Nie od dziś wiadomo, że zakupy robi się emocjami. To one powodują, że na coś zwracamy uwagę a inne rzeczy pomijamy. Im większy/droższy zakup, tym większe emocje towarzyszą działaniom związanym z wyborem przedmiotu. Oczywiście każdy zakup jest wytyczany przez jakieś potrzeby, jednakże emocje najczęściej powodują, ze przymykamy oko lub całkowicie nie zauważamy uciążliwości i wad przedmiotu którym się interesujemy. Nie inaczej jest w nieruchomościach.

Zakup mieszkania to niewątpliwie zakup, który angażuje nasze znaczne środki finansowe.  Do tego jest to zakup najczęściej na wiele lat i nie tak łatwo przychodzi kolejna transakcja. Dlatego warto przy zakupie zwrócić się do profesjonalisty który pomoże nam zbadać nieruchomość którą jesteśmy zainteresowani.  Doświadczony pośrednik powinien nam w przyjazny sposób ocenić stan mieszkania. Oczywiście nie będzie to ocena specjalisty z uprawnieniami (takiego w razie potrzeby także nam pomoże zaprosić na spotkanie) jednakże ze względu na doświadczenie jego wiedza pozwoli porównać poszczególne elementy. Zasadnicze znaczenie ma to, czy mieszkanie przeznaczymy do generalnego remontu, czy tylko odświeżenia. Generalny remont zawsze oznacza wysokie koszty, które zawsze można uwzględnić w cenie zakupu. W sytuacji kiedy jednak zależy nam na szybkim zamieszkaniu remont raczej nie będzie wchodził w grę. 

Drugim ważnym elementem jest rozkład pomieszczeń. Nadal często zdarzają się pomieszczenia przejściowe, mieszkania jednostronne, mieszkania z ciemną kuchnią czy też mieszkania wyłącznie od strony północnej. Nie da się jednoznacznie ocenić, ze takie parametry są jednoznacznie negatywne. Wszystko zależy od tego, kto będzie mieszkał i jakie ma oczekiwania. Dlatego niewątpliwie ważnym elementem współpracy jest rozmowa pośrednika z kupującym. 

Kolejna kwestia to metraż mieszkania. W nowym budownictwie raczej nie ma z tym problemów ze względu na jednolitość zasad wykonywania pomiarów. Spotkałem się jednakże w blokach z lat 80-tych z różnicą pomiarów rzędu 6m2 przy powierzchni około 50m2 pomiędzy pomiarem bieżącym a wykonanym w momencie budowy. Dodatkowo trzeba zbadać czy przypadkiem metraż podany w księdze wieczystej nie zawiera już powierzchni piwnicy. Szczególnej zaś uwagi wymagają mieszkania kupowane w formie udziałów (stare kamienice). Wielokrotnie spotykałem się z tym, że posiadany udział nie odpowiadał wielkości mieszkania. A skutki mogą być zupełnie różne w zależności czy posiada się niedomiar czy też nadmiar udziałów. 

Zakup nieruchomości mieszkalnej to nie tylko wnętrze i obrys lokalu. To także cały budynek (kształt i stan) jak również otoczenie budynku. Stan budynku ma szczególne znaczenie przy ustalaniu funduszu remontowego. Przy większych mieszkaniach może on być znacznym obciążeniem. Dodatkowo trzeba ocenić hałas zewnętrzny, możliwości komunikacji miejskiej w okolicy, a także przyszłe plany dotyczące otoczenia. Pochylenie się nad Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy przyszłość osiedla idzie w kierunku przestrzeni zielonych, czy dalszej zabudowy terenów okolicznych.  Także trzeba zwrócić uwagę na obecne zagospodarowanie terenów okolicznych. Dostęp do infrastruktury (sklepy, place zabaw i bolączka obecnej zabudowy – miejsca parkingowe) to bardzo istotne elementy otoczenia. Cóż bowiem z miejsc zielonych które nagminnie są zastawiane przez samochody, albo konieczność poszukiwania miejsca postojowego pod własnym blokiem przez 20 minut po powrocie z pracy. Taką znaną perełką w Krakowie jest osiedle Gotyk, gdzie na 60 lokali mieszkalnych jest przeznaczone…16 miejsc parkingowych i 4 garaże. 

Nie mniej jednak najważniejszym elementem jest kwestia ustalenia i negocjacji ceny transakcyjnej. Właściwy poziom ceny jest uwarunkowany świadomością z jaką nieruchomością mamy do czynienia. Własność, spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu, udziały w nieruchomości, współwłasność – te elementy niewątpliwie mają wpływ na cenę transakcyjną. Nie wolno także zapominać o kwestiach zadłużeń – ich wielkością a także z czym są związane. Obciążenie hipoteki kredytem na zakup nieruchomości dziś nie jest problemem. Spore kłopoty mogą  spowodować jednak obciążenia działu III  księgi wieczystej działaniami komornika, służebnościami osobistymi itp. 

To tylko niektóre z rzeczy na jakie należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie. Każda nieruchomość wymaga indywidualnej analizy. Często się zdarza, ze pewne aspekty nakładają się na siebie powodując czasem węzeł gordyjski nie do rozwiązania. Trzeba wtedy umiejętnie ocenić ryzyko uwikłania się w taką transakcje. 

Grzegorz Maciejowski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Pośrednik, lic. PFRN 4199