Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami świadczy usługi również na rynku pierwotnym. Z tego powodu zaznajamiają się a następnie przedstawiają ewentualnym nabywcom domów lub mieszkań prospekty informacyjne opracowane przez deweloperów. Wzór prospektu stanowi część ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1468). Prospekt taki musi posiadać każdy deweloper rozpoczynający sprzedaż domów lub mieszkań. Nie zawsze i nie wszyscy deweloperzy wypełniają prawidłowo obowiązki nałożone ustawą, w tym odnośnie treści prospektu.

Do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz powiatowych/miejskich rzeczników konsumentów wpływa wiele skarg na postępowanie deweloperów. Dotyczą one głównie niezawierania umów z zachowaniem formy aktu notarialnego, wyznaczania konkretnych notariuszy do sporządzenia umowy, przekazywania nabywcom nieruchomości nierzetelnych, niepełnych prospektów, żądań podpisywania nieodwołalnych pełnomocnictw (niewygasających z chwilą śmierci nabywcy), umieszczania banerów reklamowych na nieruchomości bez wynagrodzenia dla właścicieli mieszkań. 

Decyzją nr RŁO 4/2018 z dnia 23 października2018 r., Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nałożył na jednego z deweloperów karę ponad 54 000 zł za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów poprzez niepodawanie w prospekcie informacyjnym, wbrew przepisom tzw. ustawy deweloperskiej, o przeznaczeniu sąsiednich (w stosunku do wznoszonego osiedla) działek pod budowę magazynów i hal produkcyjnych.

Oczywistym jest, że  znaczna części nabywców takie sąsiedztwo uzna za niepożądane z uwagi na hałas, emisję pyłów, środków chemicznych, natężenie ruchu samochodowego, ciężkiego sprzętu.

W myśl przepisów ustawy informacje o zamierzonych inwestycjach w pobliżu wznoszonego osiedla muszą się znaleźć w prospekcie. Zwrócić trzeba uwagę, że działki sąsiadujące to nie tylko te, które przylegają bezpośrednio do terenu osiedla.

Prezes UOKiK uznał, że pominiecie (zatajenie) tak ważnej dla nabywców konsumentów informacji może wprowadzać w błąd, prowadzić do podjęcia decyzji o kupnie, której by nie podjęli dysponując  wiedzą odnośnie do inwestycji zamierzonych w sąsiedztwie osiedla.

Pośrednikom w obrocie nieruchomościami nie trzeba tłumaczyć, że kupno nieruchomości jest jedną z najważniejszych życiowych decyzji. Nabywca może, lecz nie musi samodzielnie czynić ustaleń, analizować planów zagospodarowania. Zwraca się do profesjonalisty z zaufaniem, iż otrzyma wszystkie i to rzetelne informacje umożliwiające podjęcie decyzji o kupnie. Z tego powodu pośrednicy, jeżeli nie chcą się narazić na pretensje klientów, powinni analizować wnikliwie prospekty informacyjne przedstawiane przez deweloperów i zwracać im uwagę na niezgodne z wymogami ich opracowanie. 

Dodać należy, iż przygotowana jest kolejna nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej zwiększającej ochronę praw kupujących domy i mieszkania na rynku pierwotnym.

Anna Jackowska,
Prawnik, 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ grudzień 2018 ]