Minęły wakacje, nadszedł wrzesień. Dla uczniów czas powrotu do szkoły, a dla studentów czas intensywnego poszukiwania lokum na nowy rok akademicki. I co rok jest ten sam problem – szybko znikających mieszkań w dobrych lokalizacjach i umów podpisywanych „na kolanie”.

Niejednokrotnie pomagałem stronom podpisać umowę najmu. Rozmawiałem, doradzałem… Niejednokrotnie także później dowiadywałem się, że powstają jakieś wątpliwości. Gdzie zatem jest trudność w umowie najmu między stronami? Najczęściej strony do umowy najmu podchodzą z pozytywnymi oczekiwaniami: najemca ma gdzie mieszkać, właściciel dostaje czynsz najmu – przez najbliższy rok mamy spokój. Problemy pojawiają się kiedy okazuje się, że wyobrażenia o drugiej stronie są trochę inne niż pokazuje codzienność: bo najemca używa pralkę codziennie i pali papierosy, bo właściciel – dzwoni codziennie i codziennie dopytuje się jak się mieszka, bo mieszkanie – po poznaniu go z bliższa okazuje się nie takie fajne jakie robiło wrażenie, bo sąsiedzi – nie są lekkimi współużytkownikami nieruchomości. Można by tak długo wymieniać. 

Oczywiście wzory umów najmu są dostępne w internecie, można dać ogłoszenie za darmo, ściągnąć wzór umowy i podpisać ją z pierwszym napotkanym wynajmującym/najemcą. Po co nam zatem pośrednik?? Otóż jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie od 5 lat to.. jego doświadczenia są z 5 klientami. Pośrednik pracujący od wielu lat może mieć 5 klientów/spraw/doświadczeń w miesiącu. A w ciągu roku?? A w ciągu 5 lat?

Zadaniem pośrednika są oczywiście te podstawowe zadania: sprawdzić własność, zapoznać się ze stanem fizycznym nieruchomości, zapoznać się z oczekiwaniami najemców i potem to co najważniejsze: przeprowadzić strony BEZPIECZNIE przez czynności najmu. Powstaje zatem pytanie: co znaczy bezpiecznie? Bezpiecznie polega na świadomości stron co do swoich praw i obowiązków w danej sytuacji. W umowach można zastosować zawsze kilka różnych zapisów które mają różne skutki – to wymaga wyjaśnień.  Pośrednik przedstawi stronom kto co może, a czego nie, omówi ze stronami najczęstsze powody sporów i wątpliwości oraz sposoby ich rozwiązywania. A co najważniejsze – jest bezstronnym świadkiem spotkań, rozmów, czynności i w razie sporu może także służyć swoją pamięcią. Nie da się wszystkiego zapisać w umowie. Ale wiele rzeczy i wiele przypadków można omówić. Jedno z zadań pośrednika to.. poznanie klientów. Czasem z Właścicielem współpracuje kilka lat i zna jego wady i zalety, wymagania i oczekiwania. Kupującego Pośrednik też przepyta o jego oczekiwania, miejsce pracy, zarobki… Co prawda nie jest w stanie tego sprawdzić, ale często jest w stanie ocenić ryzyko najmu z taką osobą. Czy nie warto wynajmować zatem z pośrednikiem?

No tak. Pośrednikowi trzeba zapłacić. Ile?? Jednomiesięczny czynsz. Za co mu płacimy i czy to dużo?? Płacimy pośrednikowi za.. DOŚWIADCZENIE. Najem to nie tylko aspekty prawne, ale i psychologiczne. Czy dużo?? Może na przykładzie: Najem mieszkania dwupokojowego: 1200 zł dla właściciela plus 350 zł czynszu administracyjnego plus 200 zł za media. Łącznie 1750 zł co miesiąc wydaje najemca. W ciągu całego roku jest to 21000 zł. Pośrednik wystawia fakturę na 1200 zł. Zatem stanowi to jedynie nieco ponad 5% kwoty z czego pośrednik jeszcze musi zapłacić tzw. Koszty stałe: podatki, ZUS, czynsz najmu biura, inne koszty. Z tego naprawdę pozostaje niewiele. Być może pośrednik rzeczywiście tylko 3razy się z nami spotkał. Ale to nie znbaczy, że tylko tyle czasu pracował DLA NAS. Zatem płacimy pośrednikowi zarówno za czas poświęcony bezpośrednio na spotkania (czas, dojazdy) ale i za czas poświęcony na naszą transakcję w biurze ale i za… wspomniane doświadczenie. A z tego to jest właśnie najbardziej niezbędna potrzeba. 

Zatem nim podejmiemy decyzję o najmie samodzielnym zastanówmy się czy nie warto zainwestować we współpracę z pośrednikiem.

Grzegorz Maciejowski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Pośrednik, lic. PFRN 4199

[ wrzesień 2018 ]