W dniu 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (Dz.U. z 2018 poz. 1716), obowiązująca od dnia 1 stycznia 2019 r.  Uregulowania ustawy mają znaczenie nie tylko dla  właścicieli mieszkań i domów znajdujących się na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa i gminy, ale także wpłyną na finanse dotychczasowych właścicieli tych gruntów oraz na rynek nieruchomości. 

Ustawodawca podjął kolejną próbę  wyeliminowania użytkowania wieczystego. Poprzednia, wprowadzona ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005, nr 175 poz. 1459 ze zm.) nie spełniła swojego zadania, pozostały dziesiątki tysięcy nierozpoznanych wniosków o uwłaszczenie.

Trudno w tym miejscu dokonać szczegółowej analizy tekstu ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. (zwanej dalej ustawą uwłaszczeniową). Ograniczę się do najważniejszych postanowień.

Zgodnie z ustawą uwłaszczeniową z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.  Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Podstawą ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane przez starostę w przypadku gruntów będących własnością Skarbu Państwa oraz wójta/burmistrza/prezydenta miasta/zarząd powiatu albo zarząd województwa w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, nadto organy uprawnione wymienione w ustawie. Zaświadczenie ma być wydane nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Zaświadczenie, zawierające oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej wg ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości, a także informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości i okresie obowiązku, stanowi podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej danej nieruchomości (wpis dotyczący obowiązku wnoszenia opłaty zostanie dokonany w dziale III); zostanie przesłane przez organ wydający  do właściwego wydziału wieczysto księgowego z urzędu w terminie 14 dni od daty wydania.

Opłata przekształceniową jest rozłożona na 20 lat, można ją także wnieść jednorazowo, co wiąże się z prawem do skorzystania z bonifikaty. W odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa ustawa uwłaszczeniowa określa wysokość bonifikaty, natomiast co do gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego wysokość ewentualnej bonifikaty wyznaczona będzie  w drodze uchwał poszczególnych rad. 

Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. W kolejnych latach może być waloryzowana.

Opłaty wnosić się będzie do dnia 31 marca każdego roku. Obowiązek wnoszenia opłaty obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W ustawie uwłaszczeniowej znalazły się również przepisy odnoszące się do opóźnionego przekształcenia, do którego dojdzie w sytuacji niezakończonych inwestycji mieszkaniowych. Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształci się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. 

Ustawa uwłaszczeniowa znowelizowała m.in. ustawę o gospodarce nieruchomościami, wprowadzając zakaz oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego, z wyjątkiem realizacji roszczeń o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz ustanowienia użytkowania wieczystego w ramach gospodarowania nieruchomościami przez Krajowy Zasób Nieruchomości.

Zachodzi uzasadniona obawa, że po dniu 1 stycznia 2019 r. może dojść przez okres kilku miesięcy do sparaliżowania obrotu mieszkaniami i budynkami  usytuowanymi na gruntach pozostających w byłym już  użytkowaniu wieczystym, spowodowanego brakiem zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do przekształcenia dochodzi z mocy prawa, nie jest ono uzależnione od prawomocności wpisu w księdze wieczystej, zaświadczenie tylko jest potwierdzeniem uwłaszczenia. Niemniej jednak przeprowadzenie transakcji może napotkać znaczne trudności wobec odmowy przez notariusza sporządzenia aktu w przypadku braku zaświadczenia. 

Informacja o newelizacji ustawy [ kliknij tutaj ]

Anna Jackowska,
Prawnik, 
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ grudzień 2018 ]