zamknij
Nasz portal stosuje pliki cookies w celach świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie oraz w celach statystycznych i reklamowych. Konfigurację obsługi plików cookies możecie Państwo znaleźć w ustawieniach swojej przeglądarki. Więcej szczegółów w naszej polityce cookies.
PFRN
Panel użytkownika
Zaloguj jako pośrednik / zarządca  
Przestępstwa wokół obrotu nieruchomościami w Polsce.

 

Motto „wykształcenie podstawowe, ubezpieczenie OC i chęci szczere”

Do napisania krótkiej rozprawy na temat przestępczości wokół rynku nieruchomości skłoniła mnie lekkomyślna deregulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami z roku 2014, jak i możliwe przenikanie do zawodu ludzi ze światka przestępczego. Od transformacji ustrojowej w Polsce upłynęło 29 lat. W tym okresie na naszych oczach dokonał się niebywały skok cywilizacyjny ze zmianą ustroju włącznie. Zostały jednak stare przyzwyczajenia do nieprzestrzegania prawa, omijania go i nie poszanowanie własności państwowej i prywatnej. Obowiązujące zbyt kazuistyczne prawo jest przejawem braku zaufania do społeczeństwa obywatelskiego. Także jego ciągłe poprawianie i pisanie w pośpiechu tworzy zbiór norm wzajemnie się wykluczających. Szczególnie prawo obrotu nieruchomościami, jego stanowienie doszło do granic absurdu. W tej sytuacji nagromadziło się wiele rozstrzygnięć łatwych do podważenia po wielu latach. Obsługa tego rynku jest coraz trudniejsza i wymaga nie tylko wiedzy ale również przestrzegania odpowiednich standardów zawodowych. Na każdym kroku można narazić się na odpowiedzialność karną.

 

Ograniczę się do najczęstszych przestępstw przewidzianych w kodeksie karnym. Ich katalog jest o wiele szerszy.

 

Przestępstwa przeciwko dokumentom

Zacznijmy od fałszerstw dokumentów. Do grupy fałszerstw materialnych z art.270 k.k. należą podrabianie, przerabianie, antydatowanie dokumentów czyli tych dotyczących autentyczności dokumentów. Druga grupa fałszerstw dokumentów to fałszerstwa intelektualne z art. 271k.k., których sprawca wpływa na jego treść a nie autentyczność. Te przestępstwa dotyczą głównie funkcjonariuszy publicznych uprawnionych do wystawiania dokumentów. Np. poświadczenia przez notariusza zdarzenia nie pochodzącego z oświadczenia strony lub wydania rzez urzędnika zaświadczenia potwierdzającego w treści tylko część dokumentu. Podstawianie osób trzecich aby wyłudzić dokument to przestępstwo z art. 272k.k. Ile to razy w pośpiechu narażamy się na sankcję z tego paragrafu nie zdając sobie sprawy z konsekwencji. Konsekwencją może być również szantaż ze strony klienta wobec agenta jeżeli sprawy nie pójdą w dobrym kierunku. Kolejna sankcja z art. 276k.k. dotyczy przestępstwa za tzw. niwelowania dokumentu czyli jego niszczenie, uszkadzanie, ukrywanie lub usuwanie. A jakże często mamy do czynienia z usuwaniem znaków granicznych na działkach, ich przesuwaniem czy niszczeniem a to przestępstwo z art. 277k.k.

 

Przestępstwa przeciwko mieniu w obrocie nieruchomościami

Szczególnie groźne są dla pośredników są sankcje wynikające z art. 286k.k. dotyczące niekorzystnego rozporządzenia przez wprowadzanie w błąd, wykorzystanie czyjejś niezdolności do należytego działania. To przestępstwa zaliczone do oszustwa. Znamionami tego przestępstwa będzie udowodnienie celowego wprowadzania w błąd, wyzyskiwanie błędu pokrzywdzonego oraz wyzyskiwanie niezdolności do odejmowania decyzji. Jakże często sprzedaje się nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej z różnych przyczyn. Może to być niewiedza pośrednika lub zajmowanie się sprawami, które przekraczają jego kompetencje. Zabezpieczenie się w umowie pośrednictwa na wypadek późniejszych zarzutów klienta może mieć decydujące znaczenie. Nie wystarczą jedynie dobre intencje. W większości zajmujemy się mieniem znacznej wartości powyżej 200 000zł i wtedy będziemy mieli do czynienia z zarzutem oszustwa kwalifikowanego z art. 294 k.k. w związku z art. 115§5 k.k.

 

Pośrednik ofiarą oszustwa

Kto pracuje w branży szybko zorientuje się o co chodzi. Zakup mieszkania rzez tzw. słupy. Podstawione osoby wyciągają adresy „naszych nieruchomości”, podpisują umowy pośrednictwa i odstępują adresy innej osobie która następnie kupuje nieruchomość i nie płaci pośrednikowi wynagrodzenia. Wykradanie nieruchomości odbywa się na 100 sposobów ale cel jest zawsze taki sam. Reguluje to przestępstwo art. 286§1 k.k. Odpowiedzialności karnej podlega słup oraz osoba która to zleciła. Kontrowersyjna Ustawa o ochronie praw lokatorów nie pozwala łatwo usunąć na bruk lokatora ani jego rodziny. Ileż to sposobów legalnych i nielegalnych stosowano przy wykupie kamienic czy całych bloków mieszkalnych tzw. zakładowych aby usunąć dotychczasowych lokatorów. Teraz ożywają te tematy przy działalności specjalnej komisji do rozpatrywania spraw przy reprywatyzacji nieruchomości warszawskich. Tak zwani czyściciele kamienic działali w wielu miastach. Ileż przy tych sprawach było pokus do nadużyć. W art. 191§1 k.k. wymienia się przestępstwo polegające na uporczywym utrudnianiu korzystania z zajmowanego lokalu. Użycie przemocy fizycznej w celu wymuszenia określonego zachowania –bezprawne wywłaszczenie z nieruchomości ale także przymus w stosunku do najemców poprzez zmuszanie ich do wyprowadzki. Stosowanie tzw. przemocy pośredniej, wobec rzeczy np. pozbawianie osoby dostępu do mediów poprzez demolowanie instalacji, zatykanie kominów, zamykanie pomieszczeń, wymiana zamków, dokwaterowywanie osób itp. Zwykła „gangsterka” wynikająca głównie z dozwolenia zakupu nieruchomości z lokatorami. Współdziałanie w tym procederze, nawet nieświadome poprzez np. wynajem mieszkań dla tych osób pokrzywdzonych może być w pewnych okolicznościach obciążające. 

 

Przestępstwa przeciwko obrotowi gospodarczemu

Państwo jest zobowiązane do ochrony obrotu gospodarczego. Wymaga od obywateli uczciwości i rzetelności a tym samym wymaga się dochowania należytej staranności w prowadzeniu interesów osoby trzeciej. Dotyczy to w większości umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, które to są umowami starannego działania a nie rezultatu jak potocznie się myśli. Dobrem chronionym są interesy majątkowe podmiotu, który powierzył pieczę nad nimi innej osobie. Przestępstwo z tego tytułu polega na nadużyciu zaufania i jest uregulowane w art. 296 k.k. Czynność sprawcza z art. 296 polega na nadużyciu uprawnień np. sprzedaż nieruchomości zagrożonej licytacją komorniczą bez zgody komornika lub niedopełnieniu obowiązków wynikających z umowy /staranne działanie/. Przestępstwo które często dotyka pośrednictwa to wyłudzanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości przewidziane sankcją z art. 297 w związku z art. 286§1 i art. 2 w związku z art. 5 ustawy Prawo Bankowe. Presja na wzięcie prowizji przysłania czasem zdrowy rozsądek. 

 

Przestępstwo prania brudnych pieniędzy 

Wydaje się, że obrót nieruchomościami to idealne miejsce do ukrycia wartości majątkowych pochodzących z przestępstwa. Jest to przestępstwo z art. 299 k.k. Sankcji podlega zakup nieruchomości ze środków pochodzących z przestępstwa /bezpośrednio ale też i po „oczyszczeniu/ w celu ich wyprania, bezpośrednio rzez sprawcę lub osobę której te środki zostały przekazane. Drugi typ sankcji może polegać na świadczeniu usług mających na celu ukrycie przestępstwa /pochodzenia środków/ np. przez pośredników na których ciąży obowiązek zgłaszania odpowiednim organom tego typu podejrzanych transakcji.

 

Lichwa 

To przestępstwo wykorzystywania przymusowego położenia innej osoby. Art. 304 k.k. ma za zadanie chronić interesy takich osób. Czyn zabroniony polega na wyzyskiwaniu przymusowego położenia poprzez zawarcie umowy nakładającej na osobę obowiązek świadczenia niewspółmiernego ze świadczeniem wzajemnym. To przymusowe położenie należy rozumieć jako taki stan rzeczy przy którym pokrzywdzony zmuszony jest natychmiast zaciągnąć zobowiązanie na warunkach szczególnie niekorzystnych od groźbą jeszcze większych szkód i gróźb. Na terenie kraju działają całe szajki zajmujące się lichwą. Przestępstwo to jest szczególnie odrażające ale proceder kwitnie i pokrzywdzeni często trafiają do agencji pośrednictwa z prośbą o pomoc i sprzedaż swoich zadłużonych nieruchomości. 

 

Przestępstwa karno-skarbowe

To odrębna grupa przestępstw w uniknięciu popełnienia których zadanie pośredników jest bardzo duże. Przestępstwa z Ustawy Prawo Karno-Skarbowe są bardzo dotkliwe i wymagają szerszego omówienia wybiegającego poza ramy tej krótkiej rozprawy. Najczęściej popełniane przestępstwa wynikające z art. 54 k.ks. to nieujawnianie przedmiotu lub podstawy opodatkowania przez podmioty w obrocie nieruchomościami. Znamię czynności sprawczej polega na uchylaniu się od opodatkowania. To może być również zaniechanie złożenia stosownej deklaracji. Do oszustw podatkowych z art. 56 k.ks. zalicza się podanie nieprawdy, zatajenie prawdy, niedopełnienie obowiązku powiadomienia o zmianie danych, opóźnienie w złożeniu deklaracji. Niewiedza nie tłumaczy. 

 

Podsumowanie

Na rynku nieruchomości trudno być alfą i omegą. Trudne sprawy trzeba komuś powierzyć. Część z popełnianych przestępstw może być niezawinionych. Skutki swoich decyzji możemy odczuwać jeszcze przez wiele lat. Większość przestępstw popełniana jest premedytacją, świadomie licząc na szybkie zyski. Na rynku nieruchomości „robi się interesy” i obraca nie raz zawrotnymi kwotami. Ustawodawca założył, że samymi paragrafami załatwi się sprawę obsługi a rynek zrobi resztę. W przypadku pośrednictwa zniesiono odpowiedzialność zawodową i wymogi kwalifikacyjne. Gdzie zdrowy rozsądek i ochrona obywateli przed amatorami bądź oszustami. Jedni i drudzy są dla rynku tak samo groźni.

 

 

Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

[ październik 2018 ]

 

 

 

 

DOŁĄCZ DO SIECI
  • Facebook
  • Google+
  • Twitter
  • Youtube
PFRN poleca
  • dodaj swoją wizytówkę firmową
  • Obowiązkowe OC dla pośredników i zarządców