zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Czy to prawda, że „ceny mieszkań biją rekordy” i „są najdroższe w historii”?

 

W prasie oraz w Internecie pojawiły się ostatnio sensacyjne tytuły w rodzaju: „Ceny mieszkań biją rekordy sprzed kryzysu!” lub „Mieszkania najdroższe w historii!”. Czy one są uzasadnione? 

 

Rozważania niniejszego artykułu oparte są na analizie cen transakcyjnych lokali mieszkalnych na rynku wtórnym Warszawy. Aby móc odpowiedzieć na to pytanie należy przede wszystkim przyjrzeć się zmianom cen lokali mieszkalnych. 

 

Poniższy wykres przedstawia kształtowanie się indeksu średnich cen transakcyjnych lokali mieszkalnych na rynku wtórnym miasta stołecznego Warszawy w okresie od początku roku 2005 do końca roku 2018. (źródło: www.wycena.com.pl – ogólnopolski zespół rzeczoznawców majątkowych).

 

 

Analiza kształtowania się indeksu cenowego pokazuje, że przynajmniej na pierwszy rzut oka, doniesienia, że ceny mieszkań biją rekordy sprzed kryzysu lub, że mieszkania są najdroższe w historii mogłyby mieć uzasadnienie. Aktualny na koniec roku 2018 poziom indeksu cen lokali mieszkalnych wynoszący ok. 190 pkt. jest praktycznie taki sam jak jego poziom w okresie szczytu koniunktury od jesieni 2007 roku do jesieni 2008 roku gdy wynosił ok. 195 pkt. Prawdziwe jest więc stwierdzenie, że „poziom cen lokali mieszkalnych w Warszawie wyrażony w złotówkach powrócił do stanu ze szczytu lat 2007-2008”.

 

Co jednak znaczy to stwierdzenie i czy jest ono równoznaczne ze stwierdzeniem, że „ceny mieszkań biją rekordy” lub że „mieszkania są najdroższe w historii”? Postaram się odpowiedzieć na obydwa te pytania.

 

Czy „ceny mieszkań biją rekordy”?

Aby móc odpowiedzieć na pytanie czy „ceny mieszkań biją rekordy?”, należy przypomnieć sobie jedno pojęcie – „inflacja”, czyli zmniejszenie się wartości pieniądza. 

 

Gdy weźmiemy pod uwagę, że w okresie lat 2008-2018 występowało zjawisko inflacji (w pewnych okresach także i deflacji), czyli spadku wartości pieniądza ze względu na ogólny wzrost poziomu cen, uświadomimy sobie, że złotówka z roku 2008 i złotówka z roku 2018 to nie ta sama złotówka. Skumulowana inflacja CPI w okresie od początku 2008 roku do końca roku 2018 wyniosła ok. 24,3%. Oznacza to, że dzisiejsze (grudzień 2018 r.) 1,00 zł ma wartość jedynie ok. 80 gr wyrażone w pieniądzu z grudnia 2007 r. Nominalnie nabywcy mieszkań płacą więc w pieniądzu tyle samo co w szczycie koniunktury sprzed 10-11 lat ale płacą pieniądzem o niższej o ok. 20% wartości.

 

Poniższy wykres pokazuje porównanie dwóch indeksów kształtowania się cen lokali mieszkalnych w Warszawie – nominalnego (bez uwzględniania inflacji) i realnego (uwzględniającego inflację).

 

 

W cenach realnych sytuacja, jak widać, wygląda już mocno inaczej. Uwzględnienie nie tylko nominalnego kształtowania się cen ale także wartości pieniądza w czasie pokazuje, że aktualnym poziomom cen realnych daleko do rekordów z lat 2007-2008. Realny szczyt poziomu cen we wrześniu 2007 r. wynosił 188 pkt. a aktualny na grudzień 2018 poziom indeksu cen realnych wynosi 144 pkt. Inaczej mówiąc poziom cen realnych jest aktualnie o ok. 23% niższy niż w szczycie poprzedniej koniunktury.

 

Czyli odpowiedź na pierwsze pytanie czy „ceny mieszkań biją rekordy”? jest negatywna. Ceny mieszkań, jak na razie, nie biją rekordów. Realny poziom cen lokali mieszkalnych w Warszawie wyrażony w cenach uwzględniających zmniejszenie wartości pieniądza ze względu na inflację, był we wrześniu 2007 r. prawie o 30% wyższy, niż w grudniu 2018 r.

 

Czy „mieszkania są najdroższe w historii”?

Aby móc odpowiedzieć na pytanie czy „mieszkania są najdroższe w historii?”, należy przypomnieć sobie jeszcze jedno pojęcie – „poziom siły nabywczej”. „Taniość” i „drogość” są to pojęcia względne. Co dla biednego jest „drogie” to dla bogatego jest „tanie”. Oznacza to, że „taniość” i „drogość” definiowane są względem możliwości nabywczych kupujących dane dobro. Jeśli ktoś może sobie pozwolić na nabycie większej ilości danego dobra, to dla niego jest ono tańsze niż dla kogoś, kto może sobie pozwolić na nabycie mniejszej jego ilości. 

 

Aby więc stwierdzić, czy rzeczywiście aktualnie „mieszkania są najdroższe w historii” musimy zbadać czy możliwości nabywcze klientów jest aktualnie najniższe w dostępnej nam historii cen mieszkań i poziomu siły nabywczej klientów.

 

Dla określenia kształtowania się w analizowanym okresie poziomu siły nabywczej klientów przyjęto jako wskaźnik przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw publikowane przez GUS.

 

Na marginesie, abstrahuję tu od kwestii na ile wskaźnik ten jest miarodajny dla określenia samego bezwzględnego poziomu siły nabywczej ludności. Uwzględniając fakt, że analiza wykonana została w wartościach względnych, wyrażanych w poziomach indeksów, sam bezwzględny poziom przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw nie ma znaczenia. Niezależnie czy rzeczywista siła nabywcza rynku (ogółu ludności) jest na przykład dwa razy niższa czy też dwa razy wyższa, nie wpływa to na poziom określenia samego indeksu, jako obrazującego zmiany względne. Znaczenie dla analizy mają tylko zmiany poziomu wynagrodzenia a te można uznać za wiarygodne.

 

Należy przede wszystkim zauważyć fakt, że w okresie lat 2007-2018 poziom płac zarówno nominalny jak i realny wzrósł. Polacy są dziś nominalnie i realnie bogatsi niż przed 10-11 laty. Skumulowany wzrost wynagrodzeń w okresie od początku 2008 roku do końca roku 2018 wyniósł nominalnie ok. 63% i realnie, tzn., z uwzględnieniem inflacji, ok. 31%. Oznacza to, że w grudniu 2007 r. przeciętnie Polacy zarabiali nominalnie jedynie 61% a realnie jedynie 76% tego, co zarabiają w grudniu 2018 r. Nominalnie nabywcy mieszkań płacą więc w pieniądzu z grubsza tyle samo co w szczycie koniunktury sprzed 10-11 lat ale są także nominalnie o ok. 63% bogatsi.

 

Kształtowanie się indeksu cen określonego względem siły nabywczej rynku (ludności), czyli indeksu „drogości” mieszkań obrazuje poniższy graf.

 

 

Analizując powyższy wykres indeksu rzuca się w oczy wyraźny trend zmiany „drogości/taniości” cen mieszkań na rynku miasta stołecznego Warszawy od szczytu w czerwcu 2007 r., gdy indeks ten osiągnął maksimum na poziomie 164 pkt. Od tego momentu widzimy stały spadek poziomu indeksu, pokazujący, że, w związku z coraz wyższym poziomem siły nabywczej rynku (ludności), mieszkania są coraz tańsze. 

 

W grudniu 2018 r. indeks cen odniesionych do siły nabywczej nabywców wyniósł 89 pkt. Stanowi to jedynie 54% maksymalnego poziomu indeksu z czerwca 2007 r. Oznacza to, że w odniesieniu do średnich możliwości nabywczych Polaków, mieszkania są aktualnie prawie 2-razy tańsze niż w szczycie koniunktury sprzed 10-11 lat.

 

Co więcej, analizując kształtowanie się indeksu poziomu cen względem poziomu siły nabywczej ludności, można stwierdzić, nie tylko, że nie jest prawdą, że „mieszkania są najdroższe w historii”. Prawdziwe jest raczej twierdzenie odwrotne, że aktualnie mieszkania są raczej „najtańsze w historii”. Nie tylko znacznie tańsze niż w szczycie koniunktury z lat 2007-2008 ale nawet tańsze niż w okresie sprzed gwałtownych wzrostów cen w latach 2006-2007. 

 

Wynika to, oczywiście, z długofalowych zmian makroekonomicznych, czyli wzrostu zamożności Polaków w okresie ostatnich kilkunastu lat od 2005 roku. Wystarczy przypomnieć, że poziom nominalnego PKB per capita wzrósł z poziomu ok. 10 tys. USD do poziomu ok. 16 tys. USD a wg parytety siły nabywczej z poziomu ok. 17 tys. USD do poziomu ok. 27 tys. USD.

 

Analiza kształtowania się cen nominalnych, inflacji i poziomu siły nabywczej wskazują więc, że odpowiedź na oba pytania jest negatywna. Wg stanu, który można stwierdzić wg danych dostępnych w grudniu 2018 r., ani ceny mieszkań nie biją rekordów ani tym bardziej nie są one najdroższe w historii.

 

 

Tomasz Kotrasiński MPAI
rzeczoznawca majątkowy i analityk rynku nieruchomości
prezes Polskiego Instytutu Wyceny

 

 

DOŁĄCZ DO SIECI
  • Facebook
  • Google+
  • Twitter
  • Youtube
PFRN poleca
  • dodaj swoją wizytówkę firmową
  • Niedozwolone postanowienia umowne w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w świetle orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów