Pierwszego maja 2004 roku Polska przystąpiła do Unii Europejskiej. Pomimo, że wprowadzono szereg ograniczeń i wymogów do spełnienia dotyczących obrotu nieruchomościami jak np. ograniczenie a częściowo zamrożenie na 15 lat sprzedaży nieruchomości obcokrajowcom to dla rynku nieruchomości w Polsce był to moment przełomowy.
Entuzjazm
Większość społeczeństwa wierzyła, że przyniesie to nowy impuls do rozwoju rynku a przede wszystkim napłynął środki finansowe na których brak tak bardzo w tym czasie cierpiała gospodarka . Już przed wejściem Polski do UE ceny nieruchomości zaczęły gwałtownie rosnąć. W Rzeszowie średnie ceny mieszkań w I kwartale 2004 kształtowały się w przedziale 2000-2500zł za 1m² powierzchni użytkowej. W ciągu kilku miesięcy wzrosły do 3000zł a na rynku zapanował niebywały boom. Podobnie było w całym kraju gdzie popyt szybko wzrastał. Dotychczas transakcje odbywały się przede wszystkim na rynku wtórnym a głównym inwestorem na rynku pierwotnym były spółdzielnie mieszkaniowe.
Bilans otwarcia
Przed przystąpieniem do UE podaż mieszkań i domów była bardzo niska a rynek nieruchomości zdominowany był przez sprzedających. To oni dyktowali warunki i ceny mieszkań a oferty z rynku wtórnego dominowały. Rynek deweloperski dopiero się rodził, kredyty były drogie. Obsługa rynku była prosta, kto miał towar ten łatwo mógł go łatwo sprzedać. Jeżeli idzie o popyt i podaż w roku 2004, na rynku zaczęło się dziać coś czego obrazek widzimy dzisiaj. Popyt przewyższał podaż, ceny poszybowały do góry. Rok do roku ceny wzrastały o 10-20%.
Kasa z Unii
Do Polski zaczęły napływać pieniądze z różnych programów unijnych, na inwestycje drogowe i uzbrajanie terenów pod budowę. Powstawały liczne firmy pośredniczące w pozyskiwaniu tych środków a samorządy jako jedno z najważniejszych zadań przyjmowało aplikowanie po środki unijne na uzbrajanie terenów w infrastrukturę techniczną. Kto był obrotniejszy mógł zyskać wiele. Niewątpliwie na naszym terenie samorząd miasta Rzeszowa nie zmarnował tego czasu i znalazł drogę i ludzi kompetentnych do nowej sytuacji. Dodatkowe pieniądze z UE wpływały poprzez przyłączanie terenów ościennych do miasta. To wszystko ożywiło gospodarkę. Na efekty nie trzeba było długo czekać, tym bardziej, że obciążanie obywateli kosztami pochodzącymi z funduszy unijnych było minimalne. Płynące korzyści wynikające z pomocy unijnej na przestrzeni tych 15 lat poprawiły nie tylko komfort zamieszkiwania ale przyciągało na te tereny inwestycje.
Milowy krok w rozwoju wsi
Szczególnie gminy dobrze sobie radziły z pozyskiwaniem dopłat, co przekładało się na inwestycje. Na terenach wiejskich zamieszkiwanie stało się wygodne i coraz bardziej komfort zamieszkiwania zbliżony był do miasta. Duży strumień dopłat unijnych do rolnictwa i terenów wiejskich zmienił się diametralnie obraz Polski. Rozwinęło się i rozwija nadal budownictwo jednorodzinne realizowane przede wszystkim systemem gospodarczym. W budownictwie jednorodzinnym powstała niezwykle różnorodna oferta projektów domów. Coraz korzystniejsza oferta kredytowa banków sprawiła, że duża część społeczeństwa zaczęła inwestować w ten rodzaj budownictwa. Dla większości ludności kraju poza miastami, gdzie nie rozwinęło się budownictwo wielorodzinne była to jedyna forma zaspakajania potrzeb mieszkaniowych. Na przykład ponad 65% mieszkań oddawanych w województwie podkarpackim stanowią domy jednorodzinne a tylko 35% mieszkania w budownictwie wielorodzinnym. Dlatego tak ważne były środki finansowe pozyskane z Unii Europejskiej na budowę dróg i infrastruktury technicznej. Dzisiaj większość terenów wiejskich, przeznaczonych pod budownictwo jest w pełni uzbrojona a sieć dróg asfaltowych znacznie się poszerzyła. Gminy stosują zachęty do osiedlania się na ich terenie, sprzedają często działki przygotowane od budownictwo mieszkaniowe z szerokim pakietem usług. Dzięki środkom unijnym zniknęły w większości wsi szamba przydomowe, ścieki w rowach i znacznie wzrosło zadbanie o otoczenie domów.
Ucieczka na wieś
W związku z tym często ta infrastruktura na wsi i terenach podmiejskich jest w lepszym stanie niż w miastach. Rozwój inwestycji drogowych w tym autostrad i dróg szybkiego ruchu sprawił, że ludzie chętnie osiedlają się na terenach znacznie odległych od miejsca pracy.
Polska placem budowy
Zapóźnienia w budownictwie mieszkaniowym przed wejściem do UE i nie ustający popyt konsumpcyjny pomimo rozwoju sektora inwestycji mieszkaniowych sprawia, że po 15 latach od wejścia do UE, Polska jest nadal postrzegana jako plac budowy i jeden z najbardziej atrakcyjnych do inwestycji krajów europejskich. Określa się, że potrzeba jeszcze około 2 mln mieszkań.
Zmiana sposobu myślenia
Przynależność do UE dała dla rynku nieruchomości dała impuls do zmiany myślenia o nieruchomościach. Dotychczas mieszkanie było traktowane jako coś co otrzymuje się raz na całe życie. Niebywały skok cywilizacyjny, nowe rozwiązania technologiczne w budownictwie, prywatyzacja majątku, wolność gospodarcza, likwidacja i powstawanie nowych miejsc pracy, migracja ludności sprawiły, że mieszkanie stało się towarem, który za życia zmienia się wiele razy w zależności od możliwości oraz potrzeb. Na tym towarze można też zarobić lub stracić ale nie trzeba się do niego koniecznie przywiązywać. W okresie tych 15 lat powstało wiele nowych projektów i rozwiązań technicznych w budownictwie a przepaść między budownictwem sprzed roku 2004 a obecnym pogłębiła się pomimo przeprowadzenia gruntownych remontów całych osiedli mieszkaniowych i domów jednorodzinnych. Ta pokusa do zmiany swojej sytuacji w połączeniu z większymi możliwościami spowodowała odchodzenie od rynku wtórnego na rzecz rynku pierwotnego.
Dominacja rynku pierwotnego
O ile w roku 2004 ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym były podobne, tak teraz mieszkania nowe są droższe średnio o około 20-30%. Z pobieżnych wyliczeń wynika, że na 4 mieszkania sprzedawane na rynku 3 stanowią mieszkania nowe. To, że będzie przybywać nowych mieszkań było zrozumiałe ale jak bardzo rozwinął się rynek nieruchomości w ciągu tych 15 lat najlepiej świadczy wzrastająca z roku na podaż nowych mieszkań oraz ceny.
Ceny – raz w górę raz w dół
Jednak rynek nieruchomości w tym okresie podlegał też różnym cyklom koniunkturalnym i wahaniom wynikającym z trendów ogólno światowych jak i wewnętrznych przepisów, głównie w obszarze finansowym. Po pierwszym okresie wzrostu w latach 2004-2008 kiedy ceny mieszkań szybko poszybowały do góry i wzrosły o około 100% . W latach 2009-2012 nadszedł krach, kiedy rynek nieruchomości znacznie wyhamował a ceny spadły nawet o 60-80%, do poziomu z roku 2003 . Nawet jednak w tym okresie nie można mówić o kryzysie na rynku nieruchomości w Polsce, ponieważ sektor ten miał niewielki udział w PKB, a finansowanie mieszkań było i jest stosunkowo niskie w stosunku do PKB. Ilość transakcji na rynku gwałtownie spadała a banki zaczęły chwiać się w posadach. Skutkowało to częstą odmową udzielenia kredytu a znane były nawet przypadki zrywania zawartych już umów. Wiele transakcji w ostatnim momencie było odwoływanych. Ceny do poziomu z roku 2007 wróciły dopiero w roku 2017. Na rynku nieruchomości w ciągu tych 15 lat występowały też cykle koniunkturalne. Jeden z nich zaczął się właśnie w roku przystąpienia Polski do UE i był wywołany boomem hipotecznym polegającym na zastosowaniu bardzo niskich stóp procentowych kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych. Wpływ na cykl miały również czynniki ekonomiczne, wpływające na zachowanie uczestników rynku takich jak konsumenci, deweloperzy, banki. Wzrosty cen były znaczne aż do skojarzeń oznaki powstawania tzw bańki. Jak to się skończyło wszyscy wiemy.
Najgorszy okres na rynku po wejściu do UE
To był koniec roku 2008 i następne. Także dzięki środkom pozyskanym z UE skutki światowego kryzysu finansowego wywołanego w USA nie były dla Polski tak dotkliwe jak dla wielu innych krajów. Realizacja dużych inwestycji drogowych oraz kolejowych pozwoliła na przetrwanie wielu firmom budowlanym. Niestety skutki spowolnienia w latach 2008-2012 były przyczyną bankructwa wielu firm budowlanych i deweloperów a tysiące mieszkań stało nie zasiedlonych nawet przez kilka lat. Załamanie rynku najbardziej widoczne było w dużych aglomeracjach miejskich. Wzrosło bezrobocie i wiele firm obsługujących rynek z niego zniknęło.
Początek nowego cyklu na rynku
Drugi cykl na rynku nieruchomości rozpoczął się faktycznie w roku 2013, kiedy to rząd od roku 2010 podejmował próby zwiększenia popytu poprzez zwiększenie limitu dotacji mieszkaniowych. Obniżenie ceny za 1m² uprawniającej do skorzystania z dopłat spowodował wzrost popytu i podaży. W tym czasie wzrosły też dochody gospodarstw domowych, stopy procentowe spadały i pojawił się zakup inwestycyjny. Ten cykl trwa nieprzerwanie do dzisiaj. Ceny mieszkań szczególnie w ostatnim roku znacznie wzrosły a popyt znacznie przewyższa podaż. Ceny nowych mieszkań w Polsce już przekroczyły dotychczasowe rekordy z lat 2007-2008. Brakuje mieszkań na rynku, szczególnie tych małych, buduje się bardzo dużo. Ludzie poszukują coraz większych mieszkań.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości w okresie od przystąpienia do UE okazał się rynkiem stabilnym i stale rozwijającym się. Zmieniło się wszystko, preferencje, materiały i zamożność społeczeństwa. Ilość nowych inwestycji, tempo rozwoju, szczególnie na rynku komercyjnym w Polsce zaskakuje obiektywnych specjalistów tej branży z całego świata i jest dobrym przykładem wykorzystania członkostwa w Unii Europejskiej na potrzeby rynków krajowych.. W okresie tych 15 lat zwiększył się udział firm zagranicznych i kapitał. Zrównanie praw do zakupu mieszkań w Polsce dla wszystkich członków UE od roku 2019 spowodował, że rynek stał się rynkiem bardziej dostępnym dla obywateli innych państw UE. Polska zaczęła być atrakcyjna jako dobre miejsce do życia dla obywateli innych krajów a przede wszystkim Ukraińców, których już ponad milion przebywa w naszym kraju i wpływa na rynek nieruchomości, głównie poprzez wynajem mieszkań. Nie potwierdziły się zapowiedzi masowego wykupu ziemi przez cudzoziemców po wstąpieniu do Unii. Obecny, dynamiczny rozwój byłby niemożliwy bez członkostwa w Unii Europejskiej.
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Zbigniew Prawelski
[ 06/2019 ]
