowe rodzaje transakcji i stanowiący, że udział pośrednika jest dopuszczalny ponadto w przypadku innych rodzajów umów mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części. W tym zakresie mieszczą się zarówno umowy rozporządzające, jak i zobowiązujące. Pośrednik ma zatem prawo wykonywać czynności zawodowe zmierzające do przeprowadzenia każdej transakcji mającej na celu obrót nieruchomością. Podstawowym kryterium prawnym uczestnictwa pośrednika w transakcjach na rynku nieruchomości jest forma obrotu, która powinna być umowna, co wyklucza udział pośrednika w nabyciu praw na przykład przez czynność jednostronną (wywłaszczenie nieruchomości) bądź wskutek zdarzenia prawnego (zasiedzenie, dziedziczenie).

Pośrednictwo traci swój ustawowy charakter, jeśli dotyczy umów, w których stroną jest sam pośrednik (przedsiębiorca). Stroną przyszłej umowy transakcyjnej, objętej pośrednictwem, powinna być zatem inna osoba, a nie sam pośrednik. Założeniem bowiem ustawodawcy było przyznanie pośrednikowi roli osoby świadczącej pomoc uczestnikom obrotu nieruchomościami, a nie osoby angażującej się bezpośrednio w realizację tego obrotu. Pośrednictwo oznacza działalność osoby trzeciej mającą na celu porozumienie się między stronami lub załatwienie jakichś spraw dotyczących obu stron. Pośredniczyć to znaczy występować w roli łącznika. Pośrednictwo polega na zastępowaniu, inaczej wyręczaniu innej osoby w czynnościach porozumiewania się. Nadając temu pojęciu szersze znaczenie, można przyjąć, że jest to forma aktywności zmierzająca do spowodowania wymiany gospodarczej świadczeń pomiędzy zlecającym usługę a osobą trzecią, której bezpośrednim celem jest najczęściej wywołanie skutku prawnego w postaci zawarcia umowy. Warto dodatkowo zwrócić uwagę, że pośrednik wprawdzie nie może występować w trakcie pośrednictwa  jako strona w obrocie nieruchomością, ale może być przedstawicielem strony, dokonując w jej imieniu transakcji – zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży oraz umowę przenoszącą własność nieruchomości. W świetle art.  180 ust. 1 GospNierU, dopuszczalne jest zastępstwo bezpośrednie strony umowy transakcyjnej przez pośrednika, który jako pełnomocnik tejże strony, może dokonać czynności prawnej wywołującej skutek dla tej strony. Tego rodzaju sytuacje występują sporadycznie, gdyż pośrednik wykonuje na rzecz zamawiającego usługę, zasadniczo czynności faktyczne a nie prawne.

Jeśli w trakcie wykonywania czynności zawodowych pośrednik postanowi jednak zająć miejsce strony, wówczas konsekwencją takiej decyzji powinno być doprowadzenie do rozwiązania umowy pośrednictwa. W świetle dyspozycji art. 180 ust. 1 GospNierU, pośrednictwo w kupnie nieruchomości nie może być realizowane równolegle z działaniami właściciela – strony umowy pośrednictwa, zmierzającymi do sprzedaży tej samej nieruchomości. Bez znaczenia dla oceny prawnej takiej sytuacji jest, czy stroną umowy pośrednictwa jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami, czyli osoba posiadającą licencję zawodową. Nieistotne jest  także, kto jest osobą odpowiedzialną za wykonanie umowy pośrednictwa – pośrednik będący właścicielem nieruchomości, czy inny pośrednik. W obu przypadkach obowiązuje wymóg pośrednictwa zgodnego z art. 180 ust. 1 GospNierU, aby wymieniony przedsiębiorca lub pośrednik nie byli stronami przyszłej umowy transakcyjnej. Pomiędzy interesem zbywcy nieruchomości, który jednocześnie świadczy swojemu kontrahentowi usługę pośrednictwa w jej kupnie, zachodzi oczywista sprzeczność. Jeśli właściciel nieruchomości podejmuje czynności, które  jednocześnie zmierzają do zbycia nieruchomości oraz czynności pośrednictwa na rzecz nabywcy, wówczas te ostatnie działania nie można nazwać pośrednictwem w rozumieniu art. 180 ust. 1 GospNierU. W związku z tym, realizacja wymienionych działań nie uprawnia właściciela nieruchomości do żądania zapłaty wynagrodzenia za pośrednictwo.

Rozpatrując przedstawioną sprawę, Sąd ponadto zwrócił uwagę, że umowa pośrednictwa nie była wykonywana przez osobę uprawnioną do tego z mocy ustawy. Trzeba mieć na względzie, że pośrednik ma prawo wykonywać czynności zawodowe osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie (art. 180 ust. 2 GospNierU). Korzystanie z pomocy innych osób przy wykonywaniu czynności pośrednictwa jest dopuszczalne w wyraźnie określonym zakresie. Jest to obszar czynności o charakterze pomocniczym. Oznacza to jednocześnie zakaz powierzania innym osobom tych zadań z katalogu czynności zawodowych pośrednika, które powinien on wykonywać samodzielnie i osobiście. Kwestia prawidłowych relacji pomiędzy pośrednikiem a pomocnikiem, zwłaszcza w zakresie nadzoru nad czynnościami pomocniczymi, rodzi w praktyce wiele kontrowersji. Była też wielokrotnie przedmiotem postępowań w ramach odpowiedzialności zawodowej. Ustawa nie zawiera definicji czynności pomocniczych. Można zatem uznać, że pomocnictwo jest dopuszczalne w zakresie wszystkich czynności zawodowych, które podejmie pośrednik w celu stworzenia możliwości dokonania transakcji przez kontrahenta. Relacje pomiędzy pośrednikiem a pomocnikiem w wykonywaniu czynności pośrednictwa nie powinny być jednak zachwiane. Trzeba stale pamiętać, że pomocnictwo nie oznacza zastępstwa w czynnościach, które wymagają zawodowego przygotowania i wiedzy pośrednika. Byłoby to bowiem sprzeczne z istotą licencji uprawniającej pośrednika do wykonywania usług specjalistycznych, ustawowo dla niego zastrzeżonych. W zaprezentowanej sprawie miała miejsce sytuacja, w której umowę pośrednictwa realizowała osoba nieuprawniona, w niejako zastępstwie pośrednika odpowiedzialnego za jego wykonanie. Warto jeszcze dodać, że pomocnicy samodzielnie wykonujący czynności pośrednictwa narażają się na odpowiedzialność z art. 198 GospNierU, który stanowi, że osoba prowadząca działalność zawodową bez licencji popełnia wykroczenie i podlega karze. Groźba zastosowania sankcji dotyczy także przedsiębiorcy, który powierza wykonywanie czynności pośrednictwa osobie nieposiadającej licencji zawodowej.

Komentarz: 

Główny wątek omawianego wyroku czyli świadczenie usługi pośrednictwa – „czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów” wskazanych w UoGN pozostaje aktualny nawet po zmianach. Pośrednik nie może być stroną transakcji, ponieważ działanie takie nie mieści się w definicji ustawowej, a tym samym nie może pobierać wynagrodzenia.

Opracowano na podstawie publikacji Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości "Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w orzecznictwie sądowym" autorstawa Wojciecha Karpińskiego.

Leszek A. Hardek 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
ENF, doradca, pośrednik i zarządca nieruchomości

[ sierpień 2019 ]