Upływa już 3 lata od wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2016 roku - O wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw /Dz.U z 2016 rok poz. 585/, której efekty dla rynku są opłakane. Skutki jej wprowadzenia są jedną z głównych przyczyn wzrostu cen nieruchomości.
Polska atrakcyjnym krajem do inwestycji
Przy szybkim rozwoju gospodarczym, popyt konsumpcyjny utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Polska stała się atrakcyjnym terenem do inwestycji w nieruchomości. Jednak nie potrafiliśmy w okresie tych ostatnich lat w sposób maksymalny wykorzystać dobrej koniunktury na rynku.
Ręczne sterowanie obrotem ziemią
Ograniczenia, zawiłe procedury związane z pozyskiwaniem nowych terenów to nasza rzeczywistość. Dla drobnego ciułacza, który wreszcie może podjąć decyzję o inwestycji jest rzeczą niepojętą, dlaczego nie można kupić sobie wymarzonej działki pod lasem a właścicielowi nie mieści się w głowie, że często przepisy zabraniają mu ją sprzedać lub wpędzają w niezrozumiałe procedury. Inwestorzy instytucjonalni, deweloperzy rozbudowują swoje działy prawne aby rozpracować ustawę i zrealizować plany zakupowe firmy. Pytanie retoryczne brzmi – „komu mają służyć te przepisy”. Na pewno nie ludziom. Jeszcze raz okazuje się, że państwo wie lepiej?! . Chronimy ziemię przed wykupem, spekulacjami – dobrze!. Tak robią także inne kraje, ale dlaczego od razu” wylewać dziecko z kąpielą”. W sytuacji gdybyśmy mieli pokryte planami miejscowymi co najmniej 70% obszarów ziemskich w naszym kraju i jasne by było gdzie można a gdzie nie można budować to reguły gry na rynku byłyby bardziej zrozumiałe. Ale tak nie jest i ponad 70% nie ma planów. Gdyby od początku z ustawy rolnej wyłączone były tereny miejskie a zakaz obrotu ziemią rolną dotyczyłby większych areałów np. 1-2 hektary, nie byłoby takich trudności i nie twierdzono by humorystycznie, że „Polska WZ stoi„. Od początku roku 2018 słyszymy zapowiedzi zasadniczych zmian w ustawie, na tyle poważnych, że część uczestników na nie czeka i wstrzymuje się z transakcjami. 15 marca 2019 roku rząd przedłożył już czwarty projekt zmian w ustawie o obrocie ziemią.
Światełko w tunelu
Sejm RP z końcem kwietnia przyjął poprawki do ustawy uwzględniające część oczekiwań rynku. To jednak decyzję bardzo spóźnione ,ponieważ ceny na rynku w większości miast oszalały. Niepewność i wyczekiwanie zostały ograniczone ale pewnych zjawisk nie da się już odwrócić. Przy kumulacji niekorzystnych zjawisk na rynku nieruchomości widmo kryzysu jest całkiem realne. Cykl inwestycyjny trwa co najmniej półtora roku. Skutki zmian będą widoczne za jakiś czas. Zobaczymy czy ta kroplówka zadziała.
Prowizorka zamiast twardych reguł
Jak wspomniano rynek funkcjonuje na WZ, umowach przedwstępnych, rezerwacyjnych i innych często poza kodeksowych wymyślonych na użytek przyszłych transakcji. Procedury zakupowe trwają po kilka lat. Takie półśrodki zalewają rynek. Wzrasta ryzyko obrotu i zagrożenia. Idealny czas dla przebiegłych i nieuczciwych ludzi z „odpowiednią wiedzą” i przyszłych kontroli. Powszechnie w miastach narzeka się na samorządy, że wydają decyzje o budowie mieszkań byle gdzie. Prawda jest często oczywista – brakuje terenów pod zabudowę, nie ma planów, buduje się byle gdzie ale budować trzeba. Przy okazji wprowadzenia ustawy z 2016 roku zmianom zasadniczym uległa również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Należy wspomnieć o sprzyjających warunkach do korupcji które stwarza ograniczenie w rozporządzaniu ziemią rolną w połączeniu z brakiem planów miejscowych. Wydziały architektury, geodezji, ochrony środowiska itp. pękają w szwach i mimo najlepszych chęci nie są w stanie zaspokoić potrzeb klientów w krótkim czasie. Nerwy, nerwy, nerwy . Wszędzie pod wydanymi decyzjami dopatruje się „podwójne dno”. Dlatego na rynku nieruchomości tworzą się zatory i piętrzą trudności. Sprawy proceduralne i terenowo-administracyjne wydłużają cykle inwestycyjne.
Kończą się rezerwy ziemi pod inwestycje
Posiadany przez deweloperów i osoby prywatne bank ziemi przed wejściem w życie ograniczeń spowodował, że z jednej strony mamy rekordowo dużo rozpoczętych budów a z drugiej strony nie ma wystarczających efektów przy wysokim popycie. Jeżeli państwo w porę nie zaradzi temu zjawisku to kryzys na rynku nieruchomości może wystąpić szybciej niż nam się wydaje. Te zapasy się wyczerpują a nowych terenów brakuje. Pierwsze symptomy kryzysu już mamy – to gwałtowny wzrost cen, szczególnie mieszkań i działek, niska podaż wykończonych mieszkań i brak działek budowlanych.
Zachwiane proporcje
Zainteresowanie pozyskaniem nowych terenów inwestycyjnych w miastach jest rekordowo duże. Z tego wypływa smutny wniosek, że zrównoważony rynek mamy już za sobą. Kupcy są w coraz gorszej sytuacji. Uchwalenie w trybie pilnym tzw. specustawy budowlanej wprowadziło jedynie chaos i bałagan. To droga na skróty dla wybranych, szczególnie w nabywaniu nieruchomości i budowie mieszkań. Pomimo możliwości uproszczenia procedur przekształcania gruntów w miastach i przyspieszenia wydawania decyzji jest tak wiele niewiadomych i niezrozumiałych zmian, że organy dotychczas wydające decyzje często zalecają ostrożność przy wyborze podstawy prawnej ubiegania się o pozwolenie na budowę. Przesunięcie ośrodka decyzyjnego w nowych rozwiązaniach na Rady Gminy a szczególnie na organ rządowy jakim jest wojewoda budzi wiele kontrowersji i burzy dotychczasowy porządek. Te działania nie odwrócą negatywnych skutków wprowadzonych zmian, mogą je jedynie ograniczyć albo jeszcze bardziej zamącić i tak już mętną wodę. Brak jasnej wizji na przyszłość i doraźne działania to nasza specjalność. A z obrotem ziemią jest tak jak z tym psem ogrodnika co „sam nie zjadł i drugiemu nie dał”.
Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
[ maj/2019 ]
